產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱潮迭起

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隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤不斷被稀釋，房地產(chǎn)市場的多極化發(fā)展態(tài)勢不斷增強(qiáng)。商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入門檻不斷提高，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸成為市場的明日之星。與此同時，“產(chǎn)業(yè)空心化、地產(chǎn)泡沫化”現(xiàn)象層出不窮，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過過去幾年的醞釀，贏得了資本市場與私募基金的青睞，成為了各路豪強(qiáng)的追捧之物。

“上市季”來襲

隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為國內(nèi)房地產(chǎn)市場備受矚目的新興領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“上市季“的帷幕也在逐步拉開。

繼去年毅德控股、五洲國際上市成功后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在今年又迎來了新一波的上市熱潮。今年上半年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商光谷聯(lián)合成功在香港聯(lián)交所掛牌上市，這是香港資本市場首次接納“中國市場化產(chǎn)業(yè)園開發(fā)經(jīng)營商”概念。

隨后便是主打軟件園與科技園的“商務(wù)園區(qū)運(yùn)營商”億達(dá)中國順利完成在港交所上市。此外，尤其值得關(guān)注的還有新近成功登陸港股市場的宏泰發(fā)展，這家由河北廊坊龍河高新區(qū)起家的產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)發(fā)展商，從籍籍無名一躍成為資本市場追捧的潛力股。由此可見產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的熱浪開始逐步席卷資本市場。

盡管海外資本市場對內(nèi)房股尚有一定的抵觸情緒，但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的爆發(fā)力以及資本市場對其的接納度都可見一斑，這也使得更多的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商選擇在未來要把更多的觸角伸向資本市場。據(jù)悉，中新集團(tuán)（CSSD）正在準(zhǔn)備A股上市，而物流地產(chǎn)黑馬上海宇培集團(tuán)、上海易商等也瞄準(zhǔn)未來幾年香港上市。

除了這些新晉的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市企業(yè)，此前的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司，包括市北高新、外高橋、中儲股份、東湖高新、卓爾發(fā)展、華夏幸福等都在資本市場上表現(xiàn)不俗。在房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷的大背景下，這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司都實(shí)現(xiàn)了整體盈利，而在產(chǎn)業(yè)升級與結(jié)構(gòu)調(diào)整不斷深化的未來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)市場備受矚目的新興領(lǐng)域，這批產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司更有望成為未來發(fā)力資本市場的中堅(jiān)力量。

其中，華夏幸福是領(lǐng)跑2014年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者。在新近發(fā)布的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司半年報(bào)中，華夏幸福以2014年上半年113.8億元的營業(yè)額成為了A股最出色的產(chǎn)業(yè)新城概念股。與此同時，華夏幸福更以52.2%的銷售增速，36.06%的凈利潤增長，以及高達(dá)122.32%的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入增長拉動了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場強(qiáng)勁需求。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展熱潮，也使得這次“上市季”在不斷拉長，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商也成為了其中勢頭強(qiáng)勁的主要角色。

“出海潮”暗涌

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一路高歌猛進(jìn)，不僅帶動了一批批的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商踏入“上市季”，也在不斷推動著他們走出國門。在這場“出海潮”下，已有眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商紛紛起航。其中有在英國倫敦投資10億英鎊打造“亞洲商務(wù)港”的總部基地，有在韓國濟(jì)州島投資4億美元健康醫(yī)療城項(xiàng)目的綠地集團(tuán)；有與法國當(dāng)?shù)卣餐献鹘ㄔO(shè)夏斗湖市中法經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作區(qū)的首創(chuàng)集團(tuán)等。

吸引這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商出海的無疑是發(fā)達(dá)國家能夠提供打造產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更完善的環(huán)境，如更加開放透明的金融市場環(huán)境，更有保障的退出機(jī)制更加健全的法律體系保障等。但是不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都希望能在這些更完善的環(huán)境中，通過海外項(xiàng)目的布局，向國內(nèi)輸入高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)全球的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展。

因而在一波波的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“出海潮”中，又以到海外打造孵化器項(xiàng)目為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商最常見的選擇方式。其中，清控科創(chuàng)以及華夏幸福等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都在美國硅谷設(shè)立了孵化器。

以今年3月華夏幸福在美國硅谷打造1400平方米的孵化器為例。其目標(biāo)是通過在海外培育和孵化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，隨后以華夏幸福為紐帶，將這些高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目引進(jìn)國內(nèi)，通過國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園的承接，實(shí)現(xiàn)“全球孵化、華夏加速、中國創(chuàng)造”，最終達(dá)到高新技術(shù)規(guī)?；c產(chǎn)業(yè)化的目的。

盡管這些布局海外的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成熟尚需時日，但是無疑有利于日后先進(jìn)的科技成果實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，同時通過吸引人才的方式，有效激活本土制造業(yè)，有效拉動國內(nèi)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而提早布局海外，對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商未來的國際化拓展戰(zhàn)略有所鋪墊。這波產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商“出海潮”，無疑成為了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來實(shí)現(xiàn)爆發(fā)增長的強(qiáng)力元素之一。

行業(yè)主角

無論是最初的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目井噴，還是到近年來的“上市季”、“出海潮”的襲來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)毫無疑問逐漸成為房地產(chǎn)市場最亮眼的角色。

事實(shí)上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為眾多房企轉(zhuǎn)型熱點(diǎn)是存有多方面原因的。

近年來，“產(chǎn)業(yè)空心化、地產(chǎn)泡沫化”的現(xiàn)象在不斷加劇，而中央政府與地方政府都開始認(rèn)識到，以往缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的城鎮(zhèn)化建設(shè)已經(jīng)難以為繼，必須尋找新的產(chǎn)業(yè)支撐力，而新型城鎮(zhèn)化也在此時逐步走入大眾視野。

在新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)大潮下，產(chǎn)城融合是重點(diǎn)發(fā)展方向。其中，對于產(chǎn)業(yè)的升級與調(diào)整有著無可比擬的迫切性。此時，以“產(chǎn)業(yè)為魂”的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)便能最大限度地滿足新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展要求。如果說住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)只能夠一次性解決存量問題，那么產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能源源不斷地解決增量問題的特點(diǎn)也就更符合地方政府的訴求，這也直接帶動了地方政府對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的熱情。

過去房地產(chǎn)的暴利時代使得房地產(chǎn)發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，大量“睡城”、“鬼城”的出現(xiàn)無疑成為了城市發(fā)展的痼疾之一。為了提高土地集約利用水平，未來商業(yè)地產(chǎn)捆綁產(chǎn)業(yè)用地也將成為常態(tài)，而在住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率大量萎縮以及門檻日益抬高的情況下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無疑成為了開發(fā)企業(yè)的最佳出路。各路資本也開始紛至杳來，進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

資本的進(jìn)入，隨之而來的是多樣化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體的誕生：除了專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商外，不少傳統(tǒng)地產(chǎn)商也開始轉(zhuǎn)型進(jìn)入這塊嶄新的領(lǐng)域；而一些大型制造業(yè)企業(yè)，如海爾、富士康等都以自建自用廠房的形式升級成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體；此外，外資基金也瞄準(zhǔn)這塊“房地產(chǎn)最后的金礦”，早早搶占先機(jī)，布局國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場。

一邊廂，資本市場熱情高漲，眾多開發(fā)主體準(zhǔn)備就緒；另一邊廂，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)大潮下為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供巨大的發(fā)展空間，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無疑能夠“因勢而上”成為房地產(chǎn)市場的下一個金礦。而熱潮迭起之下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來將會呈現(xiàn)怎樣的特點(diǎn)，還要拭目以待。