萬科聯(lián)手中民“撿漏”上置浮現(xiàn)資本獵人

萬科聯(lián)手中民投并購“撿漏”

或許正如“并購狂人”孫宏斌所言，在房地產(chǎn)市場哀鴻遍野的今天，并購能力已成為開發(fā)商“通關(guān)”的標配。

10月30日，上置集團有限公司刊發(fā)公告稱，于當日交易時段后，全資附屬公司華通投資有限公司與萬科境外全資附屬公司MainlandcnTenCompanyLimited訂立買賣協(xié)議。

據(jù)此，買方有條件同意收購目標公司美盛資源有限公司的60%股權(quán)及其截至2015年4月30日結(jié)欠賣方股東貸款的60%，約為2.75億港元，兩部分的交易總代價為人民幣5.48億元。

媒體獲悉，美盛資源有限公司的主要資產(chǎn)為持有的上海碩誠股權(quán)，而上海碩誠名下?lián)碛形挥谏虾ｉl北區(qū)的上置·綠洲雅賓利花園項目。萬科承擔此次收購的主體為一家境外成立的投資控股公司，諸如此類的收購路徑在萬科的實操中亦有先例。

有市場人士指出，萬科是次發(fā)起收購主體極有可能就是早前披露的萬丈資本，或者其與萬丈資本一樣同為萬科實施VCapital金融和投資計劃中的業(yè)務(wù)主角。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，萬科早前已在內(nèi)部啟動了一項以金融和投資為主要業(yè)務(wù)的計劃，并將其命名為VCapital計劃，其中，萬丈資本據(jù)稱正是該計劃的業(yè)務(wù)實體。

有消息證實，在萬科未來的萬億設(shè)想中，這一計劃有望成為具有現(xiàn)實意義的轉(zhuǎn)型方向和業(yè)務(wù)路徑。

“撿漏”上置上海項目上置集團披露的公告顯示，萬科收購的項目土地位于上海市閘北區(qū)寶山路街道，包括162街坊29丘和22丘，251街坊21丘和1/911丘，254街坊15/1丘、15/2丘和15/3丘，257街坊40丘，163街坊3丘地塊的土地使用權(quán)，開發(fā)的專案名稱為上置·綠洲雅賓利花園。

該專案地塊總樓面面積48萬平方米，其中正在開發(fā)和出售（尚未交房）的三期地塊樓面面積為15.95萬平方米，尚未啟動動遷的四期地塊樓面面積為18.55萬平方米。除此之外，專案一期、二期已經(jīng)出售完畢。

若以項目對外銷售價格6.8萬元/平方米計算，綠洲雅賓利花園的保守貨值亦超過200億元。比之于5.48億元的收購代價，萬科顯然撿了一個不小的便宜。“當然，四期的動遷成本是最大的不確定性，估計也是因為上置的資金實力動不起四期了，所以才轉(zhuǎn)讓。”有分析人士指出。

從過往房地產(chǎn)業(yè)界的并購案來看，繁雜的債務(wù)關(guān)系往往是收購方望而退步的原因。為了不至于“引火上身”，萬科在該收購條款中就設(shè)定了前提，明確賣方須向其提供證據(jù)以證明上海碩誠未根據(jù)對外擔保向集團內(nèi)外公司的擔保發(fā)生責任，并約定多項反擔保及抵押條款。與萬科上述項目并購同步進行的還有中民投與上置集團的控股權(quán)交易。10月12日，上置集團披露，包括中民嘉業(yè)及5名投資者在內(nèi)的認購人與上置控股訂立認購協(xié)議。該等認購人同意認購上置集團合共149億股認購股份，認購價為每股0.1港元，總現(xiàn)金代價為14.9億港元。

其中，認購股份占上置集團經(jīng)配發(fā)及發(fā)行認購股份擴大后總股本的約72.45%。在認購事項完成后，中民嘉業(yè)及其一致行動人合計持有上置集團60.78%。對于出售事項，上置集團其實已經(jīng)醞釀許久。在中民投“染指”之前，該公司就曾與保利經(jīng)歷了一起并不成功的聯(lián)姻。

從當前來看，萬科與中民投顯然有意要聯(lián)手對上置施以“援救之手”，上置集團在公告特別強調(diào)，此次收購事項僅僅只是與萬科戰(zhàn)略合作的開端。不可否認，在“僧多粥少”的一線城市，開發(fā)商的拿地成本與日俱增，在利潤最大化的驅(qū)使下，低成本收購已逐步成為房企獲得項目資源的重要手段，眼下上置手中擁有的優(yōu)質(zhì)一線資源對萬科來說，顯然極具誘惑力。

萬丈資本路徑浮現(xiàn)

就交易金額而言，萬科的這一收購似乎并不算太吸引眼球，但聚焦于萬科今年以來的多起并購案，似乎又能從管中窺探出些許端倪。據(jù)了解，萬科此次發(fā)起收購的主體是一家于英屬維爾京群島注冊成立的投資公司，這與萬科此前主要通過上市平臺收購略有不同。

“以投資公司層面來操作更像是一種投資行為，雖然以投資形式介入，但項目也可以得益于萬科現(xiàn)有的專業(yè)團隊開發(fā)。”該市場人士分析道。在他看來，萬科是次發(fā)起收購主體極有可能就是早前披露的萬丈資本，或者其與萬丈資本一樣同為萬科實施VCapital金融和投資計劃中的業(yè)務(wù)主角。

萬科董秘譚華杰在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時對此并未予以否認，其稱，由于交易規(guī)模沒有達到萬科需要披露的程度，具體的細節(jié)其并不是特別清楚。“實際上，萬科非常開放，只要是相互認同，大家在資源上有互補性，有合作意愿，萬科愿意和各方進行合作。如果大家有一個交易在前，之后也有這樣的紐帶，合作可能就會更多。”

目前，據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，今年萬科已經(jīng)主導了多起并購案，在上述并購案中，投資與金融的成份都相當明顯，而這與萬科內(nèi)部啟動的一項以金融和投資為主要業(yè)務(wù)的VCapital計劃不無關(guān)系。觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，主管VCapital計劃的是萬科集團分管萬科香港地區(qū)業(yè)務(wù)的闕東武。作為這一計劃的業(yè)務(wù)實體，萬丈資本有限公司在6月17日以適當方式在香港成立，其業(yè)務(wù)范圍主要為金融投資、不動產(chǎn)投資等。

萬科副總裁丁長峰曾指出，該公司的投資方式和目的是以獨立或者聯(lián)合其他合作方以投資為目的，對境內(nèi)外不動產(chǎn)物業(yè)進行收購。其中，在城市存量資產(chǎn)方面，萬丈資本將專注于城市更新和核心資產(chǎn)的收購改造。

萬科內(nèi)部人士也曾透露，萬丈資本的初期募集規(guī)模不小于100億元(并非注冊資本金，香港設(shè)立公司不需注冊資本金)。投資業(yè)務(wù)運營過程中，將按照投資界的通行規(guī)則，通過各種手段募集資金，這其中既包括對機構(gòu)投資者的定向募集，也可能在未來以合適的方式，向公眾投資者募集資金。雖然成立不久，但這一業(yè)務(wù)實體已經(jīng)開始顯露崢嶸。7月14日，便有消息稱萬科牽頭的財團擬出價35.7億元邀約收購瑞安房地產(chǎn)持有的企業(yè)天地3期，在這次收購中，萬科的運作實體就是萬丈資本。

除了通過萬丈資本介入國內(nèi)的房地產(chǎn)投資，萬科境外同樣擁有一家名為WklandInvestmentsVLimited的投資平臺，該平臺主要為萬科發(fā)展香港等海外業(yè)務(wù)。近期，萬科通過這一平臺認購綠景中國17.81%股份，晉身為這家境外上市房企的第二大股東，完成了一筆頗為劃算的投資。在年中業(yè)績會上，郁亮便有過一席表態(tài)，稱在萬科集團內(nèi)部較為主流的想法是通過收購、投資等路徑能夠在遠期給萬科帶來較高的利潤回報。

從現(xiàn)實來看，萬科似乎也在踐行這一策略，不管是萬丈資本、MainlandcnTenCompanyLimited，亦或是WklandInvestmentsVLimited，萬科的房地產(chǎn)路徑早已不再是停留于單純的開發(fā)層面，投資與金融成份正讓萬科越來越多的扮演資本獵人的角色。