北京等6城市正式被確認為“共有產權住房”試點城市

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    住建部已經開始考慮在適時擬定“共有產權住房指導意見”，以便作為全國推廣共有產權住房的規(guī)章依據(jù)。

    部草擬“共有產權指導意見”

    再上市政府可優(yōu)先回購或分享收益

    在北京、上海、淮安等6城市正式被確認為“共有產權住房”試點城市之后，為完成豐富城市住房供應體系，作為房地產主管部門的住房和城鄉(xiāng)建設部下稱“住建部”已經開始考慮在適時擬定“共有產權住房指導意見”下稱“指導意見”，以便作為全國推廣共有產權住房的規(guī)章依據(jù)。

    “指導意見”有望對共有產權房的再上市交易做出明確規(guī)定，并將給出多條實施路徑。不過，所有再上市的實施路徑，均圍繞共有產權住房再上市交易時，“政府享有優(yōu)先購買”的權力，這意味著地方政府作為產權共有人，將享有所有產權所有者或實體所應享有的待遇。

    住建部試圖吸取經濟適用住房、兩限房在推出之初，缺乏頂層設計的教訓，避免在房地產普遍升值的情況下，政策性住房或者政策性商品住房成為謀利工具的情況再次出現(xiàn)。而要達到這一目的，北京、上海、淮安等6城市的試點經驗將十分重要。

    指導意見“上日程”

    “姜偉新部長之前已經做出過部署，要求在合適的時候，啟動全國范圍內‘共有產權住房指導意見’的起草工作。”4月10日清晨，一位住建部官員證實，住建部目前已經開始考慮起草“指導意見”的相關工作。

    所謂共有產權住房，即政府和市民雙方共同擁有房屋的產權。中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產權，而當市民有購買能力后，則可以向政府“贖回”另一部分產權，變“共有產權”為“自有產權”。這一住房供應形式最早由江蘇淮安提出并進行實踐。

    目前，“指導意見”起草的有關工作，由住建部房地產市場監(jiān)管司、住房保障司、住房改革與發(fā)展司共同推進，由房地產市場監(jiān)管司負責統(tǒng)籌協(xié)調。相關研討和準備工作已經開展，但是住建部尚未提出此項工作的具體時間節(jié)點。

    按照當前設想，“指導意見”有望包括如下方面內容，一是共有產權住房的性質界定及其法律屬性的解釋和表現(xiàn)形式；二是共有產權住房土地出讓有關規(guī)定；三是政府在共有產權住房開發(fā)建設領域提供的支持；四是共有產權住房再上市的方式。

    目前，上述四方面較有共識的為第一項和第四項。在第一項中，共有產權住房有望被界定為豐富住房供應體系的創(chuàng)新，因此，共有產權住房不會被簡單列入保障性住房范疇。同時，在房屋權屬登記信息和房產證上，政府實體將被列為共有產權方，從而明確其法律地位。在第四項中，共有產權住房的再上市，將保障政府的優(yōu)先權，即政府優(yōu)先回購，或共有產權的自然人向政府贖回政府部分的房屋所有權。

    不過，多位接近住建部的權威人士稱，上述內容僅在討論階段，具體內容還未最終定案。

    政府“優(yōu)先權”

    由于在“政府共有產權須在產權登記證明上標識”方面已經形成共識，當共有產權住房再上市時，政府共有產權部分如何“退出”即成為了“指導意見”進行頂層設計中最為關鍵的內容。在此之前，由于在銷售時缺乏頂層設計，大量政策性住房通過再上市交易，變相成為產權所有者“謀利”的工具。

    “所以，在研究6個城市試點工作以及在謀劃全國性的指導意見時，都明確了一個原則，就是一定要確保在再上市交易環(huán)節(jié)中，政府的優(yōu)先權。”一位接近住建部的專家表示，這個優(yōu)先權即政府的優(yōu)先回購權。

    這個優(yōu)先回購權實際上是授予了地方政府在共有產權住房再上市交易時的利益選擇權力。在這個優(yōu)先回購權下，地方政府擁有兩個路徑可以選擇，一是按照政府評估價，由政府回購自然人手中的房屋產權，而實際評估權則掌握在政府手中；二是再上市交易時，政府按照共有產權的比例，直接按比例分享房屋交易價款，這其中亦包括增值部分。

    “有些地方政府在出讓土地的時候，讓渡部分土地出讓金，甚至通過一些稅費減免的方式來降低建造成本，讓無房的群體能夠買得起，既然是共有產權，在簽訂銷售合同的時候，必須明確在這套房子當中購房人、政府是占產權的多大比例。”住建部副部長齊驥表示。

    在“指導意見”的前期探討中，已經基本明確，共有產權住房在簽訂購房合同時，須在合同文本中明確政府和購房人之間在產權分享比例上的相關內容。不過，“指導意見”將不會對各種分享比例情況進行具體規(guī)定，這一比例將放權給地方政府根據(jù)本地具體情況自行制定。

    頂層設計靠試點

    除了江蘇淮安最早推行并實踐共有產權住房外，上海、北京等地共有產權住房的腳步已經早都啟動了。2012年1月，上海降低了共有產權房的準入門檻，月收入達到5000的也可以申請。2013年10月末，上海共有產權保障房開始搖號選房，2013年一共籌集了大約3萬套房源。

    2013年10月北京公布的自住商品房，其實就是一種共有產權的住房。齊驥此前在接受采訪時表示，之所以價格便宜，是因為政府讓渡了部分土地出讓金并進行了稅費減免，從而也獲得一部分產權。而這些城市均被住建部列入本次“共有產權住房試點”的6個城市。

    在此之前，北京等地的經濟適用住房由于在入市時缺乏再上市交易時的制約，在房價快速上漲并達到“限售解禁”的5年條件后，大量經濟適用住房被再上市交易，其價格比購買時上漲5倍以上。此前，北京天通苑經濟適用房社區(qū)的開發(fā)者，北京順天通房地產開發(fā)有限公司有關負責人曾表示，截至2011年，天通苑的經濟適用住房中70%以上都已經被再上市交易。

    因此，在推動共有產權住房工作時，住建部十分注意通過頂層設計，避免其成為新的謀利工具。而頂層設計則有賴于地方試點工作所積累的經驗和教訓。

    按照江蘇的規(guī)定，業(yè)主可以在5到8年的時間“贖回”政府擁有的那一部分產權，如果8年之后仍然沒有贖回的，只需要繳納剩余產權比例的少量租金仍然可以繼續(xù)居住。而北京、上海的共有產權住房再上市交易規(guī)定，正在制定當中。

    黃石市住房保障中心主任尹強曾介紹，打通由“租”到“有”的產權通道：公租房建設初期，主要是“以租為主、先租后售”，著眼于解決多數(shù)中低收入家庭住房問題；到中后期，則是“可租可售、租售并舉”。既穩(wěn)定了公租房建設資金來源，也有利于調動保障對象的積極性，把政府在公租房管護中的無限責任轉化為有限責任，有效解決政策性住房“退出難”的問題。

    中國房地產學會副會長陳國強介紹，去年10月份，政治局集體學“住房”，亦提出了“建立符合國情的保障性住房供應體系”，這是新一屆領導班子首次提出的住房思路，可以作為未來樓市長效機制的基本原則。