上市房企銀行間發(fā)債 業(yè)內(nèi)料4000億規(guī)模不大

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9月18日，對(duì)于上市房企在銀行間交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)發(fā)行債券問(wèn)題，交易商協(xié)會(huì)召集部分券商就發(fā)債細(xì)節(jié)的要求進(jìn)一步進(jìn)行細(xì)化，交易商協(xié)會(huì)主管債券發(fā)行注冊(cè)的注冊(cè)辦公室（下稱(chēng)“注冊(cè)辦”）以問(wèn)答形式進(jìn)一步明確了相關(guān)發(fā)行細(xì)則。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者獲得的上述“注冊(cè)辦”問(wèn)答實(shí)錄顯示，此次問(wèn)答形式的發(fā)行細(xì)則比9月初債券市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)上討論的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)更寬松，包括發(fā)行主體資質(zhì)、監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)管理，以及信息披露等方面均弱于預(yù)期，不過(guò)AA級(jí)評(píng)級(jí)的準(zhǔn)入門(mén)檻并沒(méi)有放松，而且不允許通過(guò)增信獲得AA級(jí)的上市房企發(fā)債。

不過(guò)，有債券市場(chǎng)人士認(rèn)為，鑒于目前在銀行間市場(chǎng)能夠拿到AA級(jí)的上市房企數(shù)量有限，因此上市房企的中票發(fā)行規(guī)?？傮w有限，大概不超過(guò)4000億元。

另?yè)?jù)一家評(píng)級(jí)公司的知情人士透露，目前已經(jīng)有上市房企開(kāi)始尋求評(píng)級(jí)服務(wù)，為在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中票作準(zhǔn)備。

“四公”標(biāo)準(zhǔn)弱化

9月初債券市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)上流傳出的會(huì)議紀(jì)要顯示，銀行間市場(chǎng)發(fā)行債券的上市房企必須符合“四公”標(biāo)準(zhǔn)，核心即：“公益惠民、公信誠(chéng)實(shí)、公開(kāi)透明、公眾認(rèn)可度高”，“四公”標(biāo)準(zhǔn)分別對(duì)應(yīng)的“普通商品房開(kāi)發(fā)為主，無(wú)違規(guī)行為，財(cái)務(wù)透明、融資經(jīng)驗(yàn)豐富，一級(jí)房地產(chǎn)資質(zhì)，償債能力穩(wěn)定”。

9月18日的問(wèn)答記錄則對(duì)上述“四公”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了細(xì)化，而且準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)相較市場(chǎng)預(yù)期有明顯弱化。

“四公”原則中，“公眾認(rèn)可度高”規(guī)定“上市房企應(yīng)具備房地產(chǎn)一級(jí)資質(zhì)，在一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)占比大，公司規(guī)模、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)良好，具有穩(wěn)定的償債能力”。

9月18日的問(wèn)答記錄顯示，上市房企發(fā)債標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)有些許放松，“合并口徑內(nèi)母公司或子公司擁有資質(zhì)，均視為符合標(biāo)準(zhǔn)。”即那些發(fā)行人本身無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)，但合并范圍內(nèi)的子公司擁有一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)同樣符合發(fā)債標(biāo)準(zhǔn)。

另外，對(duì)于普通商品房項(xiàng)目的規(guī)定也有所放松。本次問(wèn)答顯示，對(duì)于普通商品房的界定標(biāo)準(zhǔn)按照當(dāng)?shù)爻墙?、稅?wù)部門(mén)的標(biāo)準(zhǔn)，配備底商的項(xiàng)目只要整體評(píng)估是普通商品房即可歸為普通商品房項(xiàng)目。

“目前各地均出臺(tái)了相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，采取發(fā)行人對(duì)照當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)自查、主承銷(xiāo)商盡調(diào)、律師發(fā)表意見(jiàn)的形式進(jìn)行判斷。不需要像公司債一樣，征求有關(guān)部門(mén)意見(jiàn)。”9月18日，交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)辦的問(wèn)答中表示。

至于“四公”標(biāo)準(zhǔn)所提到的“未來(lái)主營(yíng)業(yè)務(wù)仍以普通商品房為主”也并無(wú)明確量化規(guī)定；而且在“閑置土地、炒地、捂盤(pán)惜售、信貸違規(guī)、無(wú)證開(kāi)發(fā)”等違規(guī)操作界定問(wèn)題上，“原則上依靠發(fā)行人披露和中介機(jī)構(gòu)盡調(diào)的形式明確，無(wú)需征求政府部門(mén)意見(jiàn)。協(xié)會(huì)后續(xù)將和律師進(jìn)一步討論落實(shí)。”

一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，上述列出的違規(guī)操作幾乎所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都有涉及，此次問(wèn)答中規(guī)定根據(jù)發(fā)行披露和中介機(jī)構(gòu)盡調(diào)，而非政府部門(mén)意見(jiàn)來(lái)界定其實(shí)是一種放松；而且對(duì)于已經(jīng)收到相關(guān)部門(mén)處罰的上市房企其實(shí)采取了比較靈活的處理方式。

上述分析師所言的“靈活處理”是指，上市房企收到的處罰是否構(gòu)成上市房企發(fā)債障礙問(wèn)題上，9月18日的問(wèn)答表示：“看具體處罰有無(wú)限制性的規(guī)定。”

募投資金用途管理

在募集資金用途方面，18日的細(xì)化與9月初并無(wú)太大變化，仍然強(qiáng)調(diào)募投資金用于補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還銀行貸款（該貸款必須為保障房項(xiàng)目、普通商品房項(xiàng)目的項(xiàng)目貸款），嚴(yán)禁用于償還信托貸款。

在18日的問(wèn)答中，交易商協(xié)會(huì)規(guī)定“對(duì)募投資金用于流動(dòng)資金具體細(xì)節(jié)不作明確限制或要求，但需遵循實(shí)質(zhì)和示范性的要求”。

“從實(shí)質(zhì)性角度，大部分還是建議用于具體項(xiàng)目或償還貸款；從此次政策開(kāi)發(fā)的示范性意義來(lái)看，建議用于合法合規(guī)的項(xiàng)目上，避免流動(dòng)資金測(cè)算不清的情況。”

不過(guò)交易商協(xié)會(huì)并不要求發(fā)債的期限與所需償還貸款的剩余期限相匹配。

而9月初的文件規(guī)定，募集資金用于項(xiàng)目時(shí)還需要滿(mǎn)足相關(guān)條件，該項(xiàng)目的自有資金投入不低于項(xiàng)目總投資的30%；套型面積和價(jià)格應(yīng)符合所在地城建/稅務(wù)部門(mén)對(duì)普通商品房的規(guī)定（含經(jīng)濟(jì)適用房），普通商品房開(kāi)發(fā)的面積要占到項(xiàng)目總面積的70%以上；募集資金僅用于房建開(kāi)發(fā)，不能作為土地款等其他用途；必須采用專(zhuān)戶(hù)監(jiān)管模式，并提供相應(yīng)的監(jiān)管協(xié)議。

18日問(wèn)答則進(jìn)一步明確稱(chēng)，自有資金不能包括“夾層融資”；另外，關(guān)于募集資金的專(zhuān)戶(hù)監(jiān)管，目的是在監(jiān)管發(fā)債資金使用層面符合“支持普通商品房建設(shè)”的政策要求，項(xiàng)目銷(xiāo)售形成收入的回款不作進(jìn)一步要求。

AA評(píng)級(jí)不妥協(xié)

9月18日交易商協(xié)會(huì)召集的會(huì)上，有承銷(xiāo)商詢(xún)問(wèn)通過(guò)增信達(dá)到AA是否可以發(fā)債，交易商協(xié)會(huì)明確表示，主體評(píng)級(jí)必須為AA，不能通過(guò)擔(dān)?；蛟鲂艑?shí)現(xiàn)。

“上市房企中，評(píng)級(jí)能夠達(dá)到AA的其實(shí)不多，而且目前只允許發(fā)行中票，整體上發(fā)行的量比較有限。”一位承銷(xiāo)人士對(duì)本報(bào)記者表示，據(jù)他估算，按照“上市企業(yè)、單一產(chǎn)品（中票），考慮到不超過(guò)凈資產(chǎn)40%的中票額度，發(fā)行規(guī)模不會(huì)很大，大概不超過(guò)4000億元”。

不過(guò)上述人士同時(shí)也指出，如果出現(xiàn)子公司擁有發(fā)行權(quán)，但采用合并報(bào)表的情況來(lái)計(jì)算發(fā)行額度，可能發(fā)行額度會(huì)有變化。

根據(jù)18日的問(wèn)答會(huì)，目前交易商協(xié)會(huì)在上市房企發(fā)債初期并不鼓勵(lì)發(fā)行非公開(kāi)定向債務(wù)融資工具（PPN）和永續(xù)中票等品種，“建議在初期發(fā)行中期票據(jù)”，但也并未排除之后向上市房企開(kāi)放PPN和永續(xù)中票等融資工具。

鑒于目前證監(jiān)會(huì)也在釋放信號(hào)有望允許上市房企發(fā)行公司債，有承銷(xiāo)商擔(dān)心兩個(gè)市場(chǎng)分別發(fā)行的公司債和中票出現(xiàn)額度沖突的情況，目前交易商協(xié)會(huì)對(duì)此作出表態(tài)稱(chēng)：“若可能發(fā)生額度沖突，協(xié)會(huì)不看流程申報(bào)中的情況，以發(fā)行出來(lái)的結(jié)果為準(zhǔn)。”