房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)第二春 熊孩子將利好樓市三十年

中國(guó)全面放開(kāi)二胎

萬(wàn)眾矚目的黨的十八屆五中全會(huì)勝利閉幕，會(huì)議決定：堅(jiān)持計(jì)劃生育的基本國(guó)策，完善人口發(fā)展戰(zhàn)略，全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子政策，積極開(kāi)展應(yīng)對(duì)人口老齡化行動(dòng)。這是繼2013年，十八屆三中全會(huì)決定啟動(dòng)實(shí)施“單獨(dú)二孩”政策之后的又一次人口政策調(diào)整。

在此之前，由于中國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行獨(dú)生子女政策，造成當(dāng)下中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)已出現(xiàn)嚴(yán)重扭曲。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，中國(guó)人口已經(jīng)進(jìn)入老齡化與少子化并存的新常態(tài)。

養(yǎng)老難、娶妻難、招工難，即將爆發(fā)的大規(guī)模人口問(wèn)題，已經(jīng)被最高決策層所注意。為了應(yīng)對(duì)該問(wèn)題，10月29日閉幕的五中全會(huì)公報(bào)確定，全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子政策。

那么，普遍二孩政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有什么影響呢，很明顯，這是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期利好，這里所說(shuō)的利好至少是二十到三十年，不僅房地產(chǎn)總量需求將增加，更是在細(xì)分領(lǐng)域出現(xiàn)絕好的投資機(jī)會(huì)。

首先是學(xué)區(qū)房需求大量增加

二孩的放開(kāi)將帶來(lái)就學(xué)的壓力，給目前本就火熱的學(xué)區(qū)房更添一把火；由于目前傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房，房齡較老，小區(qū)環(huán)境較差，但是價(jià)格卻堪比“豪宅”。而對(duì)于這些望子成龍成鳳的父母來(lái)說(shuō)，既然有能力生二孩，那擠破腦門(mén)都想為孩子換一個(gè)良好的教育環(huán)境，學(xué)區(qū)房將供不應(yīng)求，優(yōu)質(zhì)學(xué)校的學(xué)區(qū)房更是優(yōu)中更優(yōu)。大家知道康老師從去年開(kāi)始連續(xù)購(gòu)入具有國(guó)家名校學(xué)區(qū)名額的香河大愛(ài)城項(xiàng)目，現(xiàn)在大家應(yīng)該看清是為什么了吧。

對(duì)此，若學(xué)區(qū)房名額不可重復(fù)用，會(huì)直接增加大量需求，供給長(zhǎng)期也更緊張；若學(xué)區(qū)房名額可重復(fù)用，則供給會(huì)更緊張，需求也仍會(huì)相應(yīng)增加；未來(lái)購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)，對(duì)項(xiàng)目周圍是否有配套學(xué)校設(shè)置也會(huì)更加看重，尤其是好學(xué)校。所以一定緊盯優(yōu)質(zhì)學(xué)校的學(xué)區(qū)調(diào)整政策，就是未來(lái)最大的房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。

其次是小戶型產(chǎn)品受擠壓、大戶型的需求量將增加

目前剛需產(chǎn)品的面積劃定為90平米以下的住房產(chǎn)品，從市場(chǎng)上看，大多為一居，兩居到小三居戶型，剛好符合家庭居住需要，而有了二孩以后，顯然這樣的劃分將會(huì)令空間變得局促，也許是家長(zhǎng)沒(méi)有了獨(dú)立的書(shū)房空間，也許是孩子們需要玩耍嬉戲的活動(dòng)空間。因此，未來(lái)小戶型剛需房將受到市場(chǎng)擠壓，其地位變得較為尷尬。

然后是改善性購(gòu)房需求增加

改善性需求大部分為三到四居寬裕戶型，對(duì)于生二胎的家庭來(lái)說(shuō)，在擁有兩個(gè)孩子以后，三居產(chǎn)品對(duì)他們而言將成為剛需產(chǎn)品。開(kāi)發(fā)商也需要考慮增加?jì)雰悍康裙δ芊康脑O(shè)置。未來(lái)，四房成為二孩家庭的首選，五房則成為市場(chǎng)的改善性需求產(chǎn)品，多出的空間作為2個(gè)孩子兒童娛樂(lè)室等。

另外，想生育二孩的家庭，基本是具備較好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的，且父母可能工作繁忙，老人有心無(wú)力照顧二孩，在照顧2個(gè)孩子方面，他們更愿意聘請(qǐng)專業(yè)保姆，因而在今后的產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，會(huì)將保姆房重點(diǎn)列入設(shè)計(jì)范圍。

我前面的文章提到，過(guò)去的二十年，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)第一輪黃金時(shí)期，勤勞的中國(guó)人民解決了全世界最多人口國(guó)家十三億中國(guó)人尤其是七億城鎮(zhèn)居民“有房住”的溫飽問(wèn)題?，F(xiàn)在，五中全會(huì)公告三十次提出全面建設(shè)小康社會(huì)，就是說(shuō)中國(guó)人民正在邁入解決大多數(shù)人“住什么房”的小康階段，這讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)全面更新?lián)Q代階段，標(biāo)志著中國(guó)已經(jīng)正式進(jìn)入房地產(chǎn)黃金時(shí)期的第二階段。

但黃金時(shí)期不代表所有的房?jī)r(jià)都會(huì)上漲，未來(lái)一定是嚴(yán)重分化的市場(chǎng)格局，也就是說(shuō)位置好，配套設(shè)施齊全，有人口流入，適合人未來(lái)生活模式的房產(chǎn)會(huì)越來(lái)越值錢(qián)，所以，一定要有眼光判斷這樣的房產(chǎn)，這才是未來(lái)房產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)。