鄭友龍：建立房屋良性循環(huán)流動的基礎

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建立房屋良性循環(huán)流動的基礎

“住宅作為一種長期保有的資源型產(chǎn)品，在整體數(shù)量、戶型結構的比重上要具有協(xié)調運動的能力，即流動的狀態(tài)。”1月9日，農(nóng)行遼寧省分行營業(yè)部信貸管理部資深獨立審批人鄭友龍?zhí)岢錾鲜鲇^點。

鄭友龍分析，隨著全球化及國家產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的調整與發(fā)展，人口流動尤其是工作型人口的流動日趨活躍，流動量也不斷增大，這種情況在一二線城市表現(xiàn)得更為突出。由于人口資源與生產(chǎn)要素的配置是流動的，導致工作型人口也是流動的，而居住則是這部分人口的第一需求。由此，將有較大比例的住房處于流動狀態(tài)，并與流動人口比例成正相關，其流動性僅次于商旅、酒店類物業(yè)。

“房產(chǎn)動起來的含義是居住者的不斷改變，第一類是居民改善條件換住房，第二類是上述的人口購買和租用住房，第三類是商、旅短期客流，主要是商用住房(含酒店)。”鄭友龍解釋。

那么，什么樣的房子才能“動”起來呢?鄭友龍認為，首先，從金融角度來講，就是要增加房子的通用性和適用性，這樣的房子才容易出租和出售。隨著人才流動速度的加劇，自持住房并非每個人的需求，因此，有一部分房產(chǎn)就始終處于較快流動的狀態(tài)，即不斷地出租和出售。而當前房產(chǎn)的流動性較弱，一個很重要的原因就是，其功能設計落后，也就是房子的被選擇屬性較弱，這就要求房子在設計理念能為大多數(shù)人接受，產(chǎn)品應具有功能拓展空間，包括室內(nèi)功能可拓展、社區(qū)配套完善、戶型設計符合家庭人口變動趨勢……而現(xiàn)實的情況是，我們現(xiàn)在的住房功能衰減速度太快，壽命期不到20年，有的甚至10年就被推倒重建，本質上就不具備長期的流動性，與社會環(huán)境和需求脫節(jié)。對于中高端客戶而言，基于對改善型需求的提升，導致他們不斷換房，而他們居住房屋的時間一般在5年左右，這無疑是一種資源和資金的浪費，其直接后果是，大量房屋的閑置或低效使用。

“其次，房子本身要具備先進的內(nèi)涵理念和良好的建筑基因才有生命力，而這種產(chǎn)品也必須要符合社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢，即產(chǎn)品本身必須要節(jié)能、環(huán)保。”鄭友龍解釋，在房產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)的過程中，一定要融入科技元素，選材要符合環(huán)保標準;同時材料選擇上還要具備節(jié)能甚至產(chǎn)生能源的功能，如太陽能發(fā)電功能;生產(chǎn)過程要標準化，以便于房產(chǎn)本身的維護和質量監(jiān)控;要讓住宅產(chǎn)品引導人們消費理念的調整與提升。

“第三，從金融安全角度講，政府要退出市場干預，讓房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展由市場自由調節(jié)，這樣可以減少因政策的不確定性導致的供求關系和價格的扭曲，而價格的極端變化正是金融業(yè)的風險所在。”鄭友龍建議，應取消房屋預售制，這是防范金融風險的核心之一，也有利于房地產(chǎn)業(yè)增加集中度，減少房屋交易成本、信貸投放及社會管理成本。“還應增加15%~20%的保障房供應，解決低收入群體的基本住房需求，與金融杠桿脫離，這也是穩(wěn)定房價的基礎。”鄭友龍同時建議。

“如果能從宏觀的角度給房地產(chǎn)市場一個自由的環(huán)境，從微觀的角度思考如何把房產(chǎn)本身做好，那么，房產(chǎn)才有可能具備良性循環(huán)的基礎，最終達到讓所有的房子‘動’起來的目的;這對整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也會起到積極的推動作用。”鄭友龍說。