國(guó)內(nèi)超高層建筑大量涌現(xiàn) 二三線城市或出現(xiàn)供過于求

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未來五年，中國(guó)將主導(dǎo)超高層建筑的開發(fā)市場(chǎng)，占據(jù)全世界超高層寫字樓建成總數(shù)的71%，其中51%來自二線城市。世邦魏理仕昨天在其調(diào)查報(bào)告《亞洲超高層建筑的涌現(xiàn)》中指出，超高層建筑普遍比同一市場(chǎng)中的甲級(jí)建筑存在10%至40%的租金溢價(jià)，大量興建引發(fā)了人們對(duì)于供過于求情況的擔(dān)憂。

“在亞洲，人們認(rèn)為一個(gè)成功的金融中心一定要有高密度的高層建筑。亞洲新興金融市場(chǎng)普遍采取的是‘建好高樓，自有人來’的策略。”世邦魏理仕中國(guó)區(qū)資產(chǎn)服務(wù)部執(zhí)行董事杜日生表示。

盡管亞洲某些城市在吸引金融業(yè)租戶方面較為成功，但一些新的金融中心的個(gè)別建筑卻存在另一番景象。例如，許多大型房地產(chǎn)公司的總部設(shè)在廣州，他們?cè)趶V州國(guó)際金融中心租用辦公室，因此和金融服務(wù)公司一樣成為重要租戶。再比如北京，石油和能源公司是辦公室市場(chǎng)的主要推動(dòng)力之一，許多大型的石油和能源公司都把總部設(shè)在國(guó)貿(mào)三期。

“這反映了一個(gè)事實(shí)，一個(gè)城市要想成功地成為地區(qū)或全球金融中心，僅僅依靠建造超高層寫字樓是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還有其它更重要的因素。‘建好高樓，自有人來’的策略要想成功，還需要采取一系列措施。”杜日生同時(shí)強(qiáng)調(diào)，商務(wù)環(huán)境、法律和稅收制度、市場(chǎng)透明度、政治穩(wěn)定型、政府效率、交通和電信基礎(chǔ)設(shè)施、資本流動(dòng)、人力資本、和創(chuàng)新能力等因素亦至關(guān)重要。

一方面超高層寫字樓新增供應(yīng)持續(xù)上漲，另一方面近期中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩以及對(duì)影子銀行的緊縮調(diào)控導(dǎo)致金融行業(yè)對(duì)寫字樓的需求愈發(fā)疲軟，這兩方面因素使得人們開始擔(dān)心市場(chǎng)出現(xiàn)供過于求的情況。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，隨著中國(guó)繼續(xù)向第三產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，寫字樓市場(chǎng)的需求仍會(huì)持續(xù)走高，但是相比北京和上海這兩個(gè)城市作為全國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、金融中心的地位已經(jīng)相當(dāng)穩(wěn)固，二線城市寫字樓市場(chǎng)的需求顯得相對(duì)薄弱。

“沈陽(yáng)、重慶、天津等二線城市在當(dāng)前或未來將建成諸多超高層寫字樓，勢(shì)必引發(fā)供過于求的風(fēng)險(xiǎn)。這些城市僅僅是區(qū)域中心，而非國(guó)家或世界金融中心，因此無法吸引大量金融機(jī)構(gòu)入駐。為保證城市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，當(dāng)?shù)卣陬A(yù)估寫字樓需求及規(guī)劃土地供應(yīng)量時(shí)應(yīng)牢牢把握實(shí)際情況。”世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉表示。