如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控

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國五條出臺引發(fā)熱議，本報采訪清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉

如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控

房價持續(xù)上漲有復(fù)雜原因，這十年如果沒有調(diào)控，結(jié)果不可想象

　　核心閱讀

　　近期國務(wù)院出臺新一輪樓市調(diào)控政策，在媒體和公眾中引起了熱議。調(diào)控為什么采取這樣的政策路徑、賣房征收20%個稅如何避免誤傷剛需，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍會有哪些影響？

　　記者采訪了清華大學(xué)土木水利學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉。

　　【熱點(diǎn)一】賣房征20%個稅，是否會轉(zhuǎn)嫁給購房者？

　　取決于各地供求狀況
　　應(yīng)盡快出臺征管細(xì)則

　　記者：人們普遍認(rèn)為，在熱點(diǎn)城市，個人轉(zhuǎn)讓住房要征收20%差額的個人所得稅可能會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。受這種情緒影響，最近資本市場和個人住房交易也出現(xiàn)比較大的波動。請問上述可能性是否存在？有沒有手段來避免這種政策的負(fù)效應(yīng)？

　　劉洪玉：此次“國五條”要求個人住房轉(zhuǎn)讓“應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”個稅，實(shí)際上是還原個人所得稅法及相關(guān)法規(guī)的立法初衷，即合理共享房地產(chǎn)增值收益、合理調(diào)節(jié)居民收入分配、促進(jìn)社會公平。

　　新的住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅計稅方式，無疑會增加住房交易成本，尤其是在過去房價上漲過快的部分熱點(diǎn)城市。目前，社會各界普遍擔(dān)心這一稅收是否會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，是否會推高房價。我的觀點(diǎn)是，如果當(dāng)?shù)厥袌鍪琴u方市場則大部分稅負(fù)會轉(zhuǎn)嫁，如果是買方市場則基本不能轉(zhuǎn)嫁。

　　很多人擔(dān)心這會否傷及無辜，即居民基本住房需求或“剛需”。我認(rèn)為在執(zhí)行細(xì)則出臺時應(yīng)盡量避免這種可能性?，F(xiàn)行政策有這樣的規(guī)定，即“對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。”并要求“不折不扣地執(zhí)行上述優(yōu)惠政策，確保維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。”

　　對個人住房轉(zhuǎn)讓所得征稅也是國際上的普遍做法，只是在征收方式、稅率設(shè)置、減免條件等方面有差異。英、美、德、法等國家對個人住房轉(zhuǎn)讓征收資本利得稅（Capital Gains Tax），但有許多寬免規(guī)定，其基本思路是，對主要自用住房轉(zhuǎn)讓免除全部或部分稅額，以支持其改善住房或變更住所的需要。所以，在我看來，我國在制定相關(guān)征管細(xì)則時，一定要參照國際上的這些經(jīng)驗(yàn)，使這個政策既能避免傷及無辜、保護(hù)弱者，又能打擊投機(jī)、調(diào)節(jié)收入分配、共享增值收益、促進(jìn)社會公平。建議盡快出臺征管細(xì)則，盡量縮短政策銜接的過渡期，消除社會疑慮，促進(jìn)市場穩(wěn)定。

　　【熱點(diǎn)二】改善型和投資型需求，怎么區(qū)分？

　　很難快捷簡便有效區(qū)分
　　重點(diǎn)應(yīng)遏制不住不租型

　　記者：限購政策實(shí)施以來，有效抑制投資投機(jī)型需求的同時，客觀上也造成了部分換房自住的改善型需求受到“誤傷”。十八大提出要讓人民居住條件更舒適，剛需和合理的改善性需求應(yīng)該保護(hù)。請問應(yīng)通過什么手段合理區(qū)分改善型和投資型需求？

　　劉洪玉：因?yàn)樽》烤哂凶宰『屯顿Y的雙重屬性，所以很難快捷、簡便、有效地區(qū)分改善型需求和投資型需求。從這個意義上來說，要達(dá)到抑制投資投機(jī)型需求的目的，出臺任何短期政策都很難做到十全十美。

　　從目前的政策取向來說，重點(diǎn)還是支持基本住房需求、首次購房需求，這是“住有所居”目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。對于追求“居住條件更舒適”的改善型需求，政策取向保持中性甚至是短期內(nèi)不鼓勵，這是從當(dāng)前住房市場供求現(xiàn)狀的事實(shí)出發(fā)的。

　　從全面建成小康社會的中長期發(fā)展目標(biāo)要求來看，將來肯定要對改善型需求采取支持性政策。當(dāng)然，如果將投資型購房定義為購買住房后用于出租，我覺得政策也應(yīng)該保持中性，因?yàn)檫@種投資形成了租賃市場上的住房供給，有利于發(fā)展租賃市場、滿足租住需求。住房市場上真正需要打擊和遏制的，是投機(jī)型購房，即購房的目的既不是自住、也不是出租，而是長期閑置、等待升值后轉(zhuǎn)售牟利。這種投機(jī)型購房既推高了房價，又造成了寶貴住房資源的浪費(fèi)，是應(yīng)該重點(diǎn)打擊的對象。

　　【熱點(diǎn)三】十年房地產(chǎn)調(diào)控成效，如何評價？

　　投機(jī)投資行為被遏制
　　基本住房需求成主流

　　記者：這次出臺新政策，已經(jīng)是10年來我國第九次出臺全面的房地產(chǎn)調(diào)控政策?；仡櫡扛囊詠砦覈康禺a(chǎn)調(diào)控的歷程，很多人稱之為“十年九調(diào)、屢調(diào)屢漲”的歷程。請問，造成房價持續(xù)上漲的內(nèi)在原因是什么？應(yīng)該如何看待房地產(chǎn)調(diào)控取得的成效？

　　劉洪玉：中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展經(jīng)歷了1992—1998年“起步”、1999—2004年“量增”和2005—2010年“價漲”三個階段，市場的這些發(fā)展變化，政府政策的變化或調(diào)整起到了重要作用。

　　如果把2002年原建設(shè)部等六部委《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》的頒布作為近10年房地產(chǎn)市場調(diào)控的始點(diǎn)，10年來除了2008年受國際金融危機(jī)影響房價明顯下調(diào)、2011年和2012年房價漲幅較低外，其他年份的房價上漲幅度基本都超過了兩位數(shù)。因此，說“十年九調(diào)、屢調(diào)屢漲”是一個客觀的事實(shí)描述。

　　但也許大家忽略了一個問題，這就是“如果10年不調(diào)控意味著什么？”相信這個結(jié)果大家想都不敢想。

　　導(dǎo)致房價屢調(diào)屢漲的原因，至少有這么幾點(diǎn)：一，中國作為新興經(jīng)濟(jì)體，經(jīng)濟(jì)高速增長、城鎮(zhèn)人口和居民可支配收入持續(xù)快速增加，這是推動住房需求增加、房價持續(xù)上漲的根本動力；二，耕地保護(hù)的壓力，尤其是特殊土地所有與使用制度安排，抑制了土地的有效供給；三，住房市場一頭連著經(jīng)濟(jì)、一頭牽著民生，經(jīng)濟(jì)與民生又是相互依存的關(guān)系，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場調(diào)控是一項異常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，容易顧此失彼；四，國際上也幾乎找不到房地產(chǎn)市場調(diào)控的成功經(jīng)驗(yàn)供我們借鑒，相反許多國際一流學(xué)者都在關(guān)注中國房地產(chǎn)市場調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，設(shè)問自己國家的金融體系為什么直到次貸危機(jī)發(fā)生前還在大量發(fā)放次級房貸，而不像中國那樣收緊對非自住住房的貸款。

　　就近兩年房地產(chǎn)市場調(diào)控效果而言，客觀來看，住房投機(jī)和投資行為受到遏制，理性的基本住房需求成為市場主流，住房價格漲幅穩(wěn)步回落，冷卻降溫效果明顯。

　　從房價看，對我國40個主要城市商品住房價格的統(tǒng)計顯示，其上漲速度已經(jīng)從2009、2010年12月的同比上漲27.74%、27.26%，下降為2011、2012年12月的同比上漲3.64%、5.97%，調(diào)控效果比較明顯。

　　此外，有關(guān)住房交易統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京市新建商品住房套均建筑面積從2009年的115.4平方米下降到2012年的109.1平方米，同期90平方米以下套型占比從45.2%提高到50.6%。這就意味著同樣建筑面積規(guī)模，可供應(yīng)的住房套數(shù)或市場上的住房機(jī)會增加了5.8%，而增加的住房機(jī)會中，又主要集中在了面向居民基本住房需求的中小戶型。市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，也應(yīng)看作是房地產(chǎn)調(diào)控取得的成效。

　　【熱點(diǎn)四】為何采取偏重抑制需求的調(diào)控思路?

　　只管需求效果會不理想
　　今后要多渠道增加供應(yīng)

　　記者：近年來，我們的房地產(chǎn)調(diào)控政策偏向于從需求端入手，增加供應(yīng)的手段卻不多，實(shí)際上看效果也不明顯。為什么會采取這樣的偏重抑制需求的調(diào)控思路？應(yīng)怎樣增加有效供給？

　　劉洪玉：回顧我國住房市場調(diào)控的歷史，在2010年以前基本上是為防止開發(fā)投資過熱對供給端實(shí)施的調(diào)控，在住房需求持續(xù)快速增加的大背景下，如果用房價表現(xiàn)來評價調(diào)控效果肯定難以令人滿意。例如，收緊“地根”“銀根”、改革土地供應(yīng)方式等肯定會抑制供給。從另一個角度看，企業(yè)未必都有執(zhí)行政府調(diào)控政策的自覺性，比如縮短開發(fā)建設(shè)周期、不要囤房囤地、增加中小戶型普通商品住房供應(yīng)、控制供給價格上漲速度等。

　　因此，從2010年開始將調(diào)控政策的重點(diǎn)改為需求管理，改變調(diào)控思路后的效果應(yīng)該是有目共睹。但強(qiáng)調(diào)需求管理并不意味著就可以放松供給管理，從2012年末開始熱點(diǎn)城市住房市場的供求關(guān)系又出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀況就說明了這一點(diǎn)。所以今后的調(diào)控除了進(jìn)行更加嚴(yán)格的需求管理，還要通過多種渠道增加商品住房用地供應(yīng)，同時加強(qiáng)對土地出讓合同中有關(guān)開發(fā)周期條款的執(zhí)行力度等，來改善住房市場上的供應(yīng)緊張狀況。

　　【熱點(diǎn)五】房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍應(yīng)該注意什么？

　　不應(yīng)該看作短期調(diào)控工具
　　交易環(huán)節(jié)稅種應(yīng)探索合并

　　記者：新政策提出房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍要擴(kuò)大。從現(xiàn)有重慶上海的試點(diǎn)效果看，擴(kuò)圍應(yīng)該注意些什么？在增加房產(chǎn)稅這種持有環(huán)節(jié)稅收的同時，是否應(yīng)考慮降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)？

　　劉洪玉：自2003年以來，我國一直在積極探索和推動房地產(chǎn)稅收制度改革，其總體思路是建立以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收為核心的房地產(chǎn)稅收制度，使之成為推動地方財稅收入體制改革、調(diào)節(jié)個人財富分配和貧富差距、促進(jìn)資源優(yōu)化配置與有效利用、提高房地產(chǎn)市場運(yùn)行效率與穩(wěn)定性的一項長期制度。

　　因此，依住房價值在持有環(huán)節(jié)征收 “房產(chǎn)稅”或“物業(yè)稅”的改革，是這項制度建設(shè)的重要內(nèi)容，目前社會上過于看重其影響房價的效果，將其視為住房市場調(diào)控的短期政策工具，是不全面的。

　　增加持有環(huán)節(jié)的稅收，從保持社會總體稅負(fù)基本穩(wěn)定的要求出發(fā)，就應(yīng)該簡化交易環(huán)節(jié)的稅制、減輕交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)。重慶和上海自2011年初開始對部分個人住房征收房產(chǎn)稅，是我國房地產(chǎn)稅改革歷程中的重要進(jìn)展，兩個城市的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，在引導(dǎo)住房合理消費(fèi)、抑制投資投機(jī)型購房方面產(chǎn)生了積極的作用，為在個人住房領(lǐng)域從價計征房產(chǎn)稅探索了經(jīng)驗(yàn)。

　　此次“國五條”提出要擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，在擴(kuò)圍的過程中，一定要盡快就改革目標(biāo)和實(shí)施路徑達(dá)成共識，并在此基礎(chǔ)上出臺全國統(tǒng)一的房產(chǎn)稅改革方案，推動各地的房產(chǎn)稅改革，降低改革成本，同時也為未來正式全面實(shí)施房產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)。

　　我理解的與個人住房相關(guān)的房地產(chǎn)稅改革理想目標(biāo)是：首先，在住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收契稅和個人所得稅，并根據(jù)房屋屬性和交易特征設(shè)計梯級稅率，其中契稅由現(xiàn)有的契稅、印花稅、營業(yè)稅合并而來，個人所得稅由現(xiàn)有的個人所得稅和土地增值稅歸并而來。其次，在持有環(huán)節(jié)從價計征房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，由現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而來。

摘自　《人民日報》2013.03.08　記者　王煒