如何做好房地產(chǎn)宏觀調(diào)控工作的幾點(diǎn)建議

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近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是市場(chǎng)化運(yùn)行模式的初步形成，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的景象。但在這派繁榮景象的背后也隱藏著極大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是近幾年來(lái)，已有所表現(xiàn)。2008年開(kāi)始的房?jī)r(jià)下滑，特別是在全球性金融危機(jī)后的急劇走低等等，都反映出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題。住房是民生之本，是社會(huì)穩(wěn)定，人民幸福的大事，因此，既要按市場(chǎng)規(guī)律辦事，又要加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

　　我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從20世紀(jì)90年代初就已經(jīng)啟動(dòng)，經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，逐步從以單位房、集資房、福利分房為主過(guò)渡到以個(gè)人消費(fèi)的商品房以及政府開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房、安居房為市場(chǎng)需求主體，市場(chǎng)化程度大大提高，已經(jīng)成為支持我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。但近幾年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了“過(guò)熱”現(xiàn)象，而這種被紅紅火火的表象掩蓋的房地產(chǎn)“泡沫”終于在2008年破碎，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅跳水回落，這并不是偶然的，而是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中的必要調(diào)整，這種調(diào)整，既受?chē)?guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身發(fā)展的需要。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，從而在很大程度上影響到社會(huì)的穩(wěn)定、國(guó)家的發(fā)展和人民的生活，因此，有必要在借鑒國(guó)外相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，認(rèn)真分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，制定符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，以保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　二、國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的情況

　　縱觀世界，為了保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，各國(guó)都制定了宏觀調(diào)控政策：日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天也是經(jīng)過(guò)幾輪發(fā)展和調(diào)整后逐漸形成的：為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫推出了三大符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的改革措施：一是通過(guò)增加國(guó)債來(lái)投入建設(shè)代價(jià)昂貴的公共配套項(xiàng)目，恢復(fù)房地產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)部門(mén)的活力和提高房地產(chǎn)的附加價(jià)值；二是放寬限制，刺激經(jīng)濟(jì)；三是政府調(diào)整了建筑標(biāo)準(zhǔn)以便于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。美國(guó)為防止和解決經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和房地產(chǎn)升溫的主要方法是對(duì)美元再行加息，進(jìn)行金融創(chuàng)新和進(jìn)一步放寬限制。然而2008年隨著次貸危機(jī)的爆發(fā)，美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)受到了重創(chuàng)。俄羅斯在進(jìn)入21世紀(jì)后，國(guó)家杜馬通過(guò)了該國(guó)新的《房地產(chǎn)法》。這項(xiàng)法律規(guī)定，從當(dāng)年4月1日起俄羅斯所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都必須在獲得房屋銷(xiāo)售許可后才可以上市銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商只有在獲得土地所有權(quán)和建筑許可權(quán)，并持有經(jīng)批準(zhǔn)的房屋建設(shè)方案后，才可與消費(fèi)者簽定房屋銷(xiāo)售合同。

　　三、我國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

　　2008年上半年，在國(guó)家調(diào)控政策主導(dǎo)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由2007年的過(guò)熱轉(zhuǎn)向理性回歸，各項(xiàng)指標(biāo)高位調(diào)整，過(guò)度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市場(chǎng)開(kāi)始快速下行，并顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢(shì)。為進(jìn)一步貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的決策部署，根據(jù)國(guó)務(wù)院的要求，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、人民銀行等十余個(gè)部門(mén)，在前期調(diào)查研究、充分聽(tīng)取各方面意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，形成了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策建議。12月20日，國(guó)務(wù)院辦公廳正式印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，主要提出了六個(gè)方面政策措施：1、加大保障性住房建設(shè)力度；2、進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)；3、支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化；4、強(qiáng)化地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任；5、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)；6、積極營(yíng)造良好的輿論氛圍。

　　四、做好房地產(chǎn)宏觀調(diào)控工作的幾點(diǎn)建議

　　1、做好多方面的考察比較工作，慎重決策

　　房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)乎百姓切身利益的大事，在制定宏觀政策前，一定要以認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度探討政策的可行性，權(quán)衡利弊，慎重選擇。目前，針對(duì)政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的措施主要有以下幾個(gè)方面：給予稅費(fèi)優(yōu)惠、實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼、調(diào)整公積金貸款政策、鼓勵(lì)改善性購(gòu)房、保護(hù)購(gòu)房者利益、實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣化補(bǔ)貼、做強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、鼓勵(lì)定價(jià)開(kāi)發(fā)、采取凈地(期地)方式出讓土地、因地制宜，適當(dāng)調(diào)整容積率、科學(xué)合理定價(jià)、減緩征收部分稅負(fù)、加強(qiáng)金融扶持、強(qiáng)化招商服務(wù)、暫?；蚪档拖嚓P(guān)收費(fèi)、營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、創(chuàng)新審批服務(wù)機(jī)制、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制、做好市場(chǎng)服務(wù)管理工作等，具體采取哪種方式要認(rèn)真考量。

　　2、強(qiáng)化地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任

　　《意見(jiàn)》中已明確提出“要落實(shí)地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)，強(qiáng)調(diào)了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、市縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。”可見(jiàn)，各地區(qū)要在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，根據(jù)本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)發(fā)展情況、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等實(shí)際情況制定有針對(duì)性的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，也只有這樣才能最大程度保證政策的可操作性和針對(duì)性、靈活性，提高調(diào)控的效果。