“新國五條”：保持市場(chǎng)穩(wěn)定　抑制投機(jī)投資

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　　“新國五條”的出臺(tái)，在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中“一石激起千層浪”，特別是對(duì)于住房轉(zhuǎn)讓要征收房?jī)r(jià)差額的20%作為個(gè)人所得稅的條款，引起了廣泛關(guān)注。有人認(rèn)為此舉將進(jìn)一步剔除房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)投資屬性，亦有人表示此舉再次誤傷了改善性住房需求和“剛需”人群……一時(shí)間眾說紛紜。

　　那么，此次進(jìn)行調(diào)控的指向何在，又將在市場(chǎng)中引起哪些連鎖反應(yīng)？就此，記者采訪了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹、清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉以及中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)柴強(qiáng)。

　　思路不變　調(diào)控力促市場(chǎng)穩(wěn)定

　　今年“兩會(huì)”期間，國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告中再次明確，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，抓緊完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。秦虹表示，結(jié)合此次“新國五條”出臺(tái)的背景不難看出，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)投資、支持自住需求、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的調(diào)控思路沒有改變。

　　柴強(qiáng)也認(rèn)為，受“翹尾”因素(上年年末的上漲因素對(duì)第二年的影響)的影響，房?jī)r(jià)在今年年初呈現(xiàn)上揚(yáng)勢(shì)頭，此時(shí)，政府果斷出手干預(yù)樓市，時(shí)機(jī)把握恰當(dāng)。就“新國五條”的內(nèi)容來看，繼續(xù)抑制房?jī)r(jià)過快上漲的政策信號(hào)十分明顯，保持市場(chǎng)有序、平穩(wěn)、健康發(fā)展的政策方向沒有改變。

　　對(duì)于“新國五條”給市場(chǎng)帶來的影響，秦虹認(rèn)為，新政出臺(tái)后二手房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)明顯波動(dòng)，特別是二手房交易規(guī)模較大的一線城市和部分二線城市。“政策剛出臺(tái)時(shí)，大家因?yàn)榭只牛瑺?zhēng)相交易，導(dǎo)致交易量上升，隨著政策落實(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)觀望，成交量下降。但短期看，成交量的變動(dòng)將大于價(jià)格的變化。”

　　對(duì)此，劉洪玉接受記者采訪時(shí)表示：“至于是否影響二手房流通、影響市場(chǎng)供應(yīng)，我覺得從長(zhǎng)期看沒必要擔(dān)心，但必須關(guān)注短期內(nèi)可能產(chǎn)生的負(fù)面影響。從長(zhǎng)期看，買賣是流動(dòng)的，租賃也是流動(dòng)的，將住房賣出或租出都會(huì)形成市場(chǎng)供應(yīng)，均可滿足住房需求，所以只對(duì)流動(dòng)或供應(yīng)方式和結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了影響。但從短期看，可能出現(xiàn)政策實(shí)施前的加速流動(dòng)和實(shí)施初期的流動(dòng)減少等現(xiàn)象，還可能在短期內(nèi)將住房需求轉(zhuǎn)移到新建商品住房市場(chǎng)，影響其穩(wěn)定。近期，資本市場(chǎng)對(duì)‘新國五條’的異常反應(yīng)，相信也是在‘影響市場(chǎng)供應(yīng)’這個(gè)邏輯下的短期效應(yīng)。因此，應(yīng)盡快出臺(tái)實(shí)施細(xì)則或征管細(xì)則，盡量縮短政策銜接的過渡期，促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定。”

　　此外，柴強(qiáng)還專門提醒記者注意，隨著房屋估價(jià)方式方法的逐漸調(diào)整，今后房屋評(píng)估的價(jià)格會(huì)更貼近市場(chǎng)價(jià)格，過低的房屋報(bào)價(jià)可能無法通過稅務(wù)機(jī)關(guān)的價(jià)格評(píng)估。“在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)管理方面，對(duì)于教唆、協(xié)助買賣雙方偽造購房證明材料、騙取購房資格等違法違規(guī)行為，有關(guān)部門將嚴(yán)厲查處，必要時(shí)會(huì)責(zé)令有關(guān)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)停業(yè)整頓，取消有關(guān)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格，并追究其法律責(zé)任。”

　　稅制解讀　5年以上自用住房可免征

　　就市場(chǎng)普遍反應(yīng)強(qiáng)烈的房?jī)r(jià)增益部分征收20%個(gè)人所得稅的措施，秦虹表示，該政策自2006年便已出臺(tái)，但由于購房者對(duì)該措施的具體內(nèi)容知之甚少，導(dǎo)致市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈。

　　“在2006年國稅總局的相關(guān)文件中就明確提出，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。要不折不扣地執(zhí)行上述優(yōu)惠政策，確保維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。”秦虹說，“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)所得征稅是調(diào)節(jié)收入差距的重要工具，并長(zhǎng)期存在，關(guān)鍵是稅制要合理，才能實(shí)現(xiàn)抑制投機(jī)投資性需求、支持合理性住房需求的目標(biāo)。”

　　劉洪玉向記者表示，由于2006年以前的房?jī)r(jià)年均漲幅相對(duì)較低，所以按轉(zhuǎn)讓價(jià)格1%～3%或轉(zhuǎn)讓所得20%兩種計(jì)稅方式征收個(gè)人所得稅稅額差異不大。但從2006年1月到2012年12月，全國40個(gè)主要城市的房?jī)r(jià)平均上漲了1.5倍，個(gè)別熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)上漲了3倍多，此時(shí)再按住房轉(zhuǎn)讓價(jià)格1%計(jì)算個(gè)人所得稅，則失去了讓房地產(chǎn)增值在投資者與社會(huì)大眾之間共享和調(diào)節(jié)收入分配的功能，產(chǎn)生了嚴(yán)重的公平性問題。

　　對(duì)于市場(chǎng)普遍關(guān)心的稅收是否會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購房者的問題，劉洪玉認(rèn)為，目前下結(jié)論為時(shí)尚早。“是否全由買房者承擔(dān)此次增加的稅負(fù)，要依各城市的住房市場(chǎng)供求關(guān)系、新建住房供給水平等情況而定。此外，在購房人住房支付能力約束下，如果稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到購房人身上會(huì)抑制其住房需求，從而緩解當(dāng)前的住房供求矛盾。如果稅負(fù)主要由賣方承擔(dān)，則會(huì)抑制其轉(zhuǎn)讓行為，可能轉(zhuǎn)而將住房用于出租，增加租賃市場(chǎng)上的住房供應(yīng)。”

　　自住剛需　調(diào)控政策將逐步細(xì)化

　　對(duì)于“新國五條”落地后，可能對(duì)改善性住房需求及剛需帶來的負(fù)面影響，秦虹表示，由于住房消費(fèi)有梯級(jí)改善的特點(diǎn)，人的一生中會(huì)有多次換房需求，對(duì)正常的改善性需求不應(yīng)限制。但由于改善性住房需求涉及先賣后買、以小換大、二次購房等諸多問題，在當(dāng)前調(diào)控中難以界定，在一定程度上也要求今后的調(diào)控政策要更科學(xué)、更精細(xì)。

　　劉洪玉也認(rèn)為，因?yàn)樽》烤哂凶宰『屯顿Y的雙重屬性，所以在當(dāng)前的調(diào)控手段中，很難有效區(qū)分改善型需求和投資型需求。這也就是為何“政策的出臺(tái)難以讓所有人都滿意”。“從全面建成小康社會(huì)的中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)要求來看，將來肯定要對(duì)改善型需求采取支持性政策。但就目前住房市場(chǎng)供求現(xiàn)狀而言，對(duì)于改善型的需求，政策取向保持中性甚至是短期內(nèi)不鼓勵(lì)。”劉洪玉說，“住房市場(chǎng)上真正需要遏制的是投機(jī)性購房，即購房的目的既不是自住、也不是出租，而是長(zhǎng)期閑置、等待升值后轉(zhuǎn)售牟利。這種投機(jī)型購房既推高了房?jī)r(jià)，又造成了寶貴住房資源的浪費(fèi)，應(yīng)該成為重點(diǎn)打擊的對(duì)象。”

　　對(duì)于今后樓市調(diào)控的政策走向，秦虹表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡健康發(fā)展還需建立長(zhǎng)效機(jī)制，政策僅靠“堵”不是長(zhǎng)久辦法，整體設(shè)計(jì)、系統(tǒng)改革、“疏”“堵”結(jié)合才能解決涉及面廣、復(fù)雜程度高的房地產(chǎn)市場(chǎng)問題。劉洪玉認(rèn)為，目前調(diào)控偏向從需求端入手，增加供應(yīng)的手段卻不多，而當(dāng)前熱點(diǎn)城市住房市場(chǎng)仍然供不應(yīng)求，所以今后的調(diào)控除了進(jìn)行更加嚴(yán)格的需求管理，還要通過多種渠道增加土地供應(yīng)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)土地出讓合同中有關(guān)開發(fā)周期條款的執(zhí)行力度等，來改善住房市場(chǎng)上的供應(yīng)緊張狀況。

摘自《中國建設(shè)報(bào)》2013.03.07　記者　張際達(dá)