拆遷評估存在問題及解決途徑有哪些？

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拆遷評估存在問題及解決途徑
　　一　引言
　　近年來，由于城市的快速發(fā)展，各地都出現(xiàn)了大規(guī)模的房屋拆遷工程，由此也引發(fā)了在拆遷補償價格標準上拆遷人甚至城市政府與被拆遷人之間的矛盾。拆遷人希望少花錢，而被拆遷人則希望能拿到更多的補償。如何協(xié)調(diào)這一矛盾，尤其是在協(xié)調(diào)這一矛盾的過程中應該如何保障作為弱勢群體的被拆遷人的合法利益，是解決其中問題的關鍵。
　　2001年11月1日正式實施的《城市房屋拆遷管理條例》(國務院第305號令)第三章第二十四條規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。”這一規(guī)定確立了以房地產(chǎn)市場評估價格作為拆遷房屋補償標準的原則。由于城市房屋拆遷補償價格是由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構按照房地產(chǎn)評估規(guī)范予以估算確定的，因此，拆遷過程中關于補償標準的分歧就表現(xiàn)在拆遷人與被拆遷人對評估結果的不同看法上，而這又進一步反映在對評估機構的選擇、委托以及對評估結果的認定上。
　　顯然，評估機構的選擇、拆遷評估委托主體的確認及評估價格的認定是影響評估結果的關鍵。只有采取公開、公正、公平的方法選擇拆遷當事人雙方都認可的評估機構，合理確定拆遷評估委托主體，運用科學、合理、有效的方法和程序認定評估結果，才能保證城市房屋拆遷補償價格評估的公平合理，達到協(xié)調(diào)拆遷入與被拆遷人圍繞拆遷補償標準所產(chǎn)生的矛盾，充分保障作為弱勢群體的被拆遷人的利益的目的。
　　二　評估機構的選擇
　　關于評估機構的選擇，根據(jù)建設部2003年12月1日頒布的《城市房屋拆遷估價指導意見》第六條規(guī)定，市、縣房地產(chǎn)管理部門應當向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇;拆遷估價機構的確定應當公平、透明，采取被拆遷入投票或拆遷當事人抽簽等方式。如某省會城市的具體做法是，拆遷人取得房屋拆遷許可證后，有意向接受估價業(yè)務委托的評估機構可以到政府拆遷主管部門進行登記，市房屋拆遷管理部門和拆遷人根據(jù)拆遷項目大小和難易程度，在具有資質(zhì)的評估機構中選擇幾家，并予以公示。由拆遷人組織被拆遷人對公示的評估機構進行投票，根據(jù)實際投票數(shù)中有效票的相對多數(shù)確定評估機構。
　　表面上看，這種做法賦予了被拆遷入足夠的主動權，由他們通過民主投票的方式來自行選擇評估機構，而不是由拆遷人一方來選擇，從而可以充分保證拆遷評估及其結果的公正性和公平性，即保障了被拆遷人的利益。然而，在實際操作中往往存在如下兩方面的弊端：一方面，由于被拆遷入對房地產(chǎn)評估這門技術及評估機構的了解有限，所以很難選出最能對房屋拆遷補償價格進行合理、公正地估算的評估機構，而且被拆遷入作為分散的個體，往往參與意識不強，真正參與投票的并不多，這就使得拆遷人或者個別評估機構有可能做一些手腳，借這種看起來公正、民主的方式達到暗箱操作的目的，來選擇拆遷入意愿中的評估機構。另一方面，在實際操作中，供選擇的評估機構往往都是本地的，而一些經(jīng)濟不發(fā)達或欠發(fā)達的市、縣只有有限的幾個評估機構，這樣無疑會限制被拆遷人的選擇，也為拆遷人留下可人為操作的余地。