2015年二級建造師施工管理講義——建設(shè)用地使用權(quán)

　　建設(shè)用地使用權(quán)

　　一、建設(shè)用地使用權(quán)的概念和特征

　　建設(shè)用地使用權(quán)是因建筑物或其他工作物而使用國家所有的土地的權(quán)利。在我國現(xiàn)行的法律概念體系中，沒有使用地上權(quán)這一概念。建設(shè)用地使用權(quán)具有以下的特征：

　　第一，建設(shè)用地使用權(quán)是存在于國家所有的土地之上的物權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)的僅以土地為限；而且由于我國城市土地屬于國家所有，農(nóng)村和城郊土地，除法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于集體所有。所以，建設(shè)用地使用權(quán)只能存在于國家或集體所有的土地上。

　　第二，建設(shè)用地使用權(quán)是以保存建筑物或其他工作物為目的的權(quán)利。這里的建筑物或其他工作物是指在土地上下建筑的房屋及其他設(shè)施，如橋梁、溝渠、銅像、紀(jì)念碑、地窯，建設(shè)用地使用權(quán)即以保存此等建筑物或工作物為目的。

　　第三，建設(shè)用地使用權(quán)是使用國家所有的土地的權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)雖以保存建筑物或其他工作物為目的，但其主要內(nèi)容在于使用國家所有的土地。因此，上述建筑物或其他工作物的有無與建設(shè)用地使用權(quán)的存續(xù)無關(guān)。也就是說，有了地上的建筑物或其他工作物后，固然可以設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)；沒有地上建筑物或其他工作物的存在，也無妨于建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立；即使地上建筑物或其他工作物滅失，建設(shè)用地使用權(quán)也不消滅，建設(shè)用地使用權(quán)人仍有依原來的使用目的而使用土地的權(quán)利。

　　由于人類文明的進(jìn)步、科學(xué)與建筑技術(shù)的發(fā)展，土地的利用已不再限于地面，而是向空中和地下擴(kuò)展，由平面而趨向立體化。在這種情況下，理論上有主張采納空間權(quán)制度，以促進(jìn)并規(guī)范對空間的有效利用。所謂空間權(quán)或稱空間利用權(quán)，是指對地上或者地下空間依法進(jìn)行利用，并排除他人干涉的權(quán)利。但是，在建設(shè)用地使用權(quán)制度中，建設(shè)用地使用權(quán)人對于土地的利用，并不以地面為限，而包括土地上下之空間。因而土地所有人亦可依據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)制度，就地面上下空間的一定范圍為他人設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)人也可以在自己的建設(shè)用地使用權(quán)之上設(shè)定次建設(shè)用地使用權(quán)。所以，建設(shè)用地使用權(quán)制度應(yīng)當(dāng)能夠滿足土地的立體化與多層次利用的需要。我國物權(quán)法規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

　　二、建設(shè)用地使用權(quán)的產(chǎn)生和期限

　?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)用地使用權(quán)的產(chǎn)生

　　建設(shè)用地使用權(quán)的產(chǎn)生，如果從建設(shè)用地使用權(quán)人的角度來考察，就是建設(shè)用地使用權(quán)的取得。建設(shè)用地使用權(quán)作為一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，則不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一般取得原因（如繼承），自然也適用于建設(shè)用地使用權(quán)。在此只敘述建設(shè)用地使用權(quán)取得的幾項(xiàng)特殊原因。根據(jù)承載建設(shè)用地使用權(quán)的土地法律屬性，可將建設(shè)用地使用權(quán)的取得分為兩大類：在國家所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)和在集體所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)。

　　1.在國家所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，它的產(chǎn)生方式包括：

　?。?）劃撥方式。土地劃撥，是土地使用人只需按照一定程序提出申請，經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)即可取得土地使用權(quán)，而不必向土地所有人支付租金及其他費(fèi)用。我國物權(quán)法規(guī)定，嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定?！秶型恋厥褂脵?quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第43條規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)?！备鶕?jù)土地管理法的有關(guān)規(guī)定，可以通過劃撥方式取得的建設(shè)用地包括：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。上述以劃撥方式取得建設(shè)用地，須經(jīng)縣級以上地方人民政府依法批準(zhǔn)。

　?。?）出讓方式。建設(shè)用地使用權(quán)出讓是國家以土地所有人身份將建設(shè)用地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用者通過這種出讓建設(shè)用地使用權(quán)的行為即取得建設(shè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)出讓有三種形式：協(xié)議、招標(biāo)和拍賣。協(xié)議是由市、縣人民政府土地管理部門（代表國家作為出讓方），與土地使用人按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t協(xié)商一致后，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。招標(biāo)和拍賣，應(yīng)當(dāng)先由市、縣土地管理部門發(fā)出招標(biāo)、拍賣公告，通過招標(biāo)、拍賣程序，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取拍賣、招標(biāo)等公開競價(jià)的方式出讓。采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。

　　采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：①當(dāng)事人的名稱和住所；②土地界址、面積等；③建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；④土地用途；⑤使用期限；⑥出讓金等費(fèi)用及其支付方式；⑦解決爭議的方法。

　?。?）流轉(zhuǎn)方式。建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指土地使用人將建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，如轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與等。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請變更登記?；谕恋厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)的法律事實(shí)，新建設(shè)用地使用權(quán)人即取得原建設(shè)用地使用權(quán)人的建設(shè)用地使用權(quán)。

　　2.在集體所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。

　?。?）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益用地使用權(quán)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法設(shè)立的公益組織，在經(jīng)過依法審批后，對用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)業(yè)用地所享有的建設(shè)用地使用權(quán)。根據(jù)土地管理法和《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)。

　?。?）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)，或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)。如果其中涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。

　?。ǘ┙ㄔO(shè)用地使用權(quán)的期限

　　我國法律、法規(guī)中對于土地使用權(quán)的期限，是分別不同種類的土地使用權(quán)進(jìn)行規(guī)定。通過土地劃撥及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地程序取得的土地使用權(quán)，是無期限的。通過這種程序取得土地使用權(quán)的土地使用權(quán)人，除了法律規(guī)定的使土地使用權(quán)消滅的原因外，可以無期限地使用土地。

　　通過建設(shè)用地使用權(quán)出讓取得建設(shè)用地使用權(quán)的，根據(jù)《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條的規(guī)定，按照土地的不同用途，土地使用權(quán)出讓的最高年限為：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。每一塊土地的實(shí)際使用年限，在最高年限內(nèi)，由出讓方和受讓方雙方商定。根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。合同的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。

　　三、建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容

　　建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容就是地上權(quán)人享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。

　?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利

　　1.占有和使用土地。建設(shè)用地使用權(quán)就是為保存建筑物或其他工作物而使用土地的權(quán)利，因此使用土地是土地使用權(quán)人的最主要權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)人對土地的使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)在設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)的行為所限定的范圍內(nèi)進(jìn)行。例如，限定房屋的高度、限制房屋的用途，建設(shè)用地使用權(quán)人使用土地時(shí)不得超出該項(xiàng)范圍。由于建設(shè)用地使用權(quán)為使用土地的物權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)人為實(shí)現(xiàn)其權(quán)利，自然以占有土地為前提；同時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)人也可以準(zhǔn)用不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系的規(guī)定。

　　2.權(quán)利處分。建設(shè)用地使用權(quán)人可以處分其權(quán)利。這主要有以下幾種情形：

　?。?）建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。既然建設(shè)用地使用權(quán)是以保存建筑物或其他工作物為目的，則其必須與建筑物共命運(yùn)，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)。

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