政策利好樓市持續(xù)復(fù)蘇 二季度延續(xù)交易上升勢(shì)頭

國家統(tǒng)計(jì)局13日發(fā)布的“2015年1－4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，受“330新政策”影響，樓市回暖趨勢(shì)初現(xiàn)端倪。展望未來，專家普遍認(rèn)為，一系列利好樓市的政策，將在一定程度上進(jìn)一步釋放購房需求，特別是改善性購房需求，二季度樓市交易會(huì)延續(xù)上升勢(shì)頭。

“330新政策”促樓市回暖，54個(gè)重點(diǎn)城市成交環(huán)比漲幅超10%

截至4月30日，“330新政策”恰逢滿月，市場(chǎng)交出了一份亮麗的答卷，4月份多地樓市銷售量出現(xiàn)上漲。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，全國54個(gè)重點(diǎn)城市4月份住宅成交量突破25萬套，環(huán)比漲幅超過10%。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，1－4月份，全國住宅銷售面積23284萬平方米，同比下降5.0%，降幅比1－3月份收窄4.8個(gè)百分點(diǎn)。住宅銷售額14916億元，下降2.2%，降幅比1－3月份收窄6.9個(gè)百分點(diǎn)。與一季度樓市成交慘淡的情況相比，該數(shù)據(jù)表明樓市已開始顯現(xiàn)回暖跡象。

專家表示，“從4月份簽約看，一線城市漲幅最明顯，整體銷售量環(huán)比上漲幅度均超過50%”。

有報(bào)告顯示，北京4月份新房與二手房成交量均創(chuàng)新高。其中，新建商品住房網(wǎng)簽量8307套，環(huán)比上漲44.5%；二手房成交量環(huán)比上升58.3%，同比上漲115.1%。

上海4月的樓市一掃3月低迷狀態(tài)，成交節(jié)節(jié)攀升，并創(chuàng)出年內(nèi)新高。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海4月新建商品住宅成交面積124.2萬平方米，環(huán)比增加59.2%，同比增加108.6%，為2010年以來4月同比的最高。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，二線城市的住宅成交量較3月同期上升18%。

資金“捉襟見肘”新開工乏力，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)放緩

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1－4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資23669億元，同比名義增長6.0%，增速比1－3月份回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資15870億元，增長3.7%，增速回落2.2個(gè)百分點(diǎn)。

瑞銀證券的數(shù)據(jù)分析，受益于政策利好，4月份30個(gè)大中城市房地產(chǎn)銷量同比增長15%以上。雖然房地產(chǎn)銷售開始回升，但在庫存高企的背景下，新開工仍然乏力。

數(shù)據(jù)顯示，1－4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5469萬平方米，同比下降32.7%，降幅比1－3月份擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款1571億元，下降29.1%，降幅擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。

也就是說，雖然樓市轉(zhuǎn)暖，但開發(fā)商拿地開發(fā)意愿并不強(qiáng)烈。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，樓市庫存量大、去化難度大，房企銷售回款少是開發(fā)商投資開發(fā)意愿持續(xù)降低的主要原因。

專家說，目前各地樓市分化仍在加劇，不同于一線城市成交創(chuàng)出“新高”“日光盤”頻現(xiàn)，三四線城市成交量仍在下滑，跌幅達(dá)26%。這表明“三四線城市由于庫存高企、需求不足，仍然面臨去化難題。”

世聯(lián)行發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，一二線城市已經(jīng)歷了持續(xù)去庫存階段，去化周期正恢復(fù)至合理水平。但目前大部分三四線城市庫存去化周期仍在高位。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1－4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金36279億元，同比下降2.5%，降幅比1－3月份收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)數(shù)據(jù)，上市房企公布的一季報(bào)顯示，70%以上房企的現(xiàn)金流為負(fù)，且負(fù)債率多在70%以上。

政策持續(xù)利好，5月樓市將延續(xù)4月交易勢(shì)頭

央行5月11日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，隨著降息利好的提振，房地產(chǎn)也將借此搭上“順風(fēng)車”，樓市二季度或?qū)⑼瓿芍住?/p>

專家表示，降息意味著購房者成本繼續(xù)降低。“從本次降息的幅度看，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率從5.9%下降到5.65%，已經(jīng)達(dá)到2001年以來的最低水平。以100萬元商業(yè)貸款、貸款期限20年計(jì)算，降息后月供6963.87元，比降息前減少142.87元／月。這將對(duì)購房者心理預(yù)期的持續(xù)向好起到強(qiáng)化作用。”

專家認(rèn)為，降息提振了市場(chǎng)各參與主體的情緒，從房地產(chǎn)的角度看，房價(jià)止跌反彈的動(dòng)作會(huì)加速完成。一二線城市在5月份將陸續(xù)進(jìn)入房價(jià)上漲通道，部分三四線城市也將完成止跌的過程。房價(jià)上漲態(tài)勢(shì)一旦形成，下半年將強(qiáng)化市場(chǎng)看漲預(yù)期。