《商業(yè)模式的經(jīng)濟解釋:深度解構商業(yè)模式密碼》　第3章　交易成本最小的商業(yè)模式　3.2　第二站：住房合作社──瑞典的經(jīng)驗

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    一部《蝸居》道出了多少房奴的辛酸往事。2010年絕大部分大城市的房價上漲幅度都超過50%，地王更是此起彼伏。這也導致了最近國家政策動作頻頻，從營業(yè)稅減免年限到拿地首付，連溫總理都站出來說要遏制部分大城市房價上漲過快的趨勢。

房子是個普遍的問題，所謂古今中外概莫能外。我們不妨去看看瑞典是怎么做的。

瑞典的住房建設大致可以分為三種模式：政府直接投資、合作社投資和私人投資。一般來說，公寓等多戶住宅由政府房地產(chǎn)公司建造，合作社建造的多戶住宅占1/4，獨戶住宅絕大多數(shù)由私人或私營營造公司建造。對于中低收入家庭來說，獲得住房主要體現(xiàn)在政府投資建房和合作社建房上。這里要講第二種模式：合作社投資。

瑞典的住房合作社起源于20世紀20年代。當時瑞典住房的居住條件比較差，沒有廁所，廚房擁擠。于是，斯德哥爾摩一些知識分子就發(fā)起組織了一個住房合作社，為中低收入者提供居住條件較好的住房。很快地，住房合作社在全國開始盛行，以至于1950年瑞典頒布法規(guī)，規(guī)定了住房合作社如何成立。目前瑞典全國各地都有住房合作社，總數(shù)為20000多個。一個住房合作社所包含的家庭，少則有20個，多則能達到200多個。同時還有眾多的住房合作社協(xié)會，成立于1933年的HSB(承租人建房儲蓄聯(lián)盟)就是瑞典一個比較大的住房合作社協(xié)會。它有50個城市地區(qū)協(xié)會的4000個住宅合作社、63萬個家庭參加，經(jīng)營住房達50萬套，由63個省、市級住房合作協(xié)會組成，轄有4000個基層住房合作社。現(xiàn)有會員60多萬個家庭，約占全國住房的80%。ＨＳＢ源于19世紀20年代，按照會員入會時間長短和儲蓄額的多少決定住戶取得住房的次序。ＨＳＢ自成立以來，共向社會提供了50多萬套住宅，目前每年為會員提供5000套左右高質(zhì)量的住房。

住房合作社首先因為一個建房或購買改造公寓樓的計劃而發(fā)起，實際上是一個由多人組成的法人團體，有獨立的預算，其主要任務是以集體法人的形式面對銀行，跟銀行談貸款條件。法人團體的貸款條件一般會比個人建房優(yōu)惠得多，額度也大，節(jié)省下來的錢可以降低住房成本，這正是住房合作社成立的初衷。

以HSB為例，其成員入會要交500克朗作為入會股份，如退會可以退還，以后每年交70克朗會費，入會后成年人每年儲蓄1200克朗(相當于個人稅后每年收入的1％～1.5％)，16歲以下的未成年人儲蓄600克朗，一般儲蓄8～10年就可以獲得住房。首次付款以儲蓄抵付約占1％，房價的29％由政府提供年息2.6％的低息貸款，以后每年遞增0.25％，直到與市場利率持平。其余70％為抵押貸款，利率按市場利率計算。因此，實際上個人只需要支付1%的房價就可以得到住房，其余的99%基本可以靠貸款解決，而且，貸款的年限基本都是幾十年，個人沒有太大的還款壓力。

除了銀行貸款，住房合作社由于具備一定的市場力量，以成本價建設，去掉了開發(fā)商的利潤、施工和銷售環(huán)節(jié)，成本得到進一步的降低。而且由于都是業(yè)主申請成立的，也就不會出現(xiàn)滯銷或者“空置房”，資源得到了充分的利用。

加入住房合作社，除了入會要交一筆錢之外，成員每個月還要為合作社分擔一筆費用，其中包括整棟公寓樓乃至整個住房合作社的債務資本支出，同時還有一筆公共分攤的維護修繕、日常清潔、取暖等費用。費用的高低取決于合作社的財務狀況，并不完全一致。雖然價值不菲，但一般來說還是要比個人按揭便宜一些。

每個住房合作社都有組織公約和管理條例，也有預算的審定以及審計機制。組織公約和管理條例規(guī)定了參與共同管理的方式和范圍，例如房屋裝修、垃圾處理、周邊配套、停車、環(huán)境綠化問題等，還有房屋能否出租的問題（這樣可以以租金形式加速償還貸款）。同時，住房合作社還兼?zhèn)?a href="http://keekorok-lodge.com/wuye/" target="_blank">物業(yè)管理公司的職能。

住房合作社的成員都享有投票的權利，以參加社員大會的形式投票選舉組成委員會，一般不超過四個人，分別負責物業(yè)管理、法律事務、經(jīng)濟預算和對外溝通等事宜。委員會負責人有任期限制，會員們定期投票，認為負責人合格了就可繼續(xù)留任，否則就要換人。

住房合作社作為三大主流建房模式之一，為瑞典的住房發(fā)展做出了巨大的貢獻。瑞典是世界人均住房擁有量最高的國家之一。到2006年年底，瑞典住房存量達到4435903套，相當于2.1個人就有一套住房。