教你如何計(jì)算公攤面積

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教你如何計(jì)算公攤面積

 
或許在你買房時(shí)總會(huì)發(fā)現(xiàn)你實(shí)際得到的房屋面積要比你購(gòu)買的面積小許多。一位購(gòu)房者，張先生曾咨詢過(guò)筆者，他買了一套面積為160多平方米的高層住宅二手房，當(dāng)他第一次進(jìn)入房?jī)?nèi)看房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)房屋的面積比他想象的要小得多，再怎么量都發(fā)現(xiàn)不到140平方米，同時(shí)還有許多人都產(chǎn)生這個(gè)疑問(wèn)，自己所購(gòu)買的房子，少則幾千元一平方米，多則萬(wàn)元一平方米，這幾平方米豈能說(shuō)少就少？
其實(shí)，許多購(gòu)房者在買房時(shí)所購(gòu)買的都是建筑面積，而此時(shí)的公攤面積也是包含在內(nèi)的，一幢樓的整體公攤面積最終會(huì)分?jǐn)偟秸钡拿恳晃蛔舢?dāng)中，所以，公攤面積就是減少你這幾平方米房屋實(shí)際利用率的重要因素。這次，我們就一起來(lái)看一下，這公攤面積到底是怎么算出來(lái)的，也能讓你對(duì)自己少的這些使用面積有本明明白白的賬。
什么是公攤面積
公攤面積是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱。它和套內(nèi)面積之和構(gòu)成了一套房屋的建筑面積。一套住房如果公攤面積較小，相對(duì)來(lái)說(shuō)房屋的得房率就較高。而如果公攤面積過(guò)大，勢(shì)必降低房屋的性價(jià)比；一般來(lái)說(shuō)高層住房的公攤面積要大于多層住房，目前杭州的高層一般分?jǐn)偯娣e在25%-30%，而多層的分?jǐn)偯娣e一般在20%左右。不過(guò)具體每一套房子的情況都不一樣。也就是說(shuō)，公攤面積是客觀存在的，而公攤面積的大小，是根據(jù)每一套房子的具體使用和配套情況來(lái)定的，沒(méi)有一個(gè)具體規(guī)定的范圍。
公攤面積的組成有兩部分
公攤面積主要由以下兩部分組成：
１.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；
２.套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
而已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。
公用面積的分?jǐn)傁禂?shù)
及公用建筑面積的計(jì)算
我們常提到的公攤系數(shù)其實(shí)是有固定計(jì)算格式的，當(dāng)然每幢建筑的設(shè)計(jì)不同、功用不同，公攤面積當(dāng)然也是不同的。一般來(lái)說(shuō)，將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，就能得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。下面我們來(lái)看一下計(jì)算公攤面積的公式：
公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)
各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。
分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積。
不同類型建筑
共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?br /> 1.住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?br /> 住宅樓以幢為單元，依照第二點(diǎn)的方法和計(jì)算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。
2.商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?br /> 首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?br /> 住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照第二點(diǎn)的方法和公式，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。
商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈祝蟪龈魈追课莘謹(jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。
3.多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?br /> 多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偂?br /> 附：不計(jì)算建筑面積的范圍
1.層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。
2.突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。
3.房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。
4.房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。
5.建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。
6.騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分。
7.利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。
8.活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。
9.獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干支線。
10.與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。