王興華：建設(shè)發(fā)展中國(guó)式的養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)

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DAO陸道股份設(shè)計(jì)總監(jiān) 王興華

DAO陸道股份設(shè)計(jì)總監(jiān)王興華表示：2015年全國(guó)基本上要實(shí)現(xiàn)90、7、3的格局。在這樣一片如火如荼的市場(chǎng)當(dāng)中，全行業(yè)還是呈現(xiàn)從需求到供應(yīng)來講是不平衡的關(guān)系。中途出現(xiàn)了項(xiàng)目的轉(zhuǎn)移，最后干脆放棄養(yǎng)老。這樣一個(gè)冰火兩重天到底為什么?從建設(shè)初期來講，目前面臨一個(gè)整個(gè)養(yǎng)老行業(yè)的初期，高投入低回報(bào)，這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。其實(shí)這個(gè)問題很簡(jiǎn)單，5%到8%的收益率對(duì)于做慣了地產(chǎn)開發(fā)的黃金時(shí)代開發(fā)商來說，確實(shí)很難介入。這是現(xiàn)實(shí)的問題。

對(duì)于任何一個(gè)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展來說必須有三個(gè)要素：消費(fèi)人口、消費(fèi)市場(chǎng)、消費(fèi)意愿。這個(gè)要素對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)，或者養(yǎng)老行業(yè)來說同樣具備。目前到底是怎么樣的狀態(tài)，可能要突破一些跟針對(duì)性的數(shù)據(jù)來進(jìn)行判斷。

首先社會(huì)的養(yǎng)老狀況是怎么樣的?

有三個(gè)重要的特征：未富先老。表達(dá)了老年人的撫養(yǎng)比。右邊的圖表達(dá)2020年時(shí)候在同樣的老年撫養(yǎng)比國(guó)家他們的GDP和中國(guó)之間的比例關(guān)系。灰色的是中國(guó)。其他的顏色分別代表日本、香港、韓國(guó)、新加坡和美國(guó)。所以我們基本上可以看得出來2020年，國(guó)外其他同等的發(fā)達(dá)國(guó)家和中國(guó)在這樣一個(gè)老人撫養(yǎng)比對(duì)比的時(shí)候，他們的GDP高出很多?？赡軐?duì)于國(guó)外的一些模式，或者他們的方法參考的價(jià)值和參考的經(jīng)驗(yàn)并不是這么多。這是第一個(gè)。

從全球的養(yǎng)老金指數(shù)來看，這個(gè)數(shù)據(jù)基本上能反映出兩個(gè)觀點(diǎn)，周圍目前的養(yǎng)老金呈現(xiàn)一個(gè)加速惡化的趨勢(shì)。第二，可持續(xù)來看中國(guó)的養(yǎng)老金缺口非常大。從社科院對(duì)人口調(diào)查的數(shù)據(jù)就可以反映出來。目前大部分的年輕人，或者沒有退休的人我們繳納的錢實(shí)際上是現(xiàn)在退休的人在用。將來人口出現(xiàn)一個(gè)正金字塔形狀時(shí)候，老年人越來越多，工作人越來越少的時(shí)候，這方面的問題越發(fā)突出和矛盾。這目前來看不是這么突出，因?yàn)榇_實(shí)消費(fèi)產(chǎn)品養(yǎng)老的人有相當(dāng)一部分的收入或者是有較好的一個(gè)消費(fèi)能力。這是第二點(diǎn)。

第二，未備先老。首先是設(shè)備未備。13年中國(guó)2億老年人，按照床位要求達(dá)到6百萬張，實(shí)際上缺口接近2百萬張。這是現(xiàn)實(shí)問題?，F(xiàn)在怎么建都建不過來。消費(fèi)能力問題。

第三，心理未備。中國(guó)養(yǎng)老的觀念是在家庭、養(yǎng)兒房老，甚至沒有接觸太多的養(yǎng)老設(shè)施、養(yǎng)老觀念。冰火兩重天。

在這里也想總結(jié)一下對(duì)于目前這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)情況和現(xiàn)實(shí)條件下，到底中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)需要，或者即將面臨哪些變化，首先養(yǎng)老是一個(gè)很重要的產(chǎn)業(yè)，剛才說了產(chǎn)業(yè)要有三要素，不管是從整個(gè)中國(guó)老年化的嚴(yán)重程度，還是從整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來作為中國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，包括解決老齡化問題，以及解決一系列的產(chǎn)能過剩，等等。政府一定會(huì)在這個(gè)地方發(fā)出更大的聲音。

第二，市場(chǎng)起決定性因素，通過一些數(shù)據(jù)分析看到現(xiàn)在的市場(chǎng)并不是沒有，而是沒有轉(zhuǎn)變到大的養(yǎng)老產(chǎn)品和養(yǎng)老需求被所接受的程度，但接下來這種需求來得非常強(qiáng)烈、非常迅速，排山倒海，接踵而來。這種產(chǎn)品也是非常多樣，根據(jù)不同的消費(fèi)能力和消費(fèi)結(jié)構(gòu)。

第三，全面地深化養(yǎng)老體制。像全面深化是什么意思?首先要打破舊體制，舊體制就是以前完全由政府來做的事情，接下來就是進(jìn)入市場(chǎng)化。政府從來做的事情就是兜底。將來一部分向五保戶，或者是低收入人員由政府來落地。真正面臨大量進(jìn)入到社會(huì)當(dāng)中去解決養(yǎng)老問題的這部分人，他們是最核心的一方面。所以對(duì)于資本也好，對(duì)于企業(yè)也好，或者是產(chǎn)品、市場(chǎng)來說才能發(fā)揮主導(dǎo)作用。這是第三個(gè)觀點(diǎn)。

陸道認(rèn)為中國(guó)未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展方向：將老市場(chǎng)，將老的這部分市場(chǎng)可能是最大的市場(chǎng)。他應(yīng)該是未來房地產(chǎn)開發(fā)主要開發(fā)的方向。面向的是剛性養(yǎng)老需求。

陸道在這些年也經(jīng)過了大量的實(shí)踐，提出了所有的養(yǎng)老開發(fā)模式，包括和健康綜合服務(wù)區(qū)結(jié)合打造的，還有體育運(yùn)動(dòng)相關(guān)的，并且養(yǎng)老企業(yè)、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相關(guān)的，等等一系列不同的一些功能相結(jié)合。

陸道對(duì)于不同的養(yǎng)老類型的地產(chǎn)項(xiàng)目總結(jié)了一些趨勢(shì)和發(fā)展模式。包括社區(qū)的共同建設(shè)，綜合性的養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老組團(tuán)，還有養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，同時(shí)還有相關(guān)的設(shè)施，這在未來的城市化改革過程當(dāng)中我們認(rèn)為非常多地以這樣的方式來實(shí)現(xiàn)。再就是和旅游、商業(yè)的結(jié)合。多元化的，或者是多功能化、復(fù)合型的項(xiàng)目。以及和國(guó)際平臺(tái)接軌的，引入國(guó)外的醫(yī)療機(jī)構(gòu)、醫(yī)療設(shè)施、養(yǎng)老品牌來結(jié)合打造。

我們也從養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中如何一步步地去開展實(shí)施，提出了我們對(duì)于具體設(shè)計(jì)上的策略。再就是對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的九大模式，把這些模式下最核心的，目前市場(chǎng)上也好，或者是趨勢(shì)當(dāng)中最重要的業(yè)態(tài)、類型都進(jìn)行了很好的總結(jié)。

接下來是我們的養(yǎng)生養(yǎng)老的地產(chǎn)案例，有世貿(mào)的，玉龍灣的旅游綜合體，運(yùn)動(dòng)休閑+養(yǎng)生度假的，還有跟體育相結(jié)合的，以及安徽的養(yǎng)老山莊，養(yǎng)老和會(huì)展相結(jié)合。同時(shí)還有養(yǎng)生度假的養(yǎng)生公寓。養(yǎng)生度假+健康服務(wù)。對(duì)于佘山整個(gè)板塊來說養(yǎng)老人群和養(yǎng)老結(jié)構(gòu)非常高端，他們也是在先行先試。還有河南少林寺，包括大量的養(yǎng)生養(yǎng)老。這些項(xiàng)目通過宗教、文化和養(yǎng)老相結(jié)合，特別體現(xiàn)了中國(guó)特色，中國(guó)養(yǎng)生，中國(guó)養(yǎng)老的一些理念和現(xiàn)代的養(yǎng)老社區(qū)融合。我們還有一些醫(yī)療建筑行業(yè)。

另外一點(diǎn)，我們也做過老年住宅項(xiàng)目這樣一個(gè)實(shí)際案例。這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)落地了，而且這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該說在國(guó)內(nèi)來說走在前列，不僅很快國(guó)外的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)聯(lián)合起來，還有對(duì)項(xiàng)目的策劃、開發(fā)、設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營(yíng)一系列的運(yùn)營(yíng)。這個(gè)項(xiàng)目是杭州的老年公寓項(xiàng)目。項(xiàng)目主要是打造中國(guó)高級(jí)護(hù)理。提供了140個(gè)床位，有多學(xué)科老齡的撫養(yǎng)談對(duì)。美國(guó)和中國(guó)的教育培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)，還有針對(duì)中國(guó)的直接護(hù)養(yǎng)、行政、支持人員的教育、方案。中國(guó)最高水平的學(xué)院、醫(yī)學(xué)院建立的合作關(guān)系。還有一些老年醫(yī)學(xué)培訓(xùn)的人群對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的支持，還有結(jié)合中國(guó)老年人的改善方式。

室外景觀設(shè)計(jì)方面做到了因地制宜，與項(xiàng)目結(jié)合起來，打造非常好的扣減感受，滿足老年人生活的基本要求，特別是景觀戶外環(huán)境、戶外設(shè)施的要求，還有室內(nèi)設(shè)計(jì)。對(duì)于老年人公寓來說，它里面還有很多設(shè)備、管線，各個(gè)專業(yè)的模型。

陸道從策劃、咨詢、施工圖設(shè)計(jì)等等有一定的感悟。這些觀點(diǎn)更多需要跟行業(yè)進(jìn)行探討，目前整個(gè)行業(yè)面臨一個(gè)初級(jí)的發(fā)展階段，希望在這里提出一個(gè)口號(hào)：建設(shè)中國(guó)式的養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)發(fā)展。

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