中國的房地產市場仍然年輕

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自 2014 年上半年開始，中國的房地產市場開始變得十分疲弱，銷售下降，庫存積累。到 2014 年 7 月為止，新增房屋庫存達到了 5.44 億平方米，大約是2013 年成交量的 42%。用過去 6 個月的成交量來計算，一線城市去庫存時間達到了 14 個月，二線城市為 16 個月，三線城市為 24 個月。溫州、茂名和丹東等城市更為極端，要超過 30 個月才能消化庫存。這場衰退不僅僅影響了二三線小型城市，甚至連北京、上海、深圳和廣州等大城市也受到了波及。這和去年房地產市場價格兩位數的增長和熱銷形成了鮮明的對比。

在過去十多年間，中國的房地產市場成為了中國經濟增長的重要支柱之一，也拉動了大宗商品價格走高。平均來說，從 2004 年到 2013 年，房地產市場的投資占了中國固定資產投資的 20%，住宅房地產占了 14.1%。2013 年，住宅市場就貢獻了 0.8%的 GDP 增長。房地產還能拉動裝修、家具、鋼鐵、建材等多個相關行業(yè)。房地產市場衰退將會波及其他產業(yè)以及那些向中國出口大量資源的國家。人們同時還擔心和地產行業(yè)緊密相聯(lián)的影子銀行違約風潮將起，中國經濟杠桿率過高的問題同時爆發(fā)。因此房地產市場的衰退受到了密切關注。

因此，在上述的背景之下，不少人將中國的房地產市場和日本在上世紀九十年代和美國在 2008 年的泡沫市場相提并論，認為中國也面臨著同樣的危機。

但這些論調過于悲觀了。

首先，中國的私人房地產市場仍然十分年輕。1998 年之前這一市場幾乎為零。98 年住建部才廢止了房屋分配政策，99 年住房抵押貸款才開始出現，目前的總量也僅僅約為 10 萬億左右。盡管增速較快，但這一規(guī)模僅占 2013 年銀行貸款總量的 14%左右，居民儲蓄的 21%左右。當前房產為中國居民最重要的資產之一。根據估計，房地產資產的總價值大約為股市的 5 倍左右，是居民持有的股票市值的 16.9 倍左右，但僅僅是居民存款的 2.6 倍。換言之，中國的居民負債率較低。

在過去的 16 年里，房地產市場也經歷過大幅度價格和投資水平的起落。市場的周期性衰退成因包括宏觀經濟環(huán)境不佳、信貸緊縮和政府的政策調控。在某種程度上，這樣的周期性起伏能讓投資者避免單邊下注，遏制了過度投機，反而是一種好事。而且由于金融市場深度有限，中國的房地產市場杠桿率相對于發(fā)達國家而言較低。自 2009 年起，中國的房地產開發(fā)商已經開始降低了杠桿率，同時中國的購房者必須支付超過 30%的首付款。

第二，政府仍然有足夠充分的政策選項來避免房地產市場過度萎縮。短期來看，政府可以放松實行了四年的房地產調控措施。在這點上，不少城市也已經行動起來了。政府還可以放寬戶籍制度，允許移民購買房產并獲得戶口。

中期來看，政府還可以通過征收房產稅來支持公共房屋政策，解決收入不平等的問題并推動更多出租房進入市場。政府可以鼓勵銀行推出資產擔保債券來解決抵押貸款期限錯配的問題。房地產開發(fā)商還可以推出 REIT（不動產投資信托）或者 MBS（資產抵押證券），解決過度依賴銀行貸款的問題。

更重要的是，未來十年內房產需求量有望持續(xù)高企。2023 年前，預計還將有2 億居民將會進入城鎮(zhèn)。在這點上中國和日本與美國差別極大。在需求的推動下配合良好的政策指引，房地產的衰退應該只是短期的。     

但不可否認的是，房地產市場的風險在快速累積。自 2008 年起，房地產價格上升了 64%，增速和城鎮(zhèn)人均收入增速相同。不少城市的房價增長了 75%，遠高于收入增幅。此外，房租收入占房價比在下降，目前全國平均為 2.66%。和 6%左右的抵押貸款利率相比，這意味著房地產投資者出租的話需要承擔差價損失。這也意味著太多的投資者將希望寄托在房價增長上。另外，過度依賴于影子銀行進行融資也帶來了流動性風險。信托資金大約是開發(fā)商自籌資金的 40%。隨著庫存上升，或許會出現兌付困難。