怎樣應(yīng)對(duì)房產(chǎn)消費(fèi)“維權(quán)難”

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　　房產(chǎn)維權(quán)為何難？幾大房產(chǎn)糾紛如何應(yīng)對(duì)？作為購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，將各類問(wèn)題考慮周全、并不斷關(guān)注最新房產(chǎn)相關(guān)政策，才是較為穩(wěn)妥的“自保”策略。

　　一年一度的“3·15”消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日已經(jīng)過(guò)去，每年這一天，都是各類消費(fèi)問(wèn)題集中曝光的日子。值得注意的是，最近幾年，房產(chǎn)消費(fèi)日益成為各種糾紛的高發(fā)領(lǐng)域，但與此同時(shí)，相比其他消費(fèi)，房產(chǎn)消費(fèi)維權(quán)要困難得多。

　　購(gòu)房者需要更長(zhǎng)質(zhì)保

　　現(xiàn)在的各種商品，小到食品、大到汽車，消費(fèi)者權(quán)益在受到侵害時(shí)，通常都能夠享受到退貨、召回、維修、雙倍賠償?shù)葯?quán)利。但是，作為最昂貴的消費(fèi)，房屋質(zhì)量如果出了問(wèn)題，購(gòu)房者卻仍處于較為弱勢(shì)的境地。為此，全國(guó)人大代表、民盟青海省委專職副主委程蘇就提出建議，認(rèn)為應(yīng)完善商品房質(zhì)量追溯機(jī)制并延長(zhǎng)商品房保修期。

　　程蘇代表舉例說(shuō)，房屋的產(chǎn)權(quán)是70年，但房屋防水、外墻面防滲漏的保修期只有5年，電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程更只有2年。如此寬松的質(zhì)保要求，如何能杜絕開(kāi)發(fā)商和建筑商偷工減料和弄虛作假？

　　有經(jīng)驗(yàn)的人都知道，在房屋的銷售中，各種陷阱和欺詐可謂比比皆是，例如商品房廣告的虛假宣傳、期房和現(xiàn)房不相符、精裝修縮水、購(gòu)房合同附加不合理?xiàng)l款、物業(yè)與開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題扯皮等等，簡(jiǎn)直數(shù)不完。而對(duì)于這些問(wèn)題的監(jiān)管，卻也還存在諸多空白，許多條例規(guī)定都尚在完善。

　　比如精裝修縮水的問(wèn)題，對(duì)于精裝修住房，由于我國(guó)至今未出臺(tái)權(quán)威指導(dǎo)意見(jiàn)和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)以及具體的監(jiān)管措施，這就導(dǎo)致市場(chǎng)上提供的裝修標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參差不一。再比如，房屋質(zhì)量之所以屢屢引爭(zhēng)議，是因?yàn)樨?zé)權(quán)沒(méi)有詳細(xì)界定，缺乏長(zhǎng)期有效的責(zé)任追溯體系。一個(gè)幾十元錢的電子產(chǎn)品會(huì)有保修期或詳細(xì)的產(chǎn)品說(shuō)明，但商品房這么金額巨大的商品，質(zhì)量詳情卻是一筆“糊涂賬”。

　　另外，在房產(chǎn)消費(fèi)維權(quán)中，維權(quán)成本也非常高昂。此前有報(bào)道指出，只要是涉房的質(zhì)量鑒定，收費(fèi)基本上都在千元乃至萬(wàn)元以上，一位業(yè)主就曾向媒體抱怨，一扇窗戶的鑒定費(fèi)就高達(dá)2500元到4500元，這筆費(fèi)用可以買10個(gè)新窗戶。

　　從這些問(wèn)題上來(lái)看，要解決房產(chǎn)消費(fèi)“維權(quán)難”，還是要依靠立法，強(qiáng)化對(duì)房屋質(zhì)量的監(jiān)管和保障。例如，日本法律就規(guī)定，購(gòu)房者享受的房屋絕對(duì)質(zhì)量保證期是20年。在20年中，房子出現(xiàn)裂縫、傾斜、滲漏等建筑質(zhì)量問(wèn)題，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須無(wú)償修理，并作出相應(yīng)的賠償。此外，在日本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要公開(kāi)建筑的具體標(biāo)準(zhǔn)，便于消費(fèi)者貨比三家。甚至在裝潢時(shí)，開(kāi)發(fā)商連墻紙中所包含的化學(xué)物質(zhì)都會(huì)標(biāo)明。

　　留意三大關(guān)鍵問(wèn)題

　　而在現(xiàn)階段，如何在購(gòu)房前前后后都多留一點(diǎn)“心眼”也是購(gòu)房者要著重了解的，趁著“3·15”的余熱，我們就再對(duì)購(gòu)房者最可能遭遇的幾大糾紛作一些總結(jié)。

　　在買房前，樓盤(pán)廣告、定金支付和合同簽訂是購(gòu)房者要注意的三大環(huán)節(jié)，對(duì)任何細(xì)節(jié)都不要掉以輕心。

　　首先，在買房子的時(shí)候要選擇正規(guī)房屋銷售地點(diǎn)，有固定地點(diǎn)，證件齊全的房地產(chǎn)企業(yè)，不要輕信小廣告、內(nèi)部?jī)r(jià)差之類的陷阱。除了要實(shí)地看房以外，還要查看房地產(chǎn)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和“五證兩書(shū)”。

　　在所有問(wèn)題都了解清楚并打算購(gòu)買時(shí)，購(gòu)房者要分清“訂金”以及“定金”的區(qū)別，這兩者不但意義不同，后者更是不會(huì)退還的。

　　接著，雖然房屋買賣合同有統(tǒng)一范本，但依然有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)基于某些因素的考慮在合同中加入對(duì)購(gòu)房者不公平的霸王條款。購(gòu)房者一定要對(duì)合同中的細(xì)節(jié)多加留心，特別是附在后文的補(bǔ)充協(xié)議。

　　在交房前，同樣有三大關(guān)鍵問(wèn)題是購(gòu)房者不能忽視的。歷年來(lái)，關(guān)于房屋質(zhì)量的糾紛屢見(jiàn)不鮮，部分買房者收到并不相符的房屋也只能“自認(rèn)倒霉”。

　　第一是驗(yàn)房。商品房質(zhì)量問(wèn)題對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)尤為重要，如果經(jīng)濟(jì)條件允許，可以選擇專業(yè)的驗(yàn)房公司驗(yàn)房。如果是自己驗(yàn)房，則最好在收房之前就先去網(wǎng)上學(xué)習(xí)一下相關(guān)知識(shí)，驗(yàn)房時(shí)多注意建筑結(jié)構(gòu)、門窗、墻面、地面、頂棚、防水工程、采暖系統(tǒng)、給水、排水系統(tǒng)、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量等方面。對(duì)于不符合質(zhì)量要求的房屋，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商維修，嚴(yán)重的還應(yīng)借助相關(guān)部門索賠、維權(quán)甚至退房。

　　第二是面積問(wèn)題。根據(jù)圖紙建造的房子面積不可能精確到100%，為此國(guó)家也制定了3%的面積浮動(dòng)。可是不少置業(yè)者會(huì)發(fā)現(xiàn)交房時(shí)面積誤差率超過(guò)了浮動(dòng)的范圍，錢交了面積卻少了。此類問(wèn)題建議在簽合同時(shí)，就把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都做約定。

　　第三，小區(qū)規(guī)劃變更導(dǎo)致前期業(yè)主鬧事的案例也時(shí)有發(fā)生，包括居住區(qū)域劃分隔離、綠化變車位、公共設(shè)施縮減等。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)建成入住，產(chǎn)權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)所有人已經(jīng)由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)為全體業(yè)主，業(yè)主可以去相關(guān)部門查閱小區(qū)的整體規(guī)劃審批，積極維權(quán)。

　　時(shí)刻關(guān)注法律武器

　　除了對(duì)糾紛問(wèn)題本身的梳理和關(guān)心之外，時(shí)刻關(guān)注各地區(qū)、各城市相關(guān)法律法規(guī)及條例的制定，也是便于購(gòu)房者有效保護(hù)自己的“好手段”。比如裝修這一購(gòu)房之后的重大環(huán)節(jié)同樣糾紛不斷，而今年“3·15”，由上海市工商局備案、上海市室內(nèi)裝飾行業(yè)協(xié)會(huì)制定的2015版《上海市室內(nèi)裝飾施工合同示范文本》也正式頒布施行。根據(jù)介紹，新《示范文本》對(duì)工程發(fā)包人和承包人的權(quán)益增加了新的制約條款，并對(duì)容易混淆扯皮的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)作出了具體規(guī)定，將有利于明晰雙方的職責(zé)，更有利于履約的可操作性。

　　據(jù)悉，新版示范文本增加“五項(xiàng)明示”，包括：設(shè)計(jì)不能“短斤缺量”；不同承包工程的保修責(zé)任；簽訂合同后應(yīng)開(kāi)具統(tǒng)一發(fā)票；安全生產(chǎn)和消防的責(zé)任；增強(qiáng)裝飾監(jiān)理“自我保護(hù)”意識(shí)。可以看出，類似這樣的新規(guī)就是在政策上不斷完善對(duì)購(gòu)房者的保護(hù)，購(gòu)房者同樣不能忽視了其重要性。