房地產(chǎn)信托遭遇5年來最嚴峻時刻

房地產(chǎn)信托正在遭遇自2010年一季度以來最為嚴峻的時刻。

根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會公布的最新數(shù)據(jù)顯示，投向房地產(chǎn)領域的信托資金，2015年二季度末的規(guī)模為1.32萬億元，相較今年一季度1.34萬億元的資金規(guī)模“萎縮”了0.02萬億元；從占比來看，今年二季度為8.93%，比一季度減少了1個百分點，較去年同期下降1.79%，比前年同期下降0.19%，是信托業(yè)協(xié)會有記錄的22個季度以來的最低點。

占比22個季度最低

2014年以來，房地產(chǎn)市場有所降溫，信托在房地產(chǎn)領域的投資規(guī)模逐步縮減；自去年11月至今年上半年，股市持續(xù)火爆進一步擠壓了房地產(chǎn)信托發(fā)行量。據(jù)信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，新增信托總規(guī)模為14563億元，較去年一季度13591億元相比增長7.15%，較去年四季度18957億元相比下降23.18%。就同比來看，房地產(chǎn)信托新增出現(xiàn)負增長，而信托總規(guī)模新增是正增長，表明房地產(chǎn)信托的發(fā)展處于下行通道；從環(huán)比來看，房地產(chǎn)信托下滑程度明顯比信托總規(guī)模下滑幅度小。

2015年二季度數(shù)據(jù)顯示，14.82萬億元資金信托依然主要投向五大領域：工商企業(yè)、基礎產(chǎn)業(yè)、證券投資、金融機構和房地產(chǎn)業(yè)。其中，房地產(chǎn)業(yè)作為資金信托的第五大配置領域，2015年2季度末的資金規(guī)模為1.32萬億元，同比增長4.76%，環(huán)比下降1.49%；資金占比為8.93%，比2015年1季度的9.93%減少了1個百分點。

信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2015年前房地產(chǎn)信托在信托資金投向的占比上一直保持在10%—11%區(qū)間內(nèi)，而自今年一季度起，房地產(chǎn)信托的占比即跌破10%，今年二季度降至連續(xù)22個季度以來的最低點。“去年后期開始，各家房地產(chǎn)公司就已經(jīng)收縮房地產(chǎn)項目，現(xiàn)在的項目大多數(shù)都是存量，或者符合較高風控要求的產(chǎn)品，可以預見，今年這個情況會持續(xù)下去，房地產(chǎn)業(yè)務沒有階段性增長的趨勢。”用益信托工作室廖鶴凱表示。

今年，作為信托公司產(chǎn)品重要組成部分的地產(chǎn)信托頗受“冷宮”待遇。據(jù)用益信托網(wǎng)在線數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至2015年8月14日，今年成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品數(shù)量為507只，共募集資金規(guī)模838.81億，占全部集合資金信托募集規(guī)模的比重僅為8.93%。這一規(guī)模較去年同期出現(xiàn)較大幅度的下降。數(shù)據(jù)顯示，去年同期房地產(chǎn)信托規(guī)模為1648.33億元，成立數(shù)量為752只。從規(guī)模角度分析，今年比去年驟降55.94%；數(shù)量上，今年比去年同期減少40.96%。

“目前，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過基金子公司資管、券商資管、有限合伙私募基金等進行融資，由于這些類型的融資渠道沒有像信托要求那么嚴格，也沒有信托所謂的‘432’要求。”信托網(wǎng)研究總監(jiān)王仲春說。所謂“432”要求，即項目的四證齊全、30%自有資金、房企開發(fā)資質(zhì)為二級資質(zhì)。

信托資金對開發(fā)商的資金來源影響非常有限。截至2015年一季度末，今年開發(fā)商新增資金27892.30億元，而根據(jù)信托業(yè)協(xié)會一季度數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托一季度新增規(guī)模只有1195億元，信托占比只有4.28%，較去年四季度下降0.21個百分點，因此，信托資金對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，只是杯水車薪，作用非常有限。

下半年兌付承壓

隨著前兩年狂飆猛進的房地產(chǎn)項目的陸續(xù)到期，加上房地產(chǎn)市場不景氣，自去年以來已導致大量地方平臺融資以及房地產(chǎn)項目出現(xiàn)危機。根據(jù)相關機構的初步統(tǒng)計，去年以來信托行業(yè)被曝光有兌付風險的集合信托項目逾有20只，出現(xiàn)問題的項目主要投向之一就涵蓋了房地產(chǎn)領域。

在去年被曝光存在兌付風險的20只集合信托項目中，風險暴露的房地產(chǎn)信托占有8只。而今年以來，初步統(tǒng)計包括有新華信托、平安財富、渤海信托等在內(nèi)的多家信托公司逾6款信托產(chǎn)品因無法兌付本金和收益，融資方流動性困難延期、受累違約事件而被暴露出流動性風險，出現(xiàn)兌付風險。此外，二季度，房地產(chǎn)領域的兌付風險事件仍舊頻發(fā)。如本該于今年5月6日到期的甘肅信托—黃氏控股集團有限公司路橋建筑裝飾城二期項目貸款集合資金信托計劃，至今尚未兌付。目前，融資方黃氏控股集團項目所在地浙江省臺州市路橋裝飾城二期項目處于停工狀態(tài)。

預計房地產(chǎn)信托風險也會在2015年后時有顯露：開發(fā)商不能按期償還融資資金，從而選擇延期兌付，信托公司宣布提起清盤房地產(chǎn)信托項目，甚至還有一些房地產(chǎn)信托計劃引入資產(chǎn)管理公司進行接盤，“控風險、保兌付”成為焦點話題。

另一方面，房地產(chǎn)銷售情況仍不理想。中原地產(chǎn)研究部近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,已經(jīng)公布7月銷售業(yè)績的32家房企合計銷售業(yè)績?yōu)?301.11億元,環(huán)比6月下降了31.6%。其中，只有6家業(yè)績環(huán)比6月上漲,其他企業(yè)則出現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)。

另一組用益信托工作室數(shù)據(jù)可能更為嚴峻，2015年集合資金房地產(chǎn)信托預計到期總規(guī)模為2413.39億元，其中2015年一季度534.24億元、二季度578.45億元、三季度670.86億元、四季度629.84億元。三季度是房地產(chǎn)信托的兌付高峰期，預計伴隨著對住房的剛性需求，房地產(chǎn)信托違約風險時有發(fā)生，但由于規(guī)模有限，預計發(fā)生系統(tǒng)性風險、區(qū)域性風險概率不大。

回顧2015年一季度，個案信托項目風險事件爆發(fā)明顯頻繁，引發(fā)了社會對信托業(yè)系統(tǒng)性風險的擔憂。根據(jù)信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2015年二季度末，全行業(yè)信托業(yè)的風險項目為450個，規(guī)模為1034億元，比一季度末的974億元增加59億元，環(huán)比增長6.05%。但對比全行業(yè)的信托資產(chǎn)規(guī)模為15.87萬億元，不良率為0.65%。

在信托行業(yè)資本充足、賠償準備充分、行業(yè)風險緩釋機制逐步健全、各公司風險管理系統(tǒng)逐步完善的背景下，這一風險水平是完全可控的。