棚戶區(qū)改造趕進(jìn)度 多地探索回購(gòu)商品房

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8月15日，住建部發(fā)布信息稱，2014年全國(guó)計(jì)劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程700萬(wàn)套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬(wàn)套以上。截至7月底，已開工590萬(wàn)套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的84%和70%，完成投資8500億元。

即便在總體上趕上了進(jìn)度，但各地的保障也呈現(xiàn)了各自的建設(shè)景象，按國(guó)務(wù)院的規(guī)定，2014年起之后幾年，每年要完成棚改470萬(wàn)套以上，將牽涉資金缺口、人口安置、土地征集等關(guān)鍵難題。

“在今年棚戶區(qū)改造大規(guī)模啟動(dòng)的前提下，各地為了趕進(jìn)度，不少地方通過政府回購(gòu)適當(dāng)面積普通商品房實(shí)現(xiàn)就近安置或者就地安置，更利于棚改等保障房的推進(jìn)。”上海易居地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示。

與此同時(shí)，這也將緩和各地目前不太景氣的房地產(chǎn)環(huán)境。8月11日，湖南省住建廳印發(fā)《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，明確規(guī)定政府可回購(gòu)普通商品房用作保障房源等五項(xiàng)措施，來促進(jìn)湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

打通存量房與棚改需求

湖南版《意見》要求，各地政府和企事業(yè)單位及經(jīng)濟(jì)園區(qū)可購(gòu)置適當(dāng)面積的普通商品房用于公租房和棚戶區(qū)改造安置房，并納入2015年全省保障性安居工程計(jì)劃，享受國(guó)家、省保障性安居工程有關(guān)資金補(bǔ)助及配建房源稅費(fèi)減免政策。

據(jù)了解，2014年長(zhǎng)沙棚戶區(qū)改造任務(wù)為14700戶，全市擬實(shí)施棚改項(xiàng)目56個(gè)。截至6月底，長(zhǎng)沙城市棚改項(xiàng)目已開工44個(gè)，改造11592戶。

湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳數(shù)據(jù)顯示，2014年至2017年，湖南省計(jì)劃改造各類棚戶區(qū)134 .19萬(wàn)戶，其中城市棚戶區(qū)改造107.76萬(wàn)戶，國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造和國(guó)有墾區(qū)危房改造26.43萬(wàn)戶。目前，湖南省城市棚戶區(qū)改造涉及約450萬(wàn)人，占該省城鎮(zhèn)人口的13.4%。

據(jù)湖南省住建廳人士介紹，湖南穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展政策最大亮點(diǎn)在于，政府將改變新建的方式，通過回購(gòu)適當(dāng)面積的普通商品房作為保障房源，從而打通市場(chǎng)庫(kù)存房源與棚戶區(qū)改造的安置需求。

“另外，從以往經(jīng)驗(yàn)來看，新建的保障房源，一般位置相對(duì)較為偏遠(yuǎn)，配套并不完善，而在今年棚戶區(qū)改造大規(guī)模推進(jìn)的前提下，通過政府回購(gòu)適當(dāng)面積，適當(dāng)區(qū)域的普通商品房實(shí)現(xiàn)就近安置或者就地安置，更利于棚改的推進(jìn)。”該人士透露。

楊紅旭表示，政府主要是出于解決巨額存量房的考慮，畢竟現(xiàn)在市場(chǎng)形態(tài)非常不健康，為了避免企業(yè)資金鏈斷裂引發(fā)潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)，政府也是無奈之舉，畢竟靠市場(chǎng)自己去調(diào)節(jié)是最好的。

放大到全國(guó)，國(guó)家將棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，加大了對(duì)各類棚戶區(qū)改造的力度。根據(jù)國(guó)務(wù)院部署，2013-2017年要重點(diǎn)推進(jìn)資源枯竭型城市、獨(dú)立工礦棚戶區(qū)、三線企業(yè)集中地區(qū)的棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造。

這給地方高強(qiáng)度的保障房建設(shè)任務(wù)下，又增加了新的任務(wù)。面對(duì)湖南的回購(gòu)商品房模式，各地也在蠢蠢欲動(dòng)。

多地已經(jīng)進(jìn)行探索

據(jù)本報(bào)了解，事實(shí)上在年初兩會(huì)上，亦有政協(xié)委員提出，一方面不少商品房空置、另一方面保障房建設(shè)壓力大，可以探索回購(gòu)一批商品房用于保障房。

到了7月，亦傳出建部正關(guān)注并調(diào)研地方政府以回購(gòu)商品房用于安置房的棚改新模式，當(dāng)時(shí)機(jī)成熟，會(huì)對(duì)這一模式做得好的城市經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行推廣。目前，已經(jīng)有成都、蕪湖等城市在棚改中實(shí)施政府回購(gòu)方式。

據(jù)悉，全國(guó)一年的商品房竣工量為800萬(wàn)套左右，如果政府回購(gòu)的商品房量達(dá)到20%，就是160萬(wàn)套。這對(duì)部分庫(kù)存量過剩的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)對(duì)沖。

“在樓市的下行階段，政府直接出手救市，一定程度上是在替市場(chǎng)做資源的分配，去化庫(kù)存的作用是肯定有的，只是效果如何，還很難說。”中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞告訴記者。

“其次，商品房庫(kù)存與保障房缺口的匹配也是該政策推行的基礎(chǔ)，同時(shí)如何制定出合理的價(jià)格區(qū)間，實(shí)現(xiàn)多方共贏，是問題的難點(diǎn)所在。”牛鳳瑞表示。

無獨(dú)有偶，近日浙江省嘉興市人民政府下發(fā)了《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展意見》，提出將加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)管理、逐步取消保障性住房等實(shí)物建設(shè)。

《意見》提出，嘉興將從嚴(yán)控制房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量、供應(yīng)時(shí)序和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并逐步取消保障性住房、拆遷安置住房實(shí)物建設(shè)。同時(shí)，鼓勵(lì)通過貨幣補(bǔ)償方式實(shí)施安置或通過收購(gòu)商品住房進(jìn)行實(shí)物安置。

牛鳳瑞同時(shí)表示：“想要回購(gòu)商品房，對(duì)于債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重的地方政府是個(gè)很大的考驗(yàn)，如何合理分配兩者之間的價(jià)差，利益的輸送導(dǎo)向何方，以及政策對(duì)市場(chǎng)的巨大干擾，這都是必須考慮的問題。”