張寶全：動(dòng)線設(shè)計(jì)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域是非常要命的

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今典集團(tuán)董事長(zhǎng) 張寶全

在19日舉行的中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈主題峰會(huì)暨第十六屆CIHAF中國(guó)住交會(huì)上，今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全做了“度假地產(chǎn)發(fā)展之道”的主題演講。尤其指出，動(dòng)線設(shè)計(jì)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域是非常要命的，可以說(shuō)動(dòng)線設(shè)計(jì)決定一切，它與商業(yè)的消費(fèi)模式及顧客的消費(fèi)心理密切相關(guān)。而做到這一點(diǎn)，如果沒(méi)有很好的團(tuán)隊(duì)去做去配合未來(lái)的運(yùn)營(yíng)，后期就會(huì)造成很多意想不到問(wèn)題。

那么，在房地產(chǎn)方面，尤其是在酒店業(yè)務(wù)大范圍虧損的情況下，張寶全對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)還有哪些認(rèn)知和體會(huì)?

在中國(guó)的房地產(chǎn)領(lǐng)域，經(jīng)常能聽到“黃金時(shí)代”、“白銀時(shí)代”的說(shuō)法。

我理解的“黃金時(shí)代”是指地價(jià)和房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了融資成本，這是一個(gè)“人找房”的過(guò)程。而且，在這個(gè)時(shí)期，不管投資者懂不懂房地產(chǎn)，幾乎都會(huì)賺到錢;而到了“白銀時(shí)代”，地價(jià)和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)已經(jīng)低于融資成本，利潤(rùn)空間被大大壓縮，而這是一個(gè)“房找人”的過(guò)程。

在“人找房”的“黃金時(shí)代”，企業(yè)和社會(huì)對(duì)于產(chǎn)品的品質(zhì)等其它因素似乎不太在乎。而到了“房找人”的“白銀時(shí)代”，不單單要求高品質(zhì)的產(chǎn)品，而且會(huì)更在考慮其盈利性價(jià)值，所以產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)模式也非常重要。此外，在“白銀時(shí)代”“房找人”意味著經(jīng)營(yíng)成本、營(yíng)銷成本加大，利潤(rùn)下降和開發(fā)難度系數(shù)也會(huì)增加，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)概率也大大提升。在這種情況下，尋找新的產(chǎn)業(yè)模式就顯得尤為必要。

而無(wú)論是養(yǎng)老地產(chǎn)還是度假地產(chǎn)，都應(yīng)該是經(jīng)營(yíng)性的，應(yīng)該謀求贏利。因?yàn)閷?duì)于經(jīng)營(yíng)性的地產(chǎn)項(xiàng)目所最重要的決定要素就是“地段、地段、地段”。而我個(gè)人認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)和度假地產(chǎn)都應(yīng)該是經(jīng)營(yíng)性的，如果只停留在概念層面而不去強(qiáng)調(diào)其盈利本質(zhì)，其未來(lái)的發(fā)展可以說(shuō)是很嚴(yán)峻的、再好的項(xiàng)目也沒(méi)有多大的價(jià)值。

以紅樹林度假世界為例，紅樹林在2015年可能更會(huì)受到大家的關(guān)注。因?yàn)?，在前年紅樹林還只有1/4的規(guī)模實(shí)現(xiàn)開業(yè)，前年三個(gè)月盈利，一年下來(lái)總共銷售了10%的客房，每年客房分紅達(dá)到1.17萬(wàn)元，這個(gè)增長(zhǎng)和當(dāng)年的房?jī)r(jià)和地價(jià)增幅相比，幾乎是一點(diǎn)意思都沒(méi)有;而到了去前年就高了一點(diǎn)，每間客房分紅盈利達(dá)3.6萬(wàn)元，雖然這個(gè)值已經(jīng)不錯(cuò)了，但已然和當(dāng)時(shí)的地價(jià)和房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)相比還是不夠。

而在2014年12月底新宣布的今年紅樹林項(xiàng)目每間客房的分紅達(dá)15萬(wàn)元。這個(gè)“15萬(wàn)元”是什么概念，以當(dāng)初開盤價(jià)2萬(wàn)元/平方米計(jì)算，如今的增利已經(jīng)達(dá)到了10%。

那么，在其它酒店賠錢的情況下，紅樹林是究竟憑借什么實(shí)現(xiàn)了如此大的盈利?

其實(shí)，經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)不同于住宅光靠概念就可以取勝，它非常講究運(yùn)營(yíng)，如果要想項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的好就要非常講究商業(yè)模式，而在模式之中更要擁有兩種資源：一個(gè)是自身的模式資源、其次是運(yùn)營(yíng)這個(gè)模式的人的資源。

目前，紅樹林有5000間客房，可以同時(shí)容納5000人宴會(huì)、7000人開會(huì)，71個(gè)餐廳，還有水上樂(lè)園、500個(gè)影廳等等。作為度假目的地這樣一個(gè)典型的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)模式，必須要把當(dāng)下最好的藝術(shù)、時(shí)尚、休閑、娛樂(lè)、文化等等因素整合進(jìn)去。

此外，就是“人的資源”。今典集團(tuán)好就好在，在傳統(tǒng)地產(chǎn)非?；鸨臅r(shí)刻做了很多外界認(rèn)為不可思議的東西，比如電影、藝術(shù)等，這其中最重要的作為就是2004年開發(fā)了亞龍灣紅樹林項(xiàng)目。這期間最重要的是通過(guò)設(shè)計(jì)取勝，這個(gè)團(tuán)隊(duì)一直支撐著亞龍灣項(xiàng)目取得今天所有的成績(jī)。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域動(dòng)線設(shè)計(jì)是非常要命的，可以說(shuō)動(dòng)線設(shè)計(jì)決定一切，它與商業(yè)的消費(fèi)模式及顧客的消費(fèi)心理密切相關(guān)。而做到這一點(diǎn)，如果沒(méi)有很好的團(tuán)隊(duì)去做去配合未來(lái)的運(yùn)營(yíng)，后期就會(huì)造成很多意想不到問(wèn)題。