芻議公產房使用權的繼承

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芻議公產房使用權的繼承

隨著我國市場經濟的建立和改革的不斷深化，原有的公產房性質也發(fā)生了變化。首先是公產房差價交換，其次是公產房的轉租、轉讓（公產房上市交易），使得原有的公益性質的公產房發(fā)生了質的變化，由此產生的公產房權屬（承租權或使用權）糾紛案件也越來越多，司法實踐中，此類案件在處理上爭議也較大，眾說紛紜，各執(zhí)己見，很難統(tǒng)一，筆者就對此類案件的理解談一下粗淺的認識。
　　公產房是我國計劃經濟的產物，它充分體現(xiàn)了我國公有制下的平均分配原則，目的是使在社會主義公有制下每個人都居有其所，具有公益性質。在計劃經濟時期，顯然是不具有繼承性的。如甲承租的公產房（無共同承租人），在其死亡后，其繼承人是不能繼承或延續(xù)承租的（即使繼承人的戶口與被繼承人在一起），只能由政府（體現(xiàn)為房產部門或所在單位）根據具體情況，重新分配給最需要的人。但是絕大多數(shù)情況是一家人共同居住一所公產房屋，體現(xiàn)在承租證上的承租人（事實上是承租代表人）雖然只有一人，但事實上是一家人共同承租的，在這種情況下，承租人死亡后，一般都由其共同承租人中的一人（新的承租代表人）延續(xù)承租。隨著我國市場經濟的建立，原有的法律、法規(guī)和政策已不能適應新的市場經濟的需要，因此，一些新的法律、法規(guī)和政策紛紛出臺，以適應快速發(fā)展的市場經濟需要，房產制度的改革，使得原有意義上的公產房性質發(fā)生了巨大的變化。公產房的差價交換和公產房的轉租、轉讓過程中產生了諸多糾紛。其中，最典型的就是公產房（使用權）能否繼承的問題。對公產房（使用權）能否繼承問題持否定態(tài)度的理由主要有三種：一是從歷史上看，公產房是不具繼承性的，如今，公產房作為歷史遺留問題，應按其固有的方式處理；二是依據繼承法，繼承是死者生前的財產（權利和義務）依法轉移給繼承人所有，而公產房非死者的財產，故不能繼承；三是公產房承租人死亡后，原租賃關系消滅，再與何人建立租賃關系是房產公司（產權部門）基于其房屋所有權實現(xiàn)所有權權能的活動，他人無權干涉。筆者認為，第一種理由以歷史的、計劃經濟時期的固有方式處理當今市場經濟下的社會矛盾，顯然是不適宜的；第二種理由則犯了一個邏輯錯誤，我們討論的公產房（使用權）繼承問題，是在新形式下具有財產意義的公產房使用權的繼承，而非公產房所有權的繼承，因此，以繼承的概念來否定公產房使用權的繼承顯然是不合適的；第三種理由的理論根據顯然是以物權法體系為基礎的，但是，值得注意的是，公產房是在我國社會主義公有制基礎上按照平均分配原則由國家分配給城鎮(zhèn)居民的生活資料，這種使用權與以私權為基礎的物權法體系中的使用權是不能等同的。雖然，目前我國公產房的使用權性質已發(fā)生了改變，但是，按照現(xiàn)有房產政策，公產房的產權人除享有該房的產權外，其他一切對該房的實際控制、支配權仍掌握在承租人手中，因此，用物權法所有權權能實現(xiàn)的理論來調整歷史遺留的、具有“中國特色”的公產房使用權問題，不僅與現(xiàn)行政策相悖，也不能適應當前市場經濟發(fā)展的需要。