建設(shè)合同資質(zhì)問題

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建設(shè)合同資質(zhì)問題

1、發(fā)包人建設(shè)工程合同的發(fā)包人是指工程的建設(shè)單位，又稱業(yè)主，是合法擁有建設(shè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)并經(jīng)法定程序批準(zhǔn)進(jìn)行工程項(xiàng)目建設(shè)的的合法權(quán)利人。對(duì)非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，并不存在發(fā)包人的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)問題，但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，其發(fā)包人專指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或其他具備相應(yīng)開發(fā)資質(zhì)的主體。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第29條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);(二)有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所;(三)有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本;(四)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件也作出了專門規(guī)定，具體包括注冊(cè)資本不得少于100萬元，有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員等，同時(shí)還授權(quán)行業(yè)主管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)進(jìn)行核定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。建設(shè)部于2000年頒布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，按自有流動(dòng)資金與注冊(cè)資本數(shù)量、專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量與資質(zhì)、開發(fā)經(jīng)歷、已開發(fā)竣工房屋面積等條件將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)劃分為四級(jí)，一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。

　　由上述規(guī)定可見，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)要求遠(yuǎn)較一般的企業(yè)法人嚴(yán)格，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)實(shí)行的是嚴(yán)格的資格準(zhǔn)入制度。在對(duì)合同主體資格的要件日漸放寬的今天，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)的主體資格要求卻日趨嚴(yán)格。依最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》的規(guī)定，不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，除在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，一般應(yīng)認(rèn)定合同無效。雖然這一解釋的效力因合同法的施行而受到一定程度的質(zhì)疑，但立法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主體資格的嚴(yán)格要求應(yīng)屬無疑。成問題的是，如發(fā)包人具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格，但并不具備相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)等級(jí)，即其資質(zhì)等級(jí)所對(duì)應(yīng)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍小于其所發(fā)包項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，此時(shí)建設(shè)工程合同的效力是否受到影響呢?對(duì)此應(yīng)從寬判斷，不宜簡(jiǎn)單地認(rèn)定合同無效。依合同法規(guī)定，只有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定才可導(dǎo)致合同無效，而前述法律和行政法規(guī)并未規(guī)定不同資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍，而是授權(quán)建設(shè)部進(jìn)行規(guī)定，而建設(shè)部的規(guī)定為行政規(guī)章，違反規(guī)章并不會(huì)導(dǎo)致合同無效的法律后果。只要發(fā)包人具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，符合立法對(duì)土地使用權(quán)及資金實(shí)力的要求，符合法定的審批條件，即應(yīng)肯認(rèn)合同效力。至于因違反行政規(guī)章而產(chǎn)生的行政責(zé)任，則與合同效力無關(guān)。