在資金與市場的夾道：棚改突進

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距離北京天安門4100多米開外，南二環(huán)與三環(huán)之間的永定門外，有一片五十年代修建的平房區(qū)。房屋面積狹小，缺乏修繕。冬天漏風寒冷，夏天漏雨酷熱。從十幾年前開始，住這里的8000多戶居民就開始盼望政府進行改造。

此處被命名為望壇危舊房改造項目，2013年，納入北京市棚戶區(qū)改造計劃。

今年5月，北京城建（600266.SH）副總經(jīng)理張財廣在北京參加某論壇時透露，望壇項目近期將啟動，北京城建將受益于國家隊棚改政策的推動。

棚改紅利

在華遠地產(chǎn)董事長任志強看來，棚改對房地產(chǎn)開發(fā)商最有益處，并且資金回籠快。

因為參與棚改，券商們分別給予北京城建積極的評價。申銀萬國甚至認為，北京城建是棚改新政中受益最大的企業(yè)。除了望壇項目以外，北京城建還拿到了動感花園棚改項目。過去兩年公司很多項目通過招拍掛形式取得，成本較高，而動感花園項目按照棚戶區(qū)改造外遷對接定向安置房相關政策直接獲得二級開發(fā)權，望壇項目也有望以平衡資金的形式獲得二級開發(fā)權，均不需要走招拍掛程序。望壇項目規(guī)劃建筑面積近100萬平方米。

2013年，北京城建耗資74.2億元先后在北京拿下7宗土地，其中不乏高溢價。由于頻繁拿地，北京城建2013年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-41.81億元。或受制于資金壓力，今年北京城建開始拋售一些項目。

申銀國際認為，參與棚改，北京城建有可能獲得80 億元的低息貸款；同時參與一級開發(fā)獲得的補償款比例有望從8%提升至15%。國泰君安也持相似觀點。

不僅僅是北京城建，券商重新修正估值邏輯，挑揀出一些和棚改有影響的公司，在報告中推薦。

7月30日，證監(jiān)會審核通過了新湖中寶（600208.SH）的再融資申請，其募集資金主要用于兩大棚改區(qū)改造項目，普陀區(qū)的上海新湖明珠城三期3、4標段和閘北區(qū)的上海新湖青藍國際，建筑面積分別達到19.99萬平方米和32.28萬平方米。

棚改的政策支持力度也在悄然加大。國開行7月14日的新聞稿中稱今年爭取發(fā)放棚改貸款4000億元，已超年初預期。按照國開行提供的數(shù)據(jù)，上半年國開行新增承諾棚改貸款6760億元，是去年同期的18倍；今年4月2日國務院常務會議以來，國開行發(fā)放棚改貸款1949億元，同比增長433%。

和望壇危改區(qū)情況相似，北京乃至全國都存在很多類似的小區(qū)。在虎杰投資首席分析師張寅看來，過去很多棚改項目進展緩慢，最根本的問題是缺乏資金。“這部分資金本來應該由地方財政來出，但是地方政府沒有錢。”張寅對21世紀經(jīng)濟報道記者說。

保障與市場

一談到棚改的話題，任志強總是憂心忡忡。他在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時稱，棚改就像“強制拆遷”。

任志強在最近一次公開演講時稱，保障房本來應該保障的是基本居住需求，一個國家必須保障公民的基本居住權利，1998年政府提出要保障基本需求，但前10年并沒有解決好。在十二五期間才提出要大量建設保障房。

任志強提出，現(xiàn)在的棚改其實是很多舊城區(qū)的改造，但里面也有很多好房子，把這些好房子都拆了，再建起來的也不是什么好房子，再過30年還是要拆了重蓋，因為它不能滿足市場的需要。“我認為只要是非市場化的，不管你用它解決房價的問題還是什么問題，最終都是錯的。”任志強說。

但棚戶區(qū)改造如果按照市場化來運作，幾乎沒有哪個企業(yè)愿意做，拆遷成本太高了。中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強認為任志強的觀點有偏激之處。但他也同意，今天保障房的概念已經(jīng)發(fā)生變化，棚改的范圍也有所擴大。而舊城區(qū)改造既屬于保障房領域，也有超出的部分。棚改對上下游投資拉動明顯，可以對沖房地產(chǎn)投資下降帶來的影響。從民生的角度來看，對于許多居民來說是徹底改善居住環(huán)境的歷史機遇。但舊城改造對任何城市難度都十分大。取決于地方政府的財政能力，能否依靠市場化方式運作等。

一位不愿透露身份的學者則向21世紀經(jīng)濟報道記者透露，去年他曾到黑龍江某地級市參觀。當?shù)毓賳T將棚戶區(qū)改造視為最大政績展示時，這位學者不禁擔憂。他發(fā)現(xiàn)，那里的房子外觀建得整齊、漂亮，但幾乎沒有任何商業(yè)配套。住在里面的居民，不繳納水電費、物業(yè)費，政府也不敢停水、停電。當?shù)貨]有太多的就業(yè)機會，一些居民外出打工，將房子出租出去。這位學者擔心，新的貧民窟正在換一種面貌出現(xiàn)。

如果僅僅將棚改作為地方政府的政績來推動，顯然有違中央的本意。8月4日，國務院印發(fā)了《關于進一步加強棚戶區(qū)改造工作的通知》（以下簡稱《通知》）明確提出，要完善住房選點布局，改進配套設施規(guī)劃布局，加強質(zhì)量安全管理。配套設施應與棚改安置住房同步規(guī)劃、同步報批、同步建設、同步交付使用。力爭超額完成2014年470萬戶的目標任務。