震驚！住宅價格再創(chuàng)新高每平米30萬

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12月13日，融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目一期房源獲得預(yù)售許可證。按照北京市住建委官網(wǎng)顯示，其預(yù)售均價為16.5萬/平方米，預(yù)售最高單價為19萬元/平方米。

該價格在北京豪宅市場上具有標(biāo)志性意義。除了2011年，釣魚臺7號院出現(xiàn)的30萬天價豪宅（因輿論反應(yīng)過大而被取消預(yù)售）以外，融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目再次刷新了北京的豪宅紀(jì)錄。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，隨著2013年拍下的地王陸續(xù)上市，預(yù)計在2015年將有10個單價10萬以上的新項(xiàng)目逐漸入市。而萬科高級副總裁、北京區(qū)域CEO毛大慶12月16日透露，北京萬科對已出讓項(xiàng)目進(jìn)行梳理后發(fā)現(xiàn)，北京單價在8萬元以上的項(xiàng)目有46個，其中不少項(xiàng)目將從2015年起入市。

與此同時，坊間流傳，融創(chuàng)中國將于2015年對旗下項(xiàng)目進(jìn)行5%-10%不同程度的漲價。融創(chuàng)一位內(nèi)部人士透露，“基于利潤的要求，孫宏斌的確在2015年有漲價的意向。”

市場未來真如開發(fā)商所預(yù)期，如此樂觀？

豪宅的面粉成本壓力

融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目是融創(chuàng)中國于2013年9月4日經(jīng)過69輪競拍獲得。地價為21億元，另外配建27.8萬平方米醫(yī)院，測算樓面價達(dá)7萬元以上，是當(dāng)時北京名副其實(shí)的新地王。當(dāng)時，業(yè)內(nèi)預(yù)計該項(xiàng)目售價將超過15萬元/平米。

按照北京市住建委官網(wǎng)公示的數(shù)據(jù)，融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目此次共40套住宅取得預(yù)售許可證，合計面積為1.12萬平米，均價為16.5萬/每平米。其中最高的一套為4單元的602室，合計建筑面積為373.89平米，預(yù)售均價為19萬，總額為7107萬元。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，雖然農(nóng)展館項(xiàng)目的預(yù)售價格只是開發(fā)商預(yù)期，最后成交價格不一定能夠達(dá)到，但全部超過15萬的定價，也反映了開發(fā)商對市場及項(xiàng)目的信心。

但實(shí)際上，由于該項(xiàng)目高昂的成本，按預(yù)售價格銷售，也并無太高利潤。

根據(jù)張大偉的測算，上述農(nóng)展館地塊合計建筑面積為59152平米（其中有部分不可售），按照平均售價16.5萬計算，項(xiàng)目總貨值在97.6億左右，如果后續(xù)項(xiàng)目有一定溢價，總貨值可突破100億。在項(xiàng)目成本方面，總計43億的土地成本，再加平均每平米約8000的建安裝修成本5億，正常的稅費(fèi)、管理成本5-10億，累計將達(dá)到60億左右。張大偉認(rèn)為，按照10%的年資金成本計算，銷售周期長短將是農(nóng)展館項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

而北京售價10萬以上的頂級豪宅市場并不樂觀。

綜合豪宅歷史交易數(shù)據(jù)顯示，豪宅銷售最好的年份是2011年。當(dāng)年，釣魚臺七號院(樓盤資料)（資料、團(tuán)購、論壇）銷售了12套，平均單價達(dá)到134718元每平米；霞公府（資料、團(tuán)購、論壇）當(dāng)年銷售了13套，銷售均價為108279元每平米；而2014年，釣魚臺七號院的銷售均價為92945元，霞公府的銷售均價為88295元每平米。

此前，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌曾對媒體透露，農(nóng)展館地塊未來售價將在15萬元/平方米以上，位置最好的房源單價將超過30萬元/平方米。

競爭最激烈的2015年

2015年有可能是豪宅競爭最激烈的一年。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，隨著2013年拍下的地王陸續(xù)上市，預(yù)計在2015年將有10個單價10萬以上的新項(xiàng)目逐漸入市。而單價8萬-10萬的項(xiàng)目，還有一批。

據(jù)中原地產(chǎn)調(diào)查，今年年底至明年年中，中赫萬柳書院（資料、團(tuán)購、論壇）、佳兆業(yè)廣場、遠(yuǎn)洋劉娘府地塊項(xiàng)目，以及融創(chuàng)農(nóng)展館地塊項(xiàng)目、保利首開東壩地塊等項(xiàng)目將會陸續(xù)入市。大量高價且主力戶型在200平方米以上的項(xiàng)目扎堆入市，將導(dǎo)致頂級豪宅市場競爭進(jìn)一步加劇。

其中不僅有最近2年的地王，也有雌伏十幾年的豪宅項(xiàng)目。

比如，6換主人的老爛尾樓長安8號（資料、團(tuán)購、論壇），將以北京佳兆業(yè)廣場的案名再次入市。這些項(xiàng)目均將在2015年參與頂級豪宅競爭。

供應(yīng)量增大的同時，需求又如何？

北京樓市基本形成的共識是，頂級豪宅的需求是一個相對穩(wěn)定的格局。有關(guān)機(jī)構(gòu)從北京市住建委獲得的一份數(shù)據(jù)顯示，北京單價8萬元以上的頂級豪宅，2013年成交364套，2014年至今只售出319套。而根據(jù)張大偉的統(tǒng)計，售價在每平方米10萬元以上的頂級豪宅，近幾年的年成交量只有20多套。

易居中國控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱表示，豪宅的開發(fā)企業(yè)要從需求角度出發(fā)研究市場。豪宅的市場容量非常有限，不是單純靠創(chuàng)造出來的。目前來看，豪宅實(shí)際上是存量市場，并不是增量市場，不可能突然之間冒出來。大多數(shù)豪宅客戶都擁有多套住房，他們是在換房的過程中置換更好的房子。

一位不愿意透露姓名的頂級豪宅相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，2014年，北京頂級豪宅銷售狀況非常差。他們所在的項(xiàng)目一年內(nèi)僅售出1套。該人士無奈地表示，“頂級豪宅市場并沒有對外所表現(xiàn)的風(fēng)光。受整體經(jīng)濟(jì)形勢下滑影響，再加上反腐效應(yīng)，有錢人基本都在持幣觀望。”該人士也不看好2015年的市場前景。“現(xiàn)在私下都在唱衰。”

綜合2014年豪宅市場的調(diào)研數(shù)據(jù)來看，5萬元/平方米的“入門級豪宅”，銷售情況屬于較好狀態(tài)。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，從11月入門級豪宅成交特征上看，市場主要以改善型客群為主，這部分客群多為中等收入群體，大多處于首次換房階段，以自住為目的，更為看重項(xiàng)目的交通、商業(yè)及教育配套等因素，但受到支付能力的限制難以選擇總價過高的居所，而央行930信貸政策出臺后，在降低部分改善者資金門檻的同時，也為這部分人群提供了入市契機(jī)，這也是近期小戶型、低總價的公寓豪宅，占比出現(xiàn)大幅上漲的重要因素。

不過，入門級豪宅成交數(shù)據(jù)也在11月開始調(diào)整。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月份，北京65個在售報價超過5萬元/平方米的豪宅項(xiàng)目中，共有26個項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成交，累計成交328套，成交總面積達(dá)5萬平方米，環(huán)比分別下降10%、18%，銷售總金額近30億，環(huán)比下降21%。

有業(yè)內(nèi)資深人士呼吁，對于售價在8萬元/平方米以上的豪宅，北京等一線城市不妨放開限購。這部分房產(chǎn)與普通居民無關(guān)，與其讓富人到海外買房，不如讓他們把錢留在國內(nèi)，至少稅收也留下了。