廠房租賃合同的有效性

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                        廠房租賃合同的有效性
　　無(wú)產(chǎn)權(quán)證、未經(jīng)登記的廠房租賃合同有效嗎?我工廠是一家合伙性質(zhì)的民營(yíng)企業(yè)，專門生產(chǎn)防水產(chǎn)品。工廠有大約600平米的廠房?jī)砷g長(zhǎng)期閑置。三年前，一家貨運(yùn)公司出價(jià)15萬(wàn)元租賃了這兩間工廠當(dāng)倉(cāng)庫(kù)用，
　　無(wú)產(chǎn)權(quán)證、未經(jīng)登記的廠房租賃合同有效嗎?
　　我工廠是一家合伙性質(zhì)的民營(yíng)企業(yè)，專門生產(chǎn)防水產(chǎn)品。工廠有大約600平米的廠房?jī)砷g長(zhǎng)期閑置。三年前，一家貨運(yùn)公司出價(jià)15萬(wàn)元租賃了這兩間工廠當(dāng)倉(cāng)庫(kù)用，租期為4年，租金按年付。這家貨運(yùn)公司自從交了第一年賃金以后，就再也沒(méi)向我工廠支付租金。每次我們向其催款時(shí)，他們就說(shuō)資金有點(diǎn)緊張，過(guò)一段時(shí)間肯定還，我們也就沒(méi)太認(rèn)真，反正廠房也是空著不用。沒(méi)想這一拖就快兩年了。我們要求對(duì)方馬上支付所欠房租，否則就扣押庫(kù)房的貨物?？伤麄兙谷凰Ｙ嚕f(shuō)我們的廠房沒(méi)有登記，產(chǎn)權(quán)不屬于我們，還說(shuō)我們和他們簽訂的租賃合同沒(méi)有去房管部門備案，因此該合同沒(méi)有效力，拒絕支付房租。還威脅說(shuō)，如果扣押貨物給貨主造成損失的話，要由我們負(fù)責(zé)。他們還拿出建設(shè)部出臺(tái)的《城市房屋租賃管理辦法》給我們看。我們看了這個(gè)辦法后都不知該怎么辦，因?yàn)檫@個(gè)辦法的規(guī)定的確像他們說(shuō)的那樣。我想問(wèn)律師，難道我們的租金真的要不回來(lái)了嗎?如果真是這樣，那法律也太不公平了，難道就讓他們白租用我們廠房?jī)赡陠?br /> 　　參考：你企業(yè)將自有的廠房出租獲取收益，該廠房一直未辦理產(chǎn)權(quán)證，也未辦理租賃登記，其效力仍應(yīng)認(rèn)定為有效。也就是說(shuō)，對(duì)方仍要支付其所欠的兩年租金。同時(shí)，如果對(duì)方不支付租金的話，你們也有權(quán)扣押其存放在庫(kù)房的貨物。當(dāng)然扣押貨物的價(jià)值應(yīng)與所欠租金相當(dāng)。
　　雖然依建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，未依法取得房屋所有權(quán)證的，房屋不得出租。房屋租賃實(shí)行登記備案制度。但是，最高人民法院《關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋(一)》中第4條規(guī)定了：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”而現(xiàn)有法律、行政法規(guī)對(duì)此并無(wú)禁止性規(guī)定。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》屬部門規(guī)章，不能做為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。
　　在商事行為中，以保護(hù)交易安全及效率為首要原則，在租賃合同當(dāng)事人之間，應(yīng)將物權(quán)關(guān)系與債權(quán)關(guān)系區(qū)別對(duì)待，該合同屬當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，不損害國(guó)家、集體和其他第三人利益，未辦理產(chǎn)權(quán)證不影響租賃合同的有效成立。 而廠房租賃合同的備案登記也并非租賃合同生效的要件，該登記不具有設(shè)權(quán)性，只具有證權(quán)性的作用，備案登記賦予該合同對(duì)抗第三人的效力，即登記的承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 應(yīng)注意的是，民商事行為的有效，并不能免除可能產(chǎn)生的行政責(zé)任，如基于稅收征收管理關(guān)系而產(chǎn)生的行政責(zé)任。