房地產(chǎn)調(diào)整多大程度拖累經(jīng)濟？

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近年來，許多房地產(chǎn)企業(yè)難以在國內(nèi)資本市場獲得融資，因而不得不借助信托等高利率融資渠道，房地產(chǎn)銷售的下降將嚴重挑戰(zhàn)某些高負債率房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流。但總體上看，房地產(chǎn)調(diào)整帶來的金融風(fēng)險是可控的；全年經(jīng)濟增長仍能維持在合理運行區(qū)間。應(yīng)對風(fēng)險的要務(wù)是避免房地產(chǎn)大起大落。

今年以來，房地產(chǎn)市場發(fā)生了較大變化，資金、供求和預(yù)期等因素都出現(xiàn)了明顯轉(zhuǎn)向。無論是商品房價格、房地產(chǎn)銷售量、房地產(chǎn)開發(fā)投資、開發(fā)商資金來源、新開工以及土地成交量均出現(xiàn)明顯下滑，市場整體趨向下行，引發(fā)市場擔(dān)心房地產(chǎn)市場調(diào)整將帶來金融風(fēng)險，并拖累經(jīng)濟。那么，房地產(chǎn)調(diào)整帶來的金融風(fēng)險有多大？對經(jīng)濟的拖累程度有多深？

“總體上看，房地產(chǎn)調(diào)整帶來的金融風(fēng)險是可控的；全年經(jīng)濟增長仍能維持在合理運行區(qū)間。應(yīng)對風(fēng)險的要務(wù)是避免房地產(chǎn)大起大落。”有關(guān)專家回答。

針對目前普遍擔(dān)心的房地產(chǎn)調(diào)整帶來金融業(yè)不良資產(chǎn)增加的問題，交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平表示，目前我國商業(yè)銀行以房產(chǎn)和土地為主要抵押物的抵押貸款占比高達30%至40%，房產(chǎn)和土地價格的大幅波動不僅會影響房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量，也會因抵押物價值的下降對其他抵押貸款產(chǎn)生一定負面影響。“當前，尤其要關(guān)注房地產(chǎn)信托的違約風(fēng)險。”他說。

對于這一問題，高盛私人財富管理中國區(qū)副主席暨首席投資策略師哈繼銘認為，中國家庭儲蓄率和按揭貸款首付比例較高，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險未必集中表現(xiàn)在家庭按揭貸款的違約。但是，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)以及與之相關(guān)的上、下游行業(yè)不乏高負債企業(yè)，而且這些行業(yè)對經(jīng)濟的影響甚至超過房地產(chǎn)行業(yè)本身。房地產(chǎn)調(diào)整對這些相關(guān)行業(yè)的金融風(fēng)險不能低估。他說：“房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險進一步表現(xiàn)在其較高的債務(wù)融資成本上。”近年來，許多房地產(chǎn)企業(yè)難以在國內(nèi)資本市場獲得融資，因而不得不借助信托等高利率融資渠道；房地產(chǎn)銷售的下降將嚴重挑戰(zhàn)某些高負債率企業(yè)的現(xiàn)金流。

哈繼銘認為，房地產(chǎn)面臨的最大問題是供應(yīng)過大。他說，房地產(chǎn)經(jīng)歷了十幾年的快速發(fā)展，在建商品住宅面積于2013年年底達到48.63億平方米，相當于當年商品房需求量的4.2倍(包括來自城鎮(zhèn)新增人口和現(xiàn)有人口的需求)，高于其長期3.3倍的平均值。未來幾年，隨著人口結(jié)構(gòu)拐點在2015年到來，需求可能下滑，這一倍數(shù)可能繼續(xù)提高。

“城鎮(zhèn)化也無法提振中國房地產(chǎn)市場。”對推進城鎮(zhèn)化是否利好房地產(chǎn)行業(yè)的提問，哈繼銘如是回答。他算了一筆賬——即使中國可能保持目前較快的城鎮(zhèn)化速度(每年1900萬新增城鎮(zhèn)人口)，目前的在建商品住宅也足以滿足未來8年城鎮(zhèn)新增人口的需求(參照住建部2012年公布的人均居住面積32.7平方米計算)。此外，大多數(shù)城鎮(zhèn)新增人口為外來農(nóng)民工，無法承受當前主要城市的房價水平，他們的住房需求主要由保障性住房來解決。

房屋供給過剩也體現(xiàn)在住宅投資占GDP的比重過高上。哈繼銘說，這一比例在中國已達到8.5%，高于大多數(shù)發(fā)達國家的歷史峰值，美國2005年達到峰值，為6.5%；日本1980年達到峰值，為6.7%；英國2006年達到峰值，為4.6%，同時也接近西班牙2006年的峰值9.5%(西班牙于2007年房地產(chǎn)泡沫破滅，房價自此下降了40%多)。

但從總體上看，房地產(chǎn)調(diào)整帶來的金融風(fēng)險是可控的。連平認為，近年來房地產(chǎn)貸款政策相對偏緊，目前房地產(chǎn)貸款約占商業(yè)銀行人民幣貸款的20%，其中風(fēng)險相對較低的個人購房貸款占比約為2/3，并且抵押物比率一般不高于70%，這為銀行貸款提供了較大的安全邊際。其余1/3的開發(fā)商貸款通常也是投放給資質(zhì)較好、實力雄厚的大型房企，且有十分嚴格的風(fēng)險控制流程。經(jīng)過多年的整頓，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的準入要求不斷提高，貸款歸還有較好的保障，即使有個別開發(fā)商出現(xiàn)風(fēng)險，對房地產(chǎn)貸款的總體質(zhì)量也不會產(chǎn)生大的影響。目前，房地產(chǎn)貸款不良率明顯低于行業(yè)1.08%的平均不良率，約為0.5%左右。在當前經(jīng)濟下行壓力較大的情況下，行業(yè)不良資產(chǎn)未見明顯反彈的跡象。

房地產(chǎn)調(diào)整必然會拖累經(jīng)濟。連平預(yù)測，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有可能下滑至12%左右，直接拉低整個投資增速。房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大，房地產(chǎn)下行將影響相關(guān)制造業(yè)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場調(diào)整還會影響到與住房相關(guān)的家具、家電、建筑裝修材料等系列商品的需求，拖累消費增長。

具體到拖累GDP的程度，哈繼銘認為，包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)，中國房地產(chǎn)對經(jīng)濟的直接影響高達12%，但由于房地產(chǎn)的上、下游產(chǎn)業(yè)鏈很長，對經(jīng)濟的間接影響更大。他引用香港金融管理局2014年上半年報告表示，根據(jù)投入產(chǎn)出分析，中國房地產(chǎn)對經(jīng)濟的總體影響高達32%，即房地產(chǎn)投資下降3個百分點將拖累GDP增長近1個百分點。

連平認為，從短期看，房地產(chǎn)市場的調(diào)整對經(jīng)濟運行帶來了巨大壓力。但從中長期看，合理的房地產(chǎn)調(diào)整利大于弊，因此不能“葉公好龍”。房地產(chǎn)市場合理調(diào)整，一是有助于抑制市場上長期存在的投機性需求，擠掉市場泡沫，降低行業(yè)風(fēng)險，從長遠來說有利于經(jīng)濟健康發(fā)展；二是有助于改變以往經(jīng)濟粗放式擴張模式，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和增長質(zhì)量的提升；三是有助于改善融資結(jié)構(gòu)，降低市場融資成本；四是當前市場調(diào)整有利于未來房地產(chǎn)行業(yè)和市場制度性建設(shè)的推進與完善，為行業(yè)改革鋪平道路。當前的要務(wù)是促使房地產(chǎn)市場調(diào)整處在合理和適度狀態(tài)，避免大起大落。下一步宏觀政策仍應(yīng)堅持總量穩(wěn)定、定向調(diào)控的總體思路，結(jié)構(gòu)性支持力度可進一步加大。