09年一級建造師考試《法規(guī)及相關(guān)知識》輔導(dǎo)資料（105）

　　1Z301160 土地管理法

　　1Z301161 了解國有土地使用權(quán)制度

　　一、國有土地使用權(quán)的基本概念

　　在我國，土地所有權(quán)和土地使用權(quán)是相分離的。我國《土地管理法》把土地所有權(quán)分為國有土地所有權(quán)和集體所有土地使用權(quán)。

　　國有土地使用權(quán)，是用地單位或者個人依法定方式取得的，對國有土地享有的用益物權(quán)。

　　根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，用地單位和個人依法使用的國有土地，由政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。此外，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，土地使用者對其合法取得的土地使用權(quán)，在滿足法律規(guī)定的條件下，可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押。

　　[重點解析]

　　掌握土地所有權(quán)的分類：分為國有土地所有權(quán)和集體所有土地使用權(quán)。

　　二、國有土地使用權(quán)分類

　　按是否繳納土地出讓金，國有土地使用權(quán)分為出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。

　　[重點解析]

　　國有土地使用權(quán)的分類需要掌握。

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　　出讓土地使用權(quán)，是指土地使用者以向國家支付土地使用權(quán)出讓金而原始取得的，并有出讓年限的國有土地使用權(quán)。

　　1．出讓土地使用權(quán)的取得方式

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第12條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。但是，協(xié)議出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。

　　[重點解析]

　　1．掌握土地使用權(quán)的三種出讓方式。

　　2．理解“協(xié)議出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價”這句話。

　　因為根據(jù)《合同法》，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同是無效的合同。

　　2．出讓土地使用權(quán)的年限

　　根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

　?。?）居住用地70年；

　?。?）工業(yè)用地50年；

　?。?）教育，科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

　?。?）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

　?。?）綜合或者其他用地50年。

　　[重點解析]

　　此處數(shù)據(jù)必須掌握。

　　3．土地使用權(quán)出讓合同

　　根據(jù)《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)由政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面出讓合同。土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金。未按照出讓合同約定支付的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。

　　土地使用權(quán)者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證。

　　土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的約定和城市規(guī)劃的要求使用土地，需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

　　[重點解析]

　　1．土地使用權(quán)出讓金是與土地的用途相對應(yīng)的，用途改變了，土地使用權(quán)出讓金隨之調(diào)整。

　　2．改變土地用途，不僅需要出讓方同意，也需要城市規(guī)劃行政主管部門同意。 因為變更用途后的土地的使用未必符合城市規(guī)劃。

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　　劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在繳納補(bǔ)償、安置等費用后原始取得或者無償原始取得的，并沒有使用期限的國有土地使用權(quán)。

　　根據(jù)《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)的范圍限于：

　?。?）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

　?。?）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

　　（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；

　?。?）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　　劃撥土地使用權(quán)依照法律規(guī)定也可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押。但是，劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租所得收益或者抵押拍賣所得價款，應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定，上繳國家或者優(yōu)先用于繳納土地使用權(quán)出讓金。

　　[重點解析]

　　1．劃撥土地使用權(quán)的范圍要掌握。

　　2．轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)繳納土地使用權(quán)出讓金。這是因為劃撥的土地近乎無償取得，包含著國家的利益。如果對之轉(zhuǎn)讓而不上繳土地使用權(quán)出讓金，就意味著損害了國家的利益。

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