中國房產(chǎn)或進入全球估值體系

近日，住建部、商務部、發(fā)改委等六部門聯(lián)合發(fā)文，放寬房地產(chǎn)市場外資準入門檻，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結匯時，不再需要全部繳付注冊資本金；只要是符合資格的境外機構以及在中國境內(nèi)工作、學習的境外個人就可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。在當前我國經(jīng)濟金融日益融入全球并發(fā)揮重要影響之時，樓市“限外令”在執(zhí)行十年后的松綁，將促使我國房產(chǎn)進入全球資產(chǎn)估值體系。

隨著我國對全球經(jīng)濟金融運行影響力日益提升，國際金融市場投資者高度關注中國經(jīng)濟金融形勢與政策調(diào)整，此次松綁已執(zhí)行十年的樓市“限外令”也會如此。“限外令”松綁的意義不僅僅在于便利外商日常起居與商務活動和促進國內(nèi)住宅消費，更重要的是我國房產(chǎn)或從此時起進入國際投資投機者視野，從而被納入全球資產(chǎn)估值體系，這意味著國內(nèi)住宅不動產(chǎn)估值基準和估值范圍將發(fā)生重大變化。

長期以來，國內(nèi)住宅不動產(chǎn)估值幾乎沒有基準，國際上通用的房價收入比和住房租售比這兩大估值基準到國內(nèi)均失去了校準方向。無論是按照房價收入比測算，還是按照住房租售比估值，合理房價均低于市場價格。雖然“限外令”松綁后境外個人購買住房規(guī)模不會馬上增加很多，但國內(nèi)住宅將因此成為全球資產(chǎn)配置重要標的，國際通用住宅估值基準和理念將被逐步引入，促使國內(nèi)房價理性運行。

國內(nèi)住宅估值范圍也將出現(xiàn)重大調(diào)整。過去，“限外令”在限制境外個人購房同時，也限制了國內(nèi)住宅估值范圍，住宅交易主要集中于境內(nèi)個人。“限外令”松綁后，國內(nèi)住宅估值范圍面向全球投資者。當然，雖然市場需求主體可能會有所增加，境外個人的套利活動也無處不在，但目前較難推動熱點一線城市房價出現(xiàn)爆發(fā)式增長。就國際比較而言，當前部分熱點一線城市房價水平已經(jīng)與熱點國際都市比肩，投資價值相當有限。

應該看到，在松綁“限外令”后，隨著我國住宅不動產(chǎn)逐步進入全球資產(chǎn)估值體系，有可能推動國內(nèi)住宅不動產(chǎn)整體估值抬升。即使當前我國經(jīng)濟增長中樞下移，但依然是全球經(jīng)濟增長最快的經(jīng)濟體之一，深化改革和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型也會進一步釋放增長動能，都將逐步推動國內(nèi)住宅成為全球資產(chǎn)配置重要標的，一定程度上抬升國內(nèi)潛在國際都市住宅估值水平。

綜合來看，“限外令”松綁后，無論境外個人購買國內(nèi)住宅，還是境內(nèi)個人投資境外房產(chǎn)，已沒有太多限制。這實際上已經(jīng)打通了國內(nèi)住宅進入全球資產(chǎn)估值的新通道。隨著國內(nèi)住宅市場參與主體的多元化，在推動本地城市國際化發(fā)展同時，也對現(xiàn)行與房地產(chǎn)市場有關的管理體制、管理能力、管理方式提出了新挑戰(zhàn)。