淺談如何控制房地產(chǎn)開發(fā)成本？

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                     淺談如何控制房地產(chǎn)開發(fā)成本
    近年來，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營環(huán)境急劇變化，競爭日趨激烈。開發(fā)商單純依靠簡單的戰(zhàn)術(shù)措施已難以保證在激烈地競爭中維持長久的競爭力。經(jīng)營戰(zhàn)略的重要性越來越被開發(fā)商所重視，成本管理的作用也隨之突出，在經(jīng)營戰(zhàn)略中居于極其重要的核心地位。因?yàn)?，在短期?nèi)，開發(fā)商所定位的產(chǎn)品價(jià)格受到市場的約束，市場需求也是企業(yè)發(fā)展的外在因素，開發(fā)商無法左右，如何有效地降低成本就成了獲取最大利潤的重要途徑。
    一、投資決策階段
    投資決策階段是項(xiàng)目開發(fā)中最為關(guān)鍵的階段，此階段所做的項(xiàng)目策劃書、投資估算是投資決策的重要依據(jù)，直接影響整個(gè)項(xiàng)目的成敗。在這一階段應(yīng)著重從以下幾方面加強(qiáng)成本管理。
    1.組織優(yōu)秀的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)
    項(xiàng)目行性研究以及產(chǎn)品的開發(fā)策劃是一個(gè)系統(tǒng)性、專業(yè)性的工作。在投資決策階段，公司需要組織一個(gè)由集團(tuán)公司和地產(chǎn)公司經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)技術(shù)人才組成的項(xiàng)目組，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。項(xiàng)目組應(yīng)由以下人員組成：建筑師、造價(jià)工程師、營銷人員（或委托專業(yè)策劃公司）、工程技術(shù)人員、投資分析人員、經(jīng)營管理人員（或項(xiàng)目經(jīng)理）。
    在投資決策階段，項(xiàng)目組應(yīng)完成從市場調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位、風(fēng)險(xiǎn)分析到投資估算與分析的全過程工作。其中，成本控制人員主要對城市的市場狀況和經(jīng)濟(jì)形勢、建筑安裝工程造價(jià)狀況、政府費(fèi)稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。
    2.進(jìn)行詳細(xì)的成本分析
    (1)土地開發(fā)成本
    土地成本支出約占項(xiàng)目總支出的20-30％，因此對土地的確定應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間，其成本的確定應(yīng)包含：
    ①土地出讓金
    土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算。
    ②土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)
    土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)均有具體規(guī)定。開發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時(shí)應(yīng)充分利用政策優(yōu)勢，針對性地對項(xiàng)目所涉及的各項(xiàng)市政大配套進(jìn)行實(shí)際調(diào)研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分估計(jì)。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)一般采用貨幣補(bǔ)償,其費(fèi)用可參照近期類似項(xiàng)目。
    (2)前期工程費(fèi)用估算
    前期開發(fā)費(fèi)一般占項(xiàng)目總支出的3％左右，但因各地實(shí)際收費(fèi)差異也有很大差別。“三通一平“和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際估算，并結(jié)合實(shí)際狀況充分發(fā)揮臨時(shí)設(shè)施對項(xiàng)目建設(shè)的相對永久性，從而相對降低開發(fā)成本。
    前期工程費(fèi)用的其它費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實(shí)際收費(fèi)有差異，開發(fā)商應(yīng)注意同相關(guān)部門協(xié)調(diào)。同時(shí)，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌稣{(diào)控，開發(fā)商應(yīng)確保其既符合政府政策要求，又滿足項(xiàng)目開發(fā)利益。
    (3)建筑安裝工程造價(jià)成本
    建筑安裝工程造價(jià)一般占項(xiàng)目總支出的45-55％，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。其成本分析應(yīng)首先分析當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢，掌握建筑市場中施工企業(yè)總體狀況。調(diào)研近期類似項(xiàng)目造價(jià)指標(biāo)，了解市場人工、材料變動(dòng)情況，對影響造價(jià)的主要因素進(jìn)行分析修正，合理科學(xué)地確定項(xiàng)目的建安成本指標(biāo)。并對初步設(shè)計(jì)方案的開發(fā)成本進(jìn)行分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位。
    (4)社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施、小區(qū)智能化費(fèi)
    社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)用對于一些中檔樓盤社區(qū)一般為項(xiàng)目總支出的6％左右。在決策階段，成本控制的重點(diǎn)應(yīng)是對市政大配套的一次網(wǎng)站的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進(jìn)行了解、分析，做好估算。
    區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅(jiān)持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及差異化的前提下，盡量做到精簡配套，同時(shí)考慮配套項(xiàng)目的可經(jīng)營管理性，為項(xiàng)目后期的物業(yè)經(jīng)營運(yùn)作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，應(yīng)考慮其適應(yīng)性。
    小區(qū)智能化的定位應(yīng)堅(jiān)持寧精勿多、滿足基本所需的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用將給物業(yè)經(jīng)營管理增加難度，而且技術(shù)折舊非?？?。
    (5)園林環(huán)境工程費(fèi)
    園林環(huán)境一般為項(xiàng)目總支出的3-5％，其成本應(yīng)同項(xiàng)目的定位相關(guān)聯(lián)，也與項(xiàng)目所處的地域環(huán)境有關(guān)。
    (6)投資決策階段的費(fèi)稅分析
    管理費(fèi)：根據(jù)城市地域特點(diǎn)一般確定為銷售收入2-3％。
    銷售費(fèi)用：一般確定在銷售收入的2-3％，銷售費(fèi)用的控制應(yīng)注意選擇好適當(dāng)?shù)膹V告媒體，處理好售樓處、樣板房的設(shè)置方法及定位。
    財(cái)務(wù)費(fèi)用：投資決策階段應(yīng)對財(cái)務(wù)費(fèi)用做好充分估計(jì)，正確運(yùn)用資本的杠桿，以最少的財(cái)務(wù)費(fèi)用滿足項(xiàng)目資金鏈的連續(xù)性。資金的使用成本將對開發(fā)商最終利潤產(chǎn)生較大影響。
    稅金：在決策階段，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定估算，并爭取獲得政府支持，減免部分稅費(fèi)。在二線城市，稅費(fèi)的減免對于異地開發(fā)商來說是至關(guān)重要的。
    (7)不可預(yù)見費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)分析
    根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度，不可預(yù)見費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)一般為除去土地開發(fā)費(fèi)用外的直接成本的3-5％。投資決策階段，項(xiàng)目組應(yīng)做好項(xiàng)目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價(jià)變化、開發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風(fēng)險(xiǎn)分析，基本保證風(fēng)險(xiǎn)成本小于項(xiàng)目凈利潤的5-8％。
     二、設(shè)計(jì)階段
    設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程造價(jià)控制的重要階段，其對工程造價(jià)的影響在75％以上。在此階段，成本控制人員通過恰當(dāng)?shù)嘏c開發(fā)商的建筑師、設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：
    1.根據(jù)項(xiàng)目定位確定合理的容積率
    項(xiàng)目容積率的大小將直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個(gè)基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項(xiàng)目地形特點(diǎn)建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。
    2.做好設(shè)計(jì)方案的評審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化
    成本控制人員應(yīng)對設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進(jìn)行成本分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化。同時(shí)，對設(shè)計(jì)方案的計(jì)算過程進(jìn)行評審，杜絕人為因素的保守?cái)U(kuò)大，尤其在設(shè)計(jì)系數(shù)的取值上。
    3.實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)，明確獎(jiǎng)懲辦法
    對設(shè)計(jì)單位施工圖限額設(shè)計(jì)指標(biāo)有：
    (1)每平方米鋼筋含量指標(biāo)；
    (2)每平方米砼含量指標(biāo)；
    (3)單位施工圖預(yù)算指標(biāo)；
    (4)設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)。
    4.加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督，減少設(shè)計(jì)變更費(fèi)用
    對設(shè)計(jì)單位的管理工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性，如果開發(fā)商本身人力資源不足，可整合社會(huì)資源，增強(qiáng)事前控制的力度。與設(shè)計(jì)單位簽訂的合同，應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計(jì)質(zhì)量不足所造成變更的制約措施。給設(shè)計(jì)階段必要的時(shí)間，也是減少或杜絕三邊工程的必要條件。
    三、招投標(biāo)與合同洽商階段
    項(xiàng)目招投標(biāo)與合同的洽商確定是項(xiàng)目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，很多相關(guān)法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點(diǎn)也是在此階段留下的，這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目運(yùn)作期間的成本管理和結(jié)算工作。因此，成本管理人員在此階段，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃使工程招投標(biāo)清晰、有條理，使工程合同符合項(xiàng)目要求。
    1.做好招投標(biāo)工作的幾個(gè)主要措施
    根據(jù)項(xiàng)目整體施工計(jì)劃制訂詳盡的招投標(biāo)計(jì)劃，通過市場調(diào)查分析，建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)等信息庫，為招投標(biāo)儲(chǔ)備信息資源。制訂招標(biāo)計(jì)劃的同時(shí)，應(yīng)明確招標(biāo)原則，界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項(xiàng)目等主要合同洽商條款。
    招標(biāo)階段控制造價(jià)的主要方法有：
    (1)單位工程方面：以采用總承包方式為主，部分項(xiàng)目分包。單位工程實(shí)行平方米造價(jià)包干或總價(jià)包干方式，對于有規(guī)模效益的分項(xiàng)工程，如門、窗、樓梯欄桿等采用分包，同樣實(shí)行單方造價(jià)包干。
   (2)甲供材料方面：對于涉及工程品質(zhì)的材料（如外墻漆、裝飾材料等），宜采用統(tǒng)一甲方供料，一些大宗主要機(jī)電設(shè)備也應(yīng)甲方自行采購。在資金允許的條件下，因季節(jié)因素價(jià)格變動(dòng)較大的某些材料（如水泥、鋼材等），也可充分發(fā)揮開發(fā)商的規(guī)模效益進(jìn)行甲供。甲供材料價(jià)格也應(yīng)通過競標(biāo)定價(jià)，公司必須確保比承包商有價(jià)格優(yōu)勢，避免損傷承包商的積極性。
    (3)區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程方面：宜采用清單報(bào)價(jià)形式招標(biāo)，同時(shí)招標(biāo)時(shí)應(yīng)對主材的規(guī)格、品質(zhì)予以明確。
    (4)智能化工程方面：宜采用清單報(bào)價(jià)方式招標(biāo)，合同價(jià)款應(yīng)采用可調(diào)價(jià)款的方式。招標(biāo)時(shí)應(yīng)約定主要材料價(jià)格的調(diào)整幅度差值，結(jié)算時(shí)，超過此差值，其價(jià)格將進(jìn)行調(diào)整（因?yàn)殡娮赢a(chǎn)品更新?lián)Q代快，價(jià)格降幅大，智能化系統(tǒng)由施工到投入正常使用時(shí)間跨度大）。
    (5)土石方工程方面：區(qū)內(nèi)的土石方平衡工程也是成本控制的重點(diǎn)，在招標(biāo)時(shí)宜選擇專業(yè)公司進(jìn)行施工，專業(yè)公司之間可采用單方報(bào)價(jià)的競爭方式進(jìn)行投標(biāo)、競標(biāo)。
    招投標(biāo)工作環(huán)節(jié)多，有力的監(jiān)控將避免決策失誤、成本失控。一方面，加強(qiáng)對投標(biāo)單位的資格審查。詳細(xì)審查其單位的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況、操作能力，避免魚目混珠擾亂投標(biāo)環(huán)境，給招標(biāo)帶來難度，甚至做出錯(cuò)誤的判斷。另一方面，加強(qiáng)對標(biāo)底的審核。標(biāo)底的計(jì)算過程具有專業(yè)性、復(fù)雜性、人為因素較多的特點(diǎn)。企業(yè)應(yīng)建立復(fù)核機(jī)制，避免標(biāo)底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標(biāo)單位盲目低價(jià)中標(biāo)給工程管理及結(jié)算工作帶來困難。
    2.合同管理體系中的成本控制
    (1)合同的嚴(yán)密性
    除正常應(yīng)明確的合同條款外，還應(yīng)對設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的計(jì)價(jià)方法、特殊工藝的計(jì)價(jià)方法、違約處理方法及可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)處理方法等進(jìn)行明確，以便避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧和矛盾。
    (2)合同的可操作性
    合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠?qū)嶋H執(zhí)行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實(shí)現(xiàn)的條款，從而影響工程進(jìn)度以及項(xiàng)目的各項(xiàng)計(jì)劃的實(shí)施。
    四、施工階段的成本控制
    施工單位與開發(fā)商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，公司須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴(yán)密而切實(shí)可行的管理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下三個(gè)方面應(yīng)予以加強(qiáng)：
    1.加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理
    施工階段的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但應(yīng)處于一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系之中。設(shè)計(jì)變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、否決及責(zé)任追究制度等。同時(shí)，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。
    2.加強(qiáng)設(shè)備和材料的品質(zhì)與價(jià)格管理
    完善的設(shè)備、材料管理體系是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：
    (1)自行采購
    自行采購既能起到成本控制作用，又避免雙方結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧。如大型機(jī)電設(shè)備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對項(xiàng)目品質(zhì)影響較直接，同時(shí)價(jià)格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購優(yōu)勢的材料要自行集中采購。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過競標(biāo)自行采購。
    (2)總承包單位采購
    開發(fā)商對一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位采購，這樣可發(fā)揮承包商比開發(fā)商更熟悉市場的優(yōu)勢，從而調(diào)動(dòng)其積極性。
    (3)甲方限價(jià)承包單位采購
    一些沒有一次性包死的工程，主要材料價(jià)格可通過發(fā)、承包方共同議定一個(gè)價(jià)格確認(rèn)程序來確認(rèn)價(jià)格，結(jié)算時(shí)按限定價(jià)格結(jié)算，限價(jià)時(shí)應(yīng)明確價(jià)格時(shí)限及范圍。
    上述材料采購的三種方式都應(yīng)在樣板、樣品認(rèn)證制度、進(jìn)場驗(yàn)收確認(rèn)制度監(jiān)控下才能投入使用。
     3.加強(qiáng)資金計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)控
     (1)資金計(jì)劃是建立在項(xiàng)目的各項(xiàng)合同已確定且總體施工進(jìn)度計(jì)劃已確認(rèn)合理的基礎(chǔ)上，這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協(xié)調(diào)，扎實(shí)地做好基礎(chǔ)工作。
    (2)施工階段的工程款支付是以資金計(jì)劃為基礎(chǔ)的，它應(yīng)同施工進(jìn)度計(jì)劃相協(xié)調(diào)，在這樣一個(gè)總框架下監(jiān)控項(xiàng)目，可使工程管理更加清晰。當(dāng)月實(shí)際發(fā)生額的增減超過資金計(jì)劃一定比例時(shí)，成本控制人員和工程管理人員應(yīng)及時(shí)分析、闡明原因，嚴(yán)重時(shí)，提出成本預(yù)警和工程進(jìn)度預(yù)警。
    (3)資金計(jì)劃與成本的動(dòng)態(tài)控制相結(jié)合，可使公司更好的掌控項(xiàng)目的運(yùn)行，使企業(yè)的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)。
    五、結(jié)算階段的成本控制
    結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是：大量性、集中性、復(fù)雜性。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立以下機(jī)制：
    1.會(huì)議確認(rèn)制
    結(jié)算原則采用會(huì)議確認(rèn)制。通過結(jié)算會(huì)議確定結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限、除正常結(jié)算項(xiàng)目之外所發(fā)生的特殊問題以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項(xiàng)目。
    2.二次復(fù)核、審計(jì)制
    建立切實(shí)可行的二次復(fù)核、審計(jì)機(jī)制，使結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。一方面，加強(qiáng)內(nèi)部制約；另一方面，減少工作失誤。具體操作人員應(yīng)聘請經(jīng)驗(yàn)豐富的造價(jià)人員也可委托中介機(jī)構(gòu)。
    3.獎(jiǎng)懲制度
    結(jié)算完畢后，對照成本目標(biāo)進(jìn)行分析、整理，并分別就設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量（含本企業(yè)設(shè)計(jì)管理部門）、監(jiān)理單位的現(xiàn)場簽證（含本企業(yè)工程部）的管理情況，進(jìn)行成本控制的程度分析，視具體情況給予獎(jiǎng)罰。
    總之，房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制應(yīng)貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程，其控制的重點(diǎn)在于前期的決策、設(shè)計(jì)階段的預(yù)控、招投標(biāo)與合同洽商中的精確布控以及施工與結(jié)算階段的嚴(yán)控。尤其在二線城市開發(fā)項(xiàng)目的利潤還不是很高的情況下，更應(yīng)以嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的態(tài)度做好每一個(gè)環(huán)節(jié)，這樣才能使公司贏得最大的利潤。