房地產(chǎn)信托下半場(chǎng)：政信類、優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目成首選

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進(jìn)入2014年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)融資全面步入高成本、高杠桿時(shí)代，銀行業(yè)先后整理表外業(yè)務(wù)，加速了房地產(chǎn)融資的困境。房地產(chǎn)信托作為信托公司的重要投向領(lǐng)域所受影響深重。

截至8月末，大部分信托公司的集合信托投向領(lǐng)域逐漸回避房地產(chǎn)，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)從高速增長(zhǎng)的上半場(chǎng)轉(zhuǎn)入了平穩(wěn)謹(jǐn)慎、戰(zhàn)略收縮的下半場(chǎng)。其基本特征為信托公司態(tài)度偏謹(jǐn)慎，業(yè)務(wù)規(guī)模、數(shù)量驟減，業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提高，偏向一二線城市布局。

高速增長(zhǎng)放緩

規(guī)?？s減

信托公司業(yè)務(wù)范圍廣泛，橫跨資本、貨幣和產(chǎn)業(yè)三個(gè)市場(chǎng)。近些年來(lái)，憑借著制度優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)機(jī)會(huì)，信托公司資產(chǎn)管理規(guī)模迅速擴(kuò)大。根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，截至2013年底，68家信托公司構(gòu)成的信托行業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模已達(dá)到10.9萬(wàn)億元，資產(chǎn)規(guī)模僅次于銀行業(yè)，成為第二大金融行業(yè)。

房地產(chǎn)行業(yè)又是信托公司的重點(diǎn)投資領(lǐng)域，從68家信托公司集合信托中投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金占比來(lái)看，2013年平均占比達(dá)到19%左右，有個(gè)別信托公司達(dá)到70%以上。

同時(shí)，近三年房地產(chǎn)信托規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，根據(jù)同策機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2011年~2013年的房地產(chǎn)集合信托規(guī)模分別為3139.01億元、2197.58億元、4004.74億元，每年的同比增長(zhǎng)率分別為56.97%、-29.99%、82.23%。

進(jìn)入2014年，銀行信貸緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，加上市場(chǎng)的觀望，房企對(duì)于資金面需求持續(xù)增加，這為房地產(chǎn)信托的發(fā)展提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。同策咨詢監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)集合信托規(guī)模為1628.8億元，和2013年同期的1634.5億元的規(guī)模相比，并沒(méi)有明顯的下降。

但是，進(jìn)入8月，全國(guó)集合房地產(chǎn)信托計(jì)劃發(fā)行規(guī)模為140億元，環(huán)比下降39%，同比下降66%，產(chǎn)品正式成立時(shí)總規(guī)模不足百億元，均創(chuàng)2012年2月以來(lái)30個(gè)月的新低。

對(duì)此，上海某信托機(jī)構(gòu)地產(chǎn)金融總裁接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)采訪時(shí)表示，整個(gè)房地產(chǎn)信托發(fā)起的規(guī)模與數(shù)量在下降，與整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)處于下行趨勢(shì)相契合，流入整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資金份額在逐漸減少。他認(rèn)為這背后主要有兩方面的趨勢(shì)性原因：其一，宏觀經(jīng)濟(jì)的“降轉(zhuǎn)改”，其二是行業(yè)下行趨勢(shì)時(shí)，整個(gè)金融市場(chǎng)信心下降，無(wú)論是信托還是其他金融機(jī)構(gòu)投向地產(chǎn)業(yè)的資金都在減少。

此外，他補(bǔ)充稱：“當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行通道時(shí)，更多的資金投向地方政府融資平臺(tái)，政信類項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，分流一部分信托資金的投向。隨著《預(yù)算法》通過(guò)人大審議的利好消息出現(xiàn)，允許地方政府成為融資主體，地方政府再融資通道打開(kāi)后，政信類項(xiàng)目將逐步增多。”。

投資分化

兌付風(fēng)險(xiǎn)加劇

今年以來(lái)，信托等金融機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)低迷期對(duì)于房地產(chǎn)的投資趨于謹(jǐn)慎，尤其是在房企資金面仍然趨緊的情況下，盡管房企對(duì)信托資金的需求較大，對(duì)于信托業(yè)務(wù)來(lái)講是一個(gè)比較好的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，但是，這也就意味著投資房地產(chǎn)信托的潛在風(fēng)險(xiǎn)正在逐漸加大。壓縮規(guī)模和數(shù)量，業(yè)務(wù)向一、二線城市收縮，提高業(yè)務(wù)門(mén)檻成為眾多信托公司共同的選擇。

中融信托一位信托經(jīng)理接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)采訪時(shí)稱：“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，金融機(jī)構(gòu)都偏謹(jǐn)慎，中融信托也不例外。中融從去年開(kāi)始就一直在壓縮房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)規(guī)模，同時(shí)提升業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，資金監(jiān)管比以前更嚴(yán)格。在區(qū)域選擇上一線城市鼓勵(lì)在做，二線城市就比較謹(jǐn)慎，對(duì)于三四線城市主要看交易對(duì)手的實(shí)力。”。

前述上海某信托機(jī)構(gòu)地產(chǎn)金融總裁分析稱，“目前一些房企的融資通道還是順暢的，在行業(yè)整體下行的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化較為嚴(yán)重，信托等金融機(jī)構(gòu)出于資金安全系數(shù)的考慮，均會(huì)選擇投向央企、地方國(guó)資企業(yè)、大型上市房企，對(duì)中小型房企的金融支持減弱。”。

這也造成一個(gè)結(jié)果，信托等金融機(jī)構(gòu)資金向大型房企集聚，形成一個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)，大型房企的議價(jià)能力增強(qiáng)，金融機(jī)構(gòu)只有通過(guò)縮減利潤(rùn)來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

在嚴(yán)峻的金融環(huán)境下，對(duì)于中小型房企來(lái)說(shuō)，只能提升融資成本，通過(guò)一些業(yè)務(wù)相對(duì)激進(jìn)的信托公司、基金子公司以及私募有限合伙企業(yè)進(jìn)行資金募集，但這一類型的市場(chǎng)兌付風(fēng)險(xiǎn)極高，存在隱患較大。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大的背景下，信托公司的兌付壓力高企，但真正的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)不大。前述上海信托人士稱，“兌付高峰期將在2015年三、四季度出現(xiàn)”。

高通智庫(kù)總經(jīng)理張宏接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)采訪時(shí)表示：“從2012年信貸收緊后，信托作為重要補(bǔ)充資金渠道，解決了房企資金緊張的問(wèn)題，未來(lái)房地產(chǎn)信托將會(huì)有一定的調(diào)整，將會(huì)有新的替代資金出現(xiàn)，比如券商資管、銀行的資管體系，證券市場(chǎng)也會(huì)是新的支撐。”

區(qū)域選擇謹(jǐn)慎

向一線城市回歸

中融信托的信托經(jīng)理介紹，中融目前對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇主要趨向于一線城市，二線城市則相對(duì)審慎得多。

他表示：“其他的信托機(jī)構(gòu)也在逐步向一線城市回歸，對(duì)二線城市的項(xiàng)目較為審慎，三四線城市的項(xiàng)目選擇余地較小。”根據(jù)新華信托發(fā)布的信托行業(yè)研究報(bào)告《信托風(fēng)險(xiǎn)，可承受之重》顯示，信托公司的房地產(chǎn)信托投資主要分布在一線等發(fā)達(dá)城市。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，信托公司除針對(duì)長(zhǎng)三角區(qū)域的投資方向比較一致外，其他區(qū)域的投資分布集中性較弱。

江浙滬地區(qū)作為經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，信用程度良好，可以看各家信托公司不僅將此地區(qū)作為了投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的重要區(qū)域，也是房地產(chǎn)信托投資的重要區(qū)域。

對(duì)比房地產(chǎn)集合信托數(shù)量排名，重慶、北京和上海三地?zé)o論信托規(guī)模還是數(shù)量都排在前三位，無(wú)錫、長(zhǎng)沙、南通三地房地產(chǎn)集合信托數(shù)量較多，但規(guī)模不大。而唐山、深圳、廈門(mén)三地，尤其是唐山，信托規(guī)模較大，但數(shù)量不多。這六個(gè)城市中除長(zhǎng)沙之外，都是非省會(huì)城市。各家信托公司在直轄市和省會(huì)城市房地產(chǎn)信托投資的規(guī)模和數(shù)量上分布還是比較均衡的。

但是這種情況將逐步轉(zhuǎn)變，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)日漸嚴(yán)重，信托企業(yè)逐漸向一線城市集中，投向三、四線城市的資金逐漸減少。

為防范三、四線城市可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，近期，銀監(jiān)會(huì)口頭要求各信托公司謹(jǐn)慎對(duì)待三四線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目，盡量不做民營(yíng)企業(yè)位于非核心城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月開(kāi)始，70個(gè)大中城市中環(huán)比房?jī)r(jià)下跌的城市從35個(gè)增至68個(gè)，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅均價(jià)也從5月開(kāi)始連續(xù)4個(gè)月錄得負(fù)增長(zhǎng)。在房地產(chǎn)周期性變化的背景下，房地產(chǎn)金融的流動(dòng)性問(wèn)題并沒(méi)有得到有效解決，一線和二線熱點(diǎn)城市的項(xiàng)目和知名度高的大企業(yè)相對(duì)容易獲得資金支持，部分三四線城市開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張，銷售量大幅下滑，庫(kù)存量劇增，回籠資金不暢，面臨較大的償債風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)管層也正是考慮到當(dāng)前房?jī)r(jià)松動(dòng)、房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)增加，才提前“勸離”。

對(duì)這種狀況，張宏認(rèn)為，未來(lái)扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)低潮局面的核心，還要從房地產(chǎn)信貸角度做一些支撐，開(kāi)發(fā)貸和按揭貸款的成本相對(duì)合理，但目前政策的傾向中小企業(yè)和新城鎮(zhèn)建設(shè)，短期內(nèi)效果不是特別顯著，不排除經(jīng)濟(jì)趨穩(wěn)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，重新贏得金融機(jī)構(gòu)的支持，但是他也強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低成本時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，需要房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行自我調(diào)整。

合作形式多樣

風(fēng)險(xiǎn)管控加強(qiáng)

根據(jù)用益信托工作室最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2014下半年到2015年集合資金房地產(chǎn)信托預(yù)計(jì)到期總規(guī)模為3282.95億元，其中2014年三季度455.63億元、四季度530.40億元、2015年一季度526.11億元、二季度575.21億元、三季度621.91億元、四季度573.69億元。預(yù)計(jì)伴隨著對(duì)住房的剛性需求，房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有發(fā)生，但發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)概率不大。

多位信托業(yè)內(nèi)人士表示，目前房地產(chǎn)類信托的合作形式有很多種。有的是直接對(duì)某一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資，信托對(duì)房產(chǎn)的項(xiàng)目公司提供貸款，對(duì)應(yīng)房產(chǎn)公司將其持有的土地和在建工程抵押給信托公司，同時(shí)一般要求項(xiàng)目公司提供股權(quán)質(zhì)押、房產(chǎn)集團(tuán)公司提供擔(dān)保、實(shí)際控制人個(gè)人擔(dān)保等多種方式來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于某些風(fēng)險(xiǎn)略大的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，信托公司甚至?xí)扇≈苯映止傻姆绞?，例如直接控股?xiàng)目公司90%以上的股權(quán)，并派駐專人監(jiān)管，一票否決，還有允許降價(jià)銷售等多種策略。這些策略從之前的經(jīng)驗(yàn)看都是行之有效的。只要項(xiàng)目初期的盡職調(diào)查確實(shí)做到位，各種風(fēng)險(xiǎn)考慮得足夠周全，哪怕房產(chǎn)項(xiàng)目到期還沒(méi)能還款，信托還是有很多的處置措施可以及時(shí)降低風(fēng)險(xiǎn)。

有的房產(chǎn)信托則比較隱密，是通過(guò)放款給集團(tuán)公司，作為一筆流動(dòng)資金貸款，這樣集團(tuán)公司就可以將流動(dòng)資金用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上。對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的土地及在建抵押，各種擔(dān)保還是不少。這類信托一般融資利率還比前面的那種略低，適合一些規(guī)模較大、融資方信用較高、經(jīng)營(yíng)多元化的集團(tuán)公司，但其實(shí)質(zhì)也是房地產(chǎn)融資。

現(xiàn)在還有一種前期參與項(xiàng)目的模式也比較流行，就是配合開(kāi)發(fā)商拿地。在開(kāi)發(fā)商只支付了前期土地款，可能還有尾款沒(méi)有付清時(shí)，信托一般采取股權(quán)+債權(quán)的方式，即以資金入股，用于支付土地尾款，并獲得項(xiàng)目公司股權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，實(shí)際上和開(kāi)發(fā)商簽訂了回購(gòu)協(xié)議，約定開(kāi)發(fā)商要如期回購(gòu)股權(quán)，同時(shí)約定，一旦土地尾款付清，拿到土地證，就將其抵押進(jìn)信托。

未來(lái)，信托公司依然會(huì)對(duì)優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)進(jìn)行投資，但是均會(huì)選擇風(fēng)險(xiǎn)控制好、融資方實(shí)力強(qiáng)、標(biāo)的資產(chǎn)在一線和二線城市的項(xiàng)目，這樣來(lái)減小兌付風(fēng)險(xiǎn)和壓力。