工程項(xiàng)目代建人優(yōu)勢探討

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    摘要：在全國范圍內(nèi)推行政府投資項(xiàng)目代建制的過程中，同其他代建單位相比，房地產(chǎn)企業(yè)作為項(xiàng)目工程的代建單位，在組織結(jié)構(gòu)、技術(shù)管理、資金管理、項(xiàng)目管理、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面有著明顯的比較優(yōu)勢。

    關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);代建;資金管理;風(fēng)險(xiǎn)管理;比較優(yōu)勢

    建設(shè)工程的代建制度是國際上通常采用的一種工程項(xiàng)目管理模式。在我國，“代建制”是指政府投資主管部門對(duì)政府投資基本建設(shè)項(xiàng)目，按照建設(shè)(使用)單位提出的使用與功能要求，采用招投標(biāo)方式選定專業(yè)工程項(xiàng)目管理單位(代建人)，委托其進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，建成竣工驗(yàn)收后移交給建設(shè)(使用)單位的項(xiàng)目管理制度。

    在各省市大力推行代建制度的同時(shí)，由于國家還沒有統(tǒng)一的關(guān)于代建制的管理辦法或法規(guī)，根據(jù)各省、市的政府投資省屬非經(jīng)營性項(xiàng)目代建管理辦法一般規(guī)定，代建機(jī)構(gòu)一般必須具備以下條件：

    (1)具有獨(dú)立的事業(yè)或企業(yè)法人資格;

    (2)具有與從事項(xiàng)目建設(shè)管理相匹配的組織機(jī)構(gòu)、管理能力、專業(yè)技術(shù)人員和管理人員;

    (3)具有與代建項(xiàng)目規(guī)模相應(yīng)的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程咨詢、施工總承包、房地產(chǎn)開發(fā)一項(xiàng)或多項(xiàng)資質(zhì);

    (4)具有與開展項(xiàng)目代建工作相適應(yīng)的資產(chǎn)。

     由于在項(xiàng)目建設(shè)中代建人具有法人地位，擁有法人的權(quán)利，同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。選擇什么類型或選擇具有什么資質(zhì)類別的法人機(jī)構(gòu)來作代建機(jī)構(gòu)，現(xiàn)在還沒有統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)和相關(guān)的政策規(guī)定。按照國家目前可從事類似代建工作的法人機(jī)構(gòu)來看，基本上分為三大類：一是管理咨詢類公司。包括項(xiàng)目管理公司、工程監(jiān)理咨詢、造價(jià)管理、招標(biāo)公司、具有咨詢資質(zhì)的設(shè)計(jì)院等;二是工程施工總包類公司。例如，施工總包單位;三是房地產(chǎn)開發(fā)公司、投融資公司等。那么，在具體的項(xiàng)目代建單位發(fā)包過程中，選擇什么樣的代建單位是發(fā)包人直接面臨的問題。如何選擇代建機(jī)構(gòu)，要結(jié)合政府投資項(xiàng)目的特點(diǎn)考慮，首先以滿足使用人的合理需求為目的，兼顧資金來源、償還及管理，綜合各項(xiàng)因素使投資和建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)降到最小。同時(shí)，應(yīng)充分考慮目前代建單位根據(jù)代建合同需承擔(dān)的工作內(nèi)容和主要職責(zé)。

     現(xiàn)階段代建單位的工作內(nèi)容和主要職責(zé)主要分為項(xiàng)目建設(shè)前期階段、項(xiàng)目的實(shí)施階段以及項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段：

     (1)項(xiàng)目建設(shè)前期階段，依據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書組織開展項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制及報(bào)批工作;組織開展工程勘察、設(shè)計(jì)等招標(biāo)工作，并將招標(biāo)、投標(biāo)情況和中標(biāo)通知書報(bào)省代建項(xiàng)目管理部門備案;組織開展項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)及概算的編制及報(bào)批工作;辦理計(jì)劃、規(guī)劃、土地、拆遷、施工、環(huán)保、消防、水電、園林、綠化和市政等有關(guān)報(bào)批手續(xù);

    (2)項(xiàng)目的實(shí)施階段，組織施工圖設(shè)計(jì)文件的編制及報(bào)審工作;組織工程施工、監(jiān)理和設(shè)備、材料采購招標(biāo)，并將招標(biāo)、投標(biāo)情況和中標(biāo)通知書報(bào)省代建項(xiàng)目管理部門備案;負(fù)責(zé)工程合同的洽談與簽訂;編制項(xiàng)目年度投資計(jì)劃和年度基建支出預(yù)算，報(bào)送省代建項(xiàng)目管理部門和使用單位;向省建設(shè)行政主管等有關(guān)主管部門報(bào)告工程質(zhì)量安全情況;

    (3)竣工驗(yàn)收交付階段，組織工程中間驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果報(bào)告省代建項(xiàng)目管理部門;編制項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)告，經(jīng)省代建項(xiàng)目管理部門審查后報(bào)省財(cái)政部門審批。負(fù)責(zé)將項(xiàng)目竣工及有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)資料完整地整理匯編移交，并按批準(zhǔn)的資產(chǎn)價(jià)值向使用單位辦理資產(chǎn)交付手續(xù)。

    隨著國家投資體制改革的進(jìn)行，現(xiàn)階段以房地產(chǎn)企業(yè)公司作為代建機(jī)構(gòu)比其他企業(yè)具有優(yōu)勢，更為可行。

     房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的組織優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)作為獨(dú)立運(yùn)營的企業(yè)，有自己完整的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，最重要的是其組織機(jī)構(gòu)的職能同同代建人的工作內(nèi)容和主要職責(zé)基本相吻合。房地產(chǎn)企業(yè)除了領(lǐng)導(dǎo)者外，會(huì)設(shè)立前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、預(yù)算合同、物資采購、工程管理、法規(guī)財(cái)務(wù)、營銷等職能部門，這些職能部門恰好同代建人在項(xiàng)目建設(shè)前期階段、項(xiàng)目的實(shí)施階段以及竣工驗(yàn)收交付階段各專項(xiàng)工作相匹配，各部門人員各自對(duì)自己承擔(dān)的項(xiàng)目建設(shè)角色相對(duì)應(yīng)，在承擔(dān)代建項(xiàng)目時(shí)不存在角色轉(zhuǎn)換，更加便捷地開展各項(xiàng)工作。并且，在現(xiàn)階段成熟的房地產(chǎn)企業(yè)均采取項(xiàng)目管理制度，在實(shí)行代建項(xiàng)目的管理過程中，不需要調(diào)整自己的原有組織機(jī)構(gòu)，而僅僅利用現(xiàn)有組織模式，根據(jù)承擔(dān)代建項(xiàng)目的具體情況成立一個(gè)新的項(xiàng)目管理部即可。