合同簽訂前審查開(kāi)發(fā)商的主體資格及出售的商品房是否具備銷售條件

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合同簽訂前：審查開(kāi)發(fā)商的主體資格及出售的商品房是否具備銷售條件

　　商品房銷售有現(xiàn)房銷售和期房銷售之分，現(xiàn)房銷售對(duì)買受人而言相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小，畢竟房子已經(jīng)建成，買受人可以先看房后簽訂合同;期房銷售也叫預(yù)售，俗稱“賣樓花”，房子的具體模樣靠模型、相關(guān)宣傳資料和設(shè)計(jì)參數(shù)等來(lái)確定。因此，開(kāi)發(fā)商交付的房屋與合同約定或買受人預(yù)期的房屋可能存在不完全一致的情形，相對(duì)而言，期房風(fēng)險(xiǎn)較大。不論是購(gòu)買現(xiàn)房還是期房，均要審查其是否具備出售條件，具體而言：

　　商品房現(xiàn)房銷售必須符合下列條件：1.開(kāi)發(fā)企業(yè)具有《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，且其開(kāi)發(fā)的規(guī)模與其取得的資質(zhì)等級(jí)向匹配;2.開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)取得《國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)》和使用土地批準(zhǔn)文件;3.持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》;4.所開(kāi)發(fā)并出售的商品房已通過(guò)竣工驗(yàn)收;5.供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄐ诺扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進(jìn)度和交付日期;6.物業(yè)管理方案已落實(shí)。

　　商品房期房銷售(預(yù)售)除開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具有合法的主體資格和相應(yīng)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間已經(jīng)確定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)必須已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》即通常所說(shuō)的“五證”。

　　1，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：開(kāi)發(fā)商取得建設(shè)用地首先要符合城市用地規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商只有在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后才能辦理國(guó)有土地使用權(quán)證。取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，表明開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)土地經(jīng)過(guò)城市規(guī)劃行政主管部門審核后，符合城市規(guī)劃要求。如果沒(méi)有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，而僅有國(guó)有土地使用證的國(guó)有土地使用證無(wú)效。購(gòu)房者在審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)，要注意開(kāi)發(fā)商取得該證書(shū)的時(shí)間以、開(kāi)發(fā)用地的規(guī)劃用途及證書(shū)的范圍與開(kāi)發(fā)商實(shí)際開(kāi)發(fā)的范圍是否一致。實(shí)踐中有開(kāi)發(fā)商取得的證書(shū)只是其開(kāi)發(fā)范圍的一部分的情形。

　　2，〈〈國(guó)有土地使用權(quán)證〉〉：根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)只能在國(guó)有土地上進(jìn)行，國(guó)家是禁止在集體土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)的。集體土地只有經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法進(jìn)行征用，經(jīng)征用土地性質(zhì)變更為國(guó)有土地后，才可以將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)。購(gòu)房者在審查國(guó)有土地使用證時(shí)，要注意土地使用權(quán)證上記載的土地用途和年限。