葉檀：穩(wěn)定樓市是為避免陷入緊縮

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葉檀

11月21日，央行降息，市場預期暖冬來臨，然而寒冬還在繼續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，2014年11月，全國100個城市新建住宅平均價格為10589元/平方米，環(huán)比下跌0.38%，為連續(xù)第7個月下跌，跌幅縮小0.02個百分點。

雖然下跌，但降息后，市場稍有回暖。據(jù)網(wǎng)易房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月5日至12月5日期間，廣州樓市成交住宅達7351套，環(huán)比下跌10.9%;成交面積為853451平方米，環(huán)比下降8.4%。期間，在11月22日與29日出現(xiàn)兩個交易小高峰，22日廣州全市樓盤銷售套數(shù)達332套，環(huán)比上漲45.7%，29日達到422套，環(huán)比上漲10.8%。

降息沒有也不可能讓房地產(chǎn)市場大幅回暖。貸款利率下降0.4個百分點，對價格敏感的剛性購房者有利，但對習慣于高收益的投資者缺乏吸引力。

銀行對于融資成本、各地市場有自己的判斷。目前，包括各大行在內，存款利率已經(jīng)上浮到頂。在金融脫媒的情況下，銀行的存款成本沒有下降。據(jù)融360網(wǎng)站數(shù)據(jù)，利率下降后各銀行房貸利率變化不算大，除了北京、上海等地有最低八五折的貸款，其他如重慶等大城市，房貸利率最低九折，最高為基準利率的1.05倍。一年期基準貸款利率為5.6%，1.05倍即為5.88%，原長期貸款基準利率6.55%，1.05倍反而在原有基準利率上有所上升。對首套房貸打折的銀行通常對是否使用公積金有嚴格規(guī)定，銀行的廉價資金并不好拿。

利率市場化，居民存款流失將成為常態(tài)。目前基金、券商資管、保險資管、信托、銀行理財?shù)纫?guī)模共計38.8萬億元。上一輪投資熱之時，企業(yè)的信用風險等問題沒有得到很好解決，銀行此前由于鋼貿、基建等留下的一堆可疑資產(chǎn)需要處置。而新一輪的投資又如泰山壓頂，壓在銀行頭上。對于銀行來說，只有華山一條路，通過資產(chǎn)證券化的方式成為產(chǎn)品設計類銀行。

對于富裕人群來說，追求的是投資回報率。100萬的資金，年化無風險收益率目前在5%左右，一個月收益有4000多元。這筆錢若投入房地產(chǎn)市場，最大的風險是資金沉淀難以兌現(xiàn)，以及未來的房地產(chǎn)稅。除非在自貿區(qū)等特殊區(qū)域，目前的房地產(chǎn)價格不可能達到5%以上的無風險收益。12月1日，高盛中國在2015年宏觀經(jīng)濟及A股策略會上預計，明年有4000億資金從樓市轉向股市，相當于流通市值的3%左右。確實，富裕人群仍然在購房，但他們或者鐘情于莊園，或者到境外投資。

降息與釋放基礎貨幣不是同一個概念，降低名義利率不可能壓低實際利率。降息對負債率高的大型基建項目、大型公司有好處，對于中小企業(yè)、房地產(chǎn)等好處不多。

房地產(chǎn)是區(qū)域性很強的行業(yè)，不同的城市差別很大，同一城市的不同地塊、街道也會有相當?shù)牟町?。所以房地產(chǎn)市場可以將全國當做一盤棋來統(tǒng)籌，但棋盤上的每個子卻需要不同走法。所以我個人覺得，今后的房地產(chǎn)調控最好是中央提出大的政策目標，地方因地、因時地適宜采取不同具體手段來實現(xiàn)目標。

一則貌似無關的新聞與房地產(chǎn)有關。財政部、國家稅務總局近日宣布，從11月29日起調整成品油等部分產(chǎn)品消費稅。這是自2009年成品油稅費改革后首度調整成品油消費稅。全球原油價格下降，中國大量進口原油，但成品油價格保持穩(wěn)定，實質是通過改革讓消費實際價格保持穩(wěn)定，以免陷入緊縮區(qū)間。

房地產(chǎn)同樣如此，作為中國最重要的稅收來源，房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定是避免緊縮之路。