淺議控制性詳細(xì)規(guī)劃

申請免費(fèi)試用、咨詢電話：400-8352-114

         隨著我國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型，我國的城市建設(shè)領(lǐng)域出現(xiàn)了新的情況，即土地使用權(quán)與所有權(quán)分離、國有土地的有償出讓與轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)市場的出現(xiàn)、住房制度的改革等一系列的變化，使得各方關(guān)系更加復(fù)雜，眾多矛盾不斷出現(xiàn)，我國舊有的城市規(guī)劃工作方法不再適應(yīng)需要．在規(guī)劃上，總體規(guī)劃急需下一層次的規(guī)劃來對它進(jìn)行深化解釋．而傳統(tǒng)的詳細(xì)規(guī)劃著重于總平面布局和空間形體組織，缺乏整體性，無法深化總體規(guī)劃，導(dǎo)致總體規(guī)劃與傳統(tǒng)的詳細(xì)規(guī)劃不論是時(shí)間上還是內(nèi)容上的跨度越來越大；在管理上，規(guī)劃與管理嚴(yán)重脫節(jié)，規(guī)劃設(shè)計(jì)不能適應(yīng)管理的需要．于是，我國規(guī)劃界迫切需要一種能夠承接總體規(guī)劃與修建設(shè)計(jì)，聯(lián)系規(guī)劃與管理的全新的規(guī)劃類型．
　　1986年8月，建設(shè)部在蘭州召開了全國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，會(huì)上上海市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院介紹了虹橋開發(fā)區(qū)規(guī)劃，規(guī)劃將整個(gè)地區(qū)分為若干地塊，采取國際慣例對每個(gè)地塊提出了八項(xiàng)指標(biāo)，本次規(guī)劃已初具控制性詳細(xì)規(guī)劃的雛形．此后，清華大學(xué)與同濟(jì)大學(xué)分別在對桂林、廈門的規(guī)劃工作中進(jìn)行了通過建立指標(biāo)體系來引導(dǎo)規(guī)劃建設(shè)的探索．而廣州市在街區(qū)規(guī)劃中通過了《廣州市城市規(guī)劃管理辦法》和《實(shí)施細(xì)則》兩個(gè)地方性城市法規(guī)，通過立法程序確立了街區(qū)規(guī)劃的權(quán)威性．這些都對當(dāng)時(shí)我國的城市規(guī)劃界產(chǎn)生了廣泛的影響，使控制性詳細(xì)規(guī)劃和傳統(tǒng)的詳細(xì)規(guī)劃有了本質(zhì)上的區(qū)別．1988年，《城市規(guī)劃》編輯部和唐山市建委聯(lián)合舉辦了控制性詳細(xì)規(guī)劃專題研討班，廣泛交流了國內(nèi)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)介紹了國外的理論與實(shí)踐，我國的控制性詳細(xì)規(guī)劃理論體系正式建立，并在此后的應(yīng)用中不斷完善．“控制性詳細(xì)規(guī)劃”的概念也被建設(shè)部在1989—1993年的城市規(guī)劃工作綱要中明確提出，并列入1991年10月1日施行的《城市規(guī)劃編制辦法》中．
　　2討論熱點(diǎn)
　　2．1控規(guī)在規(guī)劃體系中承上啟下的銜接作用控規(guī)初期產(chǎn)生的一個(gè)很重要的原因就是為了解決總體規(guī)劃與傳統(tǒng)的詳細(xì)規(guī)劃之間跨度大、不好銜接的問題，因此當(dāng)初的討論焦點(diǎn)就集中在了控規(guī)的銜接作用上．有專家提出總規(guī)應(yīng)為控規(guī)提供該地區(qū)在總規(guī)中的性質(zhì)、地位等總體要求，及居住人口的大致規(guī)模和周圍道路、工程管線的規(guī)劃…來幫助控規(guī)起到銜接作用；而有的專家從理論上論證了控規(guī)必須具有銜接作用，認(rèn)為總規(guī)是一種粗線條的規(guī)劃，而傳統(tǒng)的詳細(xì)規(guī)劃著重于總平面布局和空間形體的組織，需要控規(guī)在用地性質(zhì)、土地使用強(qiáng)度、城市設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行控制2；還有專家從總體規(guī)劃與詳細(xì)規(guī)劃、建筑規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)之間的聯(lián)系和約束，聯(lián)系實(shí)際詳細(xì)論證了控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)該起到的銜接作用．上述觀點(diǎn)都強(qiáng)調(diào)了控制性詳細(xì)規(guī)劃的一大重要作用，即深化總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的意圖，把土地使用性質(zhì)、各項(xiàng)配套的公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施具體落實(shí)到每一塊開發(fā)建設(shè)的地塊上．又把各項(xiàng)重要的規(guī)劃設(shè)計(jì)要素抽象成明確的指標(biāo)和設(shè)計(jì)要求，以作為下一步修建設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)和建筑管理的依據(jù)l3一．
　　2．2地塊劃分及地塊大小的確定主要意見有三種，第…種意見從控制指標(biāo)的準(zhǔn)確度考慮，認(rèn)為地塊的劃分應(yīng)遵循地塊的使用性質(zhì)單一原則；第二種意見從用地兼容性的角度考慮，認(rèn)為地塊劃分應(yīng)硝大一些；第三種意見從因地制宜的角度出發(fā)，認(rèn)為地塊大小劃分應(yīng)當(dāng)該大則大，該小則小，不強(qiáng)求一律．地塊過小只適應(yīng)于零星開發(fā)，遇到超出地塊規(guī)模的成片開發(fā)時(shí)應(yīng)把幾個(gè)小地塊當(dāng)作一個(gè)整體來統(tǒng)一規(guī)劃，指標(biāo)可取其加權(quán)平均值，而不受每個(gè)地塊各原規(guī)劃指標(biāo)的限制_3J．經(jīng)過各地控規(guī)工作的驗(yàn)證，第三種意見很好的體現(xiàn)了控制性詳細(xì)規(guī)劃的原則性與靈活性相結(jié)合的特點(diǎn)，更為適合我國的實(shí)際情況，在實(shí)際工作中也真正起到了指導(dǎo)控制作用．
　　2．3控制指標(biāo)的確定方法一般有以下五種方法：①反饋法：試做形體布局的詳細(xì)規(guī)劃，然后結(jié)合土地有償使用進(jìn)行研究、調(diào)整、再將各項(xiàng)設(shè)計(jì)要素抽象和反算成明確的控制指標(biāo)_3]．優(yōu)點(diǎn)：直觀、形象，使委托方便于理解與接受抽象的控制指標(biāo)，很好的控制了城市的總體形象；缺點(diǎn)：工作量大，規(guī)劃過程繁瑣，規(guī)劃成本高．②比較法：對各城市不同性質(zhì)用地的現(xiàn)狀和規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查分析，為規(guī)劃提供參考數(shù)據(jù)3．優(yōu)點(diǎn)：直觀，方便且較為實(shí)用；缺點(diǎn)：只能提供大概情況的參考，對各種特殊情況不能有效地反映．③標(biāo)準(zhǔn)法：根據(jù)城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃規(guī)定的人口容量，結(jié)合國家或地區(qū)有關(guān)人均規(guī)劃建筑面積標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，制定出總建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，再推算出建筑密度、容積率、高度等指標(biāo)l4j．該方法主要適用于以居住生活區(qū)為主的規(guī)劃地段，而對其他區(qū)域則不大適用，且該方法對城市建筑的整體形象缺乏考慮，不利于城市總體形象地塑造．④容量法：根據(jù)居住條件、道路交通設(shè)施、市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等現(xiàn)狀，預(yù)測改造后的飽和容量，計(jì)算可能承擔(dān)的人15I，進(jìn)而確定各項(xiàng)指標(biāo)_4j．優(yōu)點(diǎn)：準(zhǔn)確、嚴(yán)密，為可行性分析提供了方便；缺點(diǎn)：計(jì)算量大，且只適用于舊城改造與居住區(qū)規(guī)劃，對城市總體形象也未能充分考慮．⑤經(jīng)濟(jì)法：通過對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的效益分析，計(jì)算出規(guī)劃容積率的臨界值，以此確定一系列控制土地使用強(qiáng)度指標(biāo)l；也有通過對用地區(qū)位條件、交通條件及開發(fā)建設(shè)條件進(jìn)行預(yù)測和分析，作出地價(jià)分析圖，并結(jié)合開發(fā)費(fèi)用的估算和房地產(chǎn)市場預(yù)測及分析，找出拆建比臨界值，以此確定出土地使用強(qiáng)度控制指標(biāo)3．該類型方法是單純從經(jīng)濟(jì)角度考慮分析，較為片面．由于各地區(qū)實(shí)際情況不同，且各個(gè)方法均有長短，故較為科學(xué)的做法是恰當(dāng)選取上述三種以上算法，將所得結(jié)果綜合考慮，比較驗(yàn)算后制定出適宜于規(guī)劃區(qū)的控制指標(biāo)數(shù)值，該數(shù)值應(yīng)該是個(gè)范圍值．
　　2．4控制性詳細(xì)規(guī)劃的綜合指標(biāo)體系目前，控規(guī)的綜合指標(biāo)體系有三種分類法，按指標(biāo)性質(zhì)分為規(guī)定性指標(biāo)和指導(dǎo)性指標(biāo)；按構(gòu)成要素分為土地使用控制指標(biāo)和建筑空間環(huán)境控制指標(biāo)；按城市建設(shè)活動(dòng)分為土地使用控制指標(biāo)、設(shè)施配套控制指標(biāo)、建筑建造控制指標(biāo)、行為活動(dòng)控制指標(biāo)四大類_5j．出于方便規(guī)劃管理角度考慮，一般常用規(guī)定性指標(biāo)和指導(dǎo)性指標(biāo)分類法．規(guī)定性指標(biāo)是指規(guī)劃要求嚴(yán)格執(zhí)行的控制管理要求，一般可以用量化的數(shù)字表示；指導(dǎo)性指標(biāo)難以用量化的數(shù)字作出規(guī)定，或可有靈活性有待設(shè)計(jì)人員作一定創(chuàng)造而用建議方式提出的要求．根據(jù)我國土地使用權(quán)出讓年限的規(guī)定，結(jié)合控制性詳細(xì)規(guī)劃的規(guī)劃年限考慮，綜合指標(biāo)的制定宜一步到位．圖1為規(guī)定性指標(biāo)和指導(dǎo)性指標(biāo)所包含的主要具體控制內(nèi)容．由于各地實(shí)際需要控制的方面不盡相同，故有些地區(qū)還要加上土地兼容性控制、人口密度、敞地率、沿路建筑高度、綠地類型、騎樓設(shè)計(jì)等規(guī)定或指導(dǎo)指標(biāo)．指標(biāo)的選取要在符合規(guī)劃要求的原則下，因地制宜選擇恰當(dāng)?shù)囊?guī)定和指導(dǎo)指標(biāo)，給土地開發(fā)和具體建筑設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)淖杂桑瑸橐?guī)劃師留有充分發(fā)揮的空間，達(dá)到統(tǒng)而不死、活而不亂的最佳控制效果．