淺談房地產住宅工程質量通病的防治措施

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[摘要]：本文分析了房地產住宅工程質量通病的原因并提出了相應的防治措施。 

[關鍵詞]：房地產住宅工程、質量通病、防治措施  [abstract] : this paper analyzes the residential real estate project quality of common fault reasons and puts forward the corresponding prevention and control measures.  [key words] : real estate residential project, quality problems, prevention measures  中圖分類號：f293.33文獻標識碼：a文章編號：  質量就是企業(yè)的生命，抓質量落實到房地產企業(yè)就是要減少開發(fā)樓盤的質量通病，為廣大業(yè)主提供質量優(yōu)良的工程，讓業(yè)主住上放心房、稱心房，要讓他們感覺到用畢生的積蓄購置的房子物有所值。放心房不等于稱心房，無重大結構性質量隱患和事故的可稱為放心房。但放心房中仍或多或少地出現裂縫、滲漏、空間尺寸偏差、鋁合金窗開啟不靈和變形等諸多不足。  從我們房地產住宅工程入住維修和工程質量投訴來看，數量較多、影響較大的工程質量通病主要表現在裂縫、滲漏、室內幾何尺寸偏差、鋁合金窗開啟不靈和變形4個方面。  現將這幾個方面質量通病的表現和防治措施總結如下：  裂 縫  （一）裂縫的表現和危害  1、窗臺下墻體從窗臺一角向樓板沿450方向形成裂縫，該裂縫絕大部分出現在底層和頂層，尤其是頂層窗下墻體。  2、在現澆鋼筋砼樓板南北外墻角根部有450裂縫，絕大部分表現為頂層和房屋東西山墻端頭單元樓板。  3、在澆注鋼筋砼樓板時，因各種原因留設的施工縫，由于沒有按規(guī)范要求處理好，當業(yè)主入住全部荷載形成后，出現的垂直于短邊在跨中1/3范圍內，和施工縫重合的位置出現裂縫。  （二）裂縫的防治  1、對于上述第一種裂縫的防止措施，我們要求砌體工程的頂層和底層設置通長現澆鋼筋砼窗臺梁，其高度為120mm，縱筋為4φ10，箍筋φ6@200,該縱筋直接與構造柱或剪力墻錨固連接(植筋或與預留鋼筋連接).其它樓層在窗臺標高處設置通長現澆鋼筋砼板帶，板帶高度不小于60mm,縱筋不小于3φ8,板帶嵌入墻體不小于120mm.  2、對于上述第二種裂縫防治措施，我們要求建筑物兩端單元現澆板設置雙層雙向鋼筋，鋼筋間距不大于100mm，直徑不小于8mm。所有樓板受力轉角處設置放射形鋼筋，鋼筋的數量不小于7φ10，長度大于板跨的1/3，且不小于1.5m。  3、對于樓板施工縫處理不當造成的裂縫，我們防治要求為：  同一層受力樓板（除伸縮縫和沉降縫外），施工過程中嚴禁留設施工縫。  若由于現有條件限制，不可避免留設施工縫時，必須上報監(jiān)理和工程部批準，對留設位置、形狀進行嚴格控制，并要求在粉刷前對施工縫板底進行碳纖維粘貼加固，再進行粉刷。  滲 漏  （一）滲漏的表現和危害  1、外飄窗的下部、側部窗與砼板墻體連接處，在雨后有滲漏現象。  2、廚房、衛(wèi)生間的煙道、管道井根部，穿樓面管和地漏部位，以及屋面、陽臺地漏部位有滲漏。  3、外墻腳手洞、外腳手架與墻體連接鐵絲等外墻部位滲漏。  （二）滲漏的防治  1、窗與主體結構連接按規(guī)范要求應用聚胺脂現場發(fā)泡柔性連接，但現場施工由于窗與主體縫隙過大；發(fā)泡劑施工不連續(xù)和不飽滿；發(fā)泡劑填塞超過窗框人為切割；發(fā)泡劑質量不合格等因素影響，造成填縫施工偏差較大，使窗與主體連接部位滲水，特別是外飄窗的下口與主體連結處滲漏是比較多的。通過對原因的分析和維護方法的總結，我們對外飄窗與主體連結工藝進行如下要求：  窗框與墻體之間的空隙必須在10mm~15mm之間，超出此范圍的窗框不得安裝；  窗的下框與墻體連結部位（外飄窗還包括側框與墻體部位），用微膨脹水泥分二次填實；  窗框外側四周粉刷層與窗框連結部位留設8mm凹槽，用黑色硅酮膠填補，硅酮膠應限品牌，注重質量；  待外飄窗窗扇安裝之后，每個飄窗都進行4小時淋水試驗，淋水后檢查窗框內側無水跡方能通過驗收；  2、廚房、衛(wèi)生間煙道、管道根部滲水已經是老問題，好的施工工藝方法很多，我們在此就不一一列舉，關鍵在于施工單位的管理和操作者的責任心。  3、從我們項目入住維修項目來看，屋面滲漏維修較少，關鍵還是嚴格檢查和認真試驗、整改的結果。  4、對于外墻防滲漏，除腳手洞，支模對拉螺栓洞嚴格按規(guī)范填塞，專人負責及時辦理專項隱蔽驗收外，我們還注意以下三個方面要求：  外墻面刮糙用不低于1：3的防水砂漿，刮糙層數不得少于兩遍，逐層粉刷。下一層施工前應把上一層的質量缺陷（空殼、裂縫、漏刮等）消除，待監(jiān)理、甲方人員確認后，方可進行下一層刮糙。  在刮糙完畢之后，面層施工前必須在窗臺和欄桿、陽臺處對腳手架進行加固，把用于腳手架固定的連墻管和鐵絲全部除去，斷絕一切滲水路線。  兩遍底刮施工結束后對外墻，特別是山墻進行淋水試驗，每個淋水面持續(xù)時間不少于12小時，沒有發(fā)現漏水并得到監(jiān)理、甲方人員確認后，才能嵌分格條進行外粉面層粉刷施工。  室內幾何尺寸偏差  （一）室內幾何尺寸偏差的表現和危害  天棚平整度和水平度大于2cm，業(yè)主在天棚裝修時發(fā)現。  室內房屋凈尺寸有大小頭，特別是有內走廊的房間，其走廊兩側墻距有大小頭。  （二）室內幾何尺寸偏差的防治  1、室內幾何尺寸偏差的防治關鍵在于勤檢查，認真檢查，在主體結構施工時，每個軸線標高都要認真檢查和記錄，及時發(fā)現問題并及時處理。特別在房屋室內粉刷階段和粉刷成型完成后階段，室內幾何尺寸偏差的檢查力度更要加大，在完成全部工作量之后，需有針對性的制定了檢查表格，組織了專業(yè)人員，每間房屋室內逐間檢查幾何尺寸。我們在排施工進度計劃時，就明確規(guī)定在房屋具備竣工驗收條件后，留有一個月時間進行分戶驗收，逐間進行質量通病檢查和整改工作，全部整改完成后再進行竣工驗收和物業(yè)辦理交接手續(xù)。  2 、室內天棚粉刷為節(jié)省凈空高度和防止水泥砂漿粉刷層起殼脫落，現都采用水泥批嵌法施工，但天棚平整度和水平度偏差出現的問題也較多起來。我們對天棚幾何尺寸偏差的防治方法為：  為避免樓層凈空高度出現負誤差，我們要求施工單位按設計要求層高+15mm~ 20mm為標準進行施工。  對樓板模板在綁扎鋼筋之前用水平儀、靠尺檢查其水平度和平整度，并認真檢查模板剛度，對不合格的模板堅決整改。  天棚樓板成型后，在主體驗收準備階段，應在墻上彈出水平線，每間房逐個檢查水平度和平整度，發(fā)現超過2cm的不合格點馬上進行修整，在主體驗收之前處理完畢，嚴禁把缺陷帶入粉刷階段。  在天棚批嵌施工前對模板拼縫處砼進行打磨處理，對天棚平整度和水平度做控制性標高點（灰餅），對缺陷較大部位應先局部處理。  3、室內房屋和走廊兩墻凈尺寸大小頭超標，其主要原因是粉刷的控制標高點（灰餅）制作方法不當和沒有引起足夠重視所致，我們認為制作粉刷灰餅的正確方法是：  根據墻體軸線和粉刷內凈尺寸要求，在地坪上沿墻體根部彈出，滿足粉刷要求的內凈尺寸控制線，此控制線應與垂直方向墻體內凈控制線成方，并沒有大小頭。  根據墻根均凈尺寸控制線、墻體粉刷垂直度和平整度要求，制作墻體粉刷控制標高點（灰餅）。  鋁合金門窗質量通病  （一）鋁合金門窗質量通病主要表現與危害  鋁合金平開門扇、窗扇下沉，造成門窗關不上。  推拉門開啟不順暢、不靈活。  （二）鋁合金門窗質量通病的防治  在門窗型狀設計時，應盡量多推拉，少平開，平開窗扇尺寸不宜大于600×1400mm，平開門扇尺寸不宜大于900×2000mm，如果窗扇、門扇過大，下沉在所難免。  為防止平開窗扇、門扇下沉變形，平開窗扇滑撐鉸鏈選用優(yōu)等品，平開門鉸鏈必須在3個以上，采用4鏈桿傳動鎖，窗扇、門扇均加提升塊。  推拉門開啟不順暢、不靈活，我們經過對實物分析，得出以下防治結論：  推拉門為防止重量過大，建議設計尺寸不宜大于1000×2000mm；  推拉門的滑軌應采用優(yōu)質實腹鋁軌，空腹鋁軌嚴禁使用；  推拉門的滑輪要使用加強輪；  工程質量通病防治內容還很多，我們在此就不一一列舉。總之，工程質量通病防治是個系統(tǒng)工程，它要求參建各方齊心協(xié)力，從構造設計、施工工藝、檢驗與試驗和強化管理四個方面入手，關鍵在于施工過程中加強落實、檢查和檢驗。  以上是我們對房地產住宅工程質量通病防治的一些總結，有不足和錯誤之處，希望各位專家多提寶貴意見，以利我們更好地提升的住宅品質。  參考文獻：  [1] 付娟，朱麗欣。淺談房屋建筑工程質量通病的防治[j]。中國商界（下半月），2009（04）：351  [2] 劉海濤。淺談提高工程建筑質量的管理措施 [j]。今日科苑 ，2008，11  [3] 張景慧，關為薇。消除質量通病提高住宅工程質量[j]。建筑管理現代化