建設合同資質問題

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建設合同資質問題

1、發(fā)包人建設工程合同的發(fā)包人是指工程的建設單位，又稱業(yè)主，是合法擁有建設項目的土地使用權并經法定程序批準進行工程項目建設的的合法權利人。對非房地產開發(fā)項目而言，并不存在發(fā)包人的房地產開發(fā)資質問題，但對房地產開發(fā)項目而言，其發(fā)包人專指房地產開發(fā)企業(yè)，或其他具備相應開發(fā)資質的主體。

　　《城市房地產管理法》第29條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：(一)有自己的名稱和組織機構;(二)有固定的經營場所;(三)有符合國務院規(guī)定的注冊資本;(四)有足夠的專業(yè)技術人員;(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件”?！冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》對房地產開發(fā)企業(yè)的條件也作出了專門規(guī)定，具體包括注冊資本不得少于100萬元，有4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員等，同時還授權行業(yè)主管部門對房地產開發(fā)企業(yè)的資質等級進行核定，房地產開發(fā)企業(yè)應按照核定的資質等級承擔相應的房地產開發(fā)項目。建設部于2000年頒布《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》，按自有流動資金與注冊資本數量、專業(yè)技術人員數量與資質、開發(fā)經歷、已開發(fā)竣工房屋面積等條件將房地產開發(fā)企業(yè)劃分為四級，一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)承擔房地產項目的建設規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產開發(fā)項目;二級資質及二級資質以下的房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設項目，承擔業(yè)務的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門確定。

　　由上述規(guī)定可見，對房地產開發(fā)企業(yè)的資質要求遠較一般的企業(yè)法人嚴格，國家對房地產開發(fā)行業(yè)實行的是嚴格的資格準入制度。在對合同主體資格的要件日漸放寬的今天，對從事房地產開發(fā)的企業(yè)的主體資格要求卻日趨嚴格。依最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答》的規(guī)定，不具備房地產開發(fā)經營資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產開發(fā)經營為內容的合同，除在一審訴訟期間依法取得房地產開發(fā)經營資格的，一般應認定合同無效。雖然這一解釋的效力因合同法的施行而受到一定程度的質疑，但立法對房地產開發(fā)企業(yè)主體資格的嚴格要求應屬無疑。成問題的是，如發(fā)包人具備房地產開發(fā)企業(yè)資格，但并不具備相應的開發(fā)資質等級，即其資質等級所對應的開發(fā)經營范圍小于其所發(fā)包項目的建設規(guī)模，此時建設工程合同的效力是否受到影響呢?對此應從寬判斷，不宜簡單地認定合同無效。依合同法規(guī)定，只有違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定才可導致合同無效，而前述法律和行政法規(guī)并未規(guī)定不同資質等級的房地產開發(fā)企業(yè)的經營范圍，而是授權建設部進行規(guī)定，而建設部的規(guī)定為行政規(guī)章，違反規(guī)章并不會導致合同無效的法律后果。只要發(fā)包人具備房地產開發(fā)企業(yè)資質，符合立法對土地使用權及資金實力的要求，符合法定的審批條件，即應肯認合同效力。至于因違反行政規(guī)章而產生的行政責任，則與合同效力無關。