“央四條”后的樓市：漲價(jià)抑或跑量？

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央行救市力度超預(yù)期，一些房企的反應(yīng)也疑似過度了。

國慶假期期間，接連傳出幾份房企醞釀漲價(jià)的文件，如綠城、恒大、綠地等。截至目前，綠地已否定漲價(jià)傳言，其他房企并未對傳聞做出明確的回應(yīng)。

曖昧和觀望是目前房企的普遍態(tài)度。據(jù)了解，在廣州、深圳及華東一些二線城市，確有開發(fā)商打算節(jié)后或稍晚些時(shí)候提價(jià)，但房企更為主流的想法是，趁信貸松動(dòng)之機(jī)快速出貨。

醞釀漲價(jià)的底氣

10月1日，在央行、銀監(jiān)會(huì)放松房貸通知出臺(tái)第二天，綠城集團(tuán)傳出漲價(jià)。一份流傳于網(wǎng)絡(luò)的文件顯示，綠城浙東區(qū)域的各項(xiàng)目自10月8日開始，對手頭產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行梳理，11月1日起漲價(jià)5%-10%。

接近綠城的人士表示，綠城調(diào)價(jià)主要是舟山、寧波等地，與其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)，綠城的產(chǎn)品可能更適合首次改善型人士，而這正是此次新政中受益最大的一類。

央行、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（以下簡稱“央四條”），對首套房貸的認(rèn)定放寬為“認(rèn)貸不認(rèn)房”，明確鼓勵(lì)銀行對首套房和改善房兩類自住房給予信貸支持。鏈家地產(chǎn)研究部、中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)人士均認(rèn)為，對于結(jié)清第一套住房而要購買第二套的改善型需求而言，政策利好最大。這類需求的首付將從60%降為30%，貸款利率還可享優(yōu)惠，相當(dāng)于房價(jià)下調(diào)20%還多。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，新政可以增加30%的可購房人群，效果相當(dāng)于限購松綁影響的5倍以上。

更有地產(chǎn)界人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場將重現(xiàn)2009年的盛況。彼時(shí)，北京等地房價(jià)一年內(nèi)翻番，大多數(shù)一二線城市漲幅也在30%以上。

新政細(xì)則尚待落實(shí)

有人樂觀，也有人謹(jǐn)慎。

“市場不可能重現(xiàn)2009年，目前的房價(jià)水平、購買需求、貨幣供應(yīng)總量以及庫存水平都和5年前有很大差別。”廣州一家大型開發(fā)商人士說。

招商證券固收研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，房貸新政意在刺激房地產(chǎn)市場消費(fèi)和投資需求，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)整體回暖，但其政策效果，還要看銀行信用投放的落實(shí)情況、房地產(chǎn)庫存的去化情況。

在利率優(yōu)惠上，房企和金融界人士普遍認(rèn)為，首套房利率7折不會(huì)出現(xiàn)。“最低7折的首套房貸款下限，并非新政，只是常規(guī)性的條款；預(yù)計(jì)利率8.5折應(yīng)該能見到，9.5折估計(jì)是主流。”上述開發(fā)商人士稱。

10月8日，接近建行深圳分行的人士透露，深圳建行已出臺(tái)《通知》執(zhí)行細(xì)則，明確名下無貸款余額，可執(zhí)行首套政策，首付三成；名下有一套且有貸款余額的，仍執(zhí)行二套政策，首付7成，利率上浮10%；名下有兩套房或有兩筆住房貸款的暫停貸款。

這顯然是對投資投機(jī)需求不予支持。有銀行業(yè)人士表示，建行是商業(yè)銀行中做房貸業(yè)務(wù)最多的一家，其執(zhí)行細(xì)則有代表性。

目前還有北京等5個(gè)城市執(zhí)行限購政策，其中與“央四條”的部分條款可能產(chǎn)生抵觸。張大偉認(rèn)為，短期內(nèi)房價(jià)上漲可能性不大。

多位中介人士提醒，在各地細(xì)則未落地的情況下，購房者需要謹(jǐn)慎，不能只憑中介或者銀行銷售的口頭承諾簽署購房協(xié)議。避免政策后續(xù)并未如想象中力度松綁，除非無法貸款的違約情況。

成交回暖反轉(zhuǎn)未明

制約樓市重現(xiàn)2009年的因素還包括：庫存。

9月29日，萬科總裁郁亮接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道專訪指出另一個(gè)問題：當(dāng)前房地產(chǎn)市場的庫存問題是長期的，并非政策優(yōu)惠所能解決。“當(dāng)前很多城市房屋供大于求，需要時(shí)間來去庫存。”郁亮說，這個(gè)消化期會(huì)持續(xù)較長時(shí)間。

高盛高華證券報(bào)告顯示，截至9月28日，其追蹤的11個(gè)城市的總庫存上升1.5%。從過去12個(gè)月滾動(dòng)銷售面積計(jì)算，11個(gè)城市的庫存平均消化時(shí)間上升至17.9個(gè)月。

節(jié)后，問詢多家房企內(nèi)部人士得知，國慶期間，一手房來電來訪量大幅回升，成交也有回暖，一些二線城市近期對新政反響最好，三四線城市很一般。

絕大多數(shù)房企人士表示，去庫存回籠資金是首選，降價(jià)幅度會(huì)變??；暫時(shí)不會(huì)上調(diào)價(jià)格，但確實(shí)有個(gè)別企業(yè)調(diào)價(jià)，比如綠城。城市分化愈加明顯，一線城市后期房價(jià)會(huì)向上。他們認(rèn)為，10月份是跑量的窗口期，但樓市暫未看到逆轉(zhuǎn)的可能。

“從易居營銷全國代理銷售樓盤的認(rèn)購（大定）數(shù)據(jù)來看，十一期間成交量環(huán)比上周上漲100%，接近2013年黃金周的水平。”易居中國有關(guān)人士透露。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍表示，“央四條”是樓市走出底部的重要標(biāo)志，住房信貸放松，將帶動(dòng)相當(dāng)一部分購房需求，引發(fā)一輪成交反彈，形成今年的一波小高潮，但對反彈幅度不應(yīng)過于樂觀，因?yàn)槟壳敖?jīng)濟(jì)形勢尚未穩(wěn)定，購房者的信心仍然不足，而各地庫存量很大，需要消化一段時(shí)間。

德信資本董事長陳義楓認(rèn)為，此次出臺(tái)的放松限貸政策，算不上是刺激政策，而是減少打壓政策的力度，讓市場恢復(fù)到一個(gè)正常狀態(tài)。“認(rèn)貸不認(rèn)房”，將會(huì)釋放市場的改善性需求，來對沖、平復(fù)今年以來的樓市弱周期，促進(jìn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，達(dá)到政府調(diào)控目標(biāo)。

從整體效果看，這一政策將會(huì)提振市場信心，止跌信號(hào)明顯，但成交和價(jià)格反彈的幅度依然要看后續(xù)信貸釋放情況。