蔡為民樓勢(shì)說(shuō)：限購(gòu)松綁難挽大勢(shì)

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“限購(gòu)時(shí)代”始于2010年

一如我在第一季度所做出之預(yù)測(cè)——2014年第三季度樓市勢(shì)必進(jìn)入最慘烈之暴風(fēng)圈，“價(jià)量齊跌”與“地方救市”交互為用，在一定時(shí)間內(nèi)將成為常態(tài)”!而日前住建部要求、責(zé)成各地“千方百計(jì)消化庫(kù)存”，充分印證我的論述已“掻到癢處”。

因應(yīng)住建部“要求”及自身需要，各地近期紛紛采取自救措施，其中最受輿論關(guān)注與熱議的，非“限購(gòu)松綁”莫屬。

自2010年4月30日北京出臺(tái)“國(guó)十條”實(shí)施細(xì)則，率先規(guī)定“每戶家庭只能新購(gòu)一套商品房”，及2011年1月26日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布<關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)工作的通知>更“進(jìn)一步”規(guī)定“直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和部分房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施”以來(lái)，全國(guó)共有46座城市頒布限購(gòu)令，標(biāo)志著房地產(chǎn)進(jìn)入“購(gòu)房需要房票”的“限購(gòu)時(shí)代”。

2013房與地呈價(jià)量齊揚(yáng)之勢(shì)

此舉對(duì)2011、2012年樓市買氣確實(shí)起到明顯的抑制效果，令人感到遺憾的是，2013年因2月20日新“國(guó)五條”(出售家庭非唯一住房，課征20%個(gè)人所得稅)的出臺(tái)，乃至五月開始不少城市陸續(xù)出現(xiàn)地區(qū)與全國(guó)單、總價(jià)地王，引爆、引導(dǎo)積壓兩年的市場(chǎng)“剛需”蜂擁、恐慌性進(jìn)場(chǎng)，導(dǎo)致調(diào)控再度“功敗垂成”，并創(chuàng)造2013年房地產(chǎn)行業(yè)的空前繁榮!

特別是地方政府土地拍賣金額頻創(chuàng)新高，前三甲分別是：上海2262億元、北京1822億元、重慶1818億元，擠進(jìn)“千億俱樂(lè)部”的還有杭州的1351億元，全國(guó)總計(jì)“土地財(cái)政收入”達(dá)41266億元，同比增長(zhǎng)約45%!根據(jù)中指數(shù)據(jù)對(duì)全國(guó)300個(gè)市縣土地招拍市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2013年全國(guó)土地市場(chǎng)總共推出和成交面積分別較去年增加8%、14%，出讓金增長(zhǎng)54%，成交樓面均價(jià)上漲26%，平均溢價(jià)率上升8%，土地市場(chǎng)升溫迅猛。

限購(gòu)松綁是味猛藥

由于這些土地主要集中在一、二線限購(gòu)城市，也因此面對(duì)低迷買氣，地方政府自然迫不及待的采取包括取消限購(gòu)在內(nèi)之各種救市措施，以挽狂瀾于既倒， 6月20日，呼和浩特便打響限購(gòu)松綁第一槍。而截止7月底已有33座城市或調(diào)整或取消限購(gòu)措施，意欲引導(dǎo)買氣進(jìn)入樓市。但這能產(chǎn)生多大的效果呢?

有消息傳出，自從杭州部分區(qū)域取消限購(gòu)，市場(chǎng)隨即進(jìn)入暢旺狀態(tài)，問(wèn)題是當(dāng)這波買氣釋放完畢之后，是否還能催生更強(qiáng)大的需求出籠?我看有點(diǎn)玄!

關(guān)于“放開限購(gòu)”我一貫的主張是“限購(gòu)松綁之日,樓市崩盤之時(shí)”!當(dāng)然，必須承認(rèn)這是非常極端且不符合實(shí)際的判斷，其真正的目的與意圖在于以“大落差”方式，突顯、提醒地方政府“限購(gòu)政策調(diào)整”這劑猛藥，在使用時(shí)必須戒慎恐懼、具技巧性、螺旋式推進(jìn)，否則未蒙其利反受其害!

畢竟“限購(gòu)”意味著“供過(guò)于求”，一旦取消則喻示 “供過(guò)于求”!而“買漲不買跌”是市場(chǎng)交易心理與預(yù)期動(dòng)向的常態(tài)。因此，無(wú)條件或步子邁的太開的松綁限購(gòu)之城市無(wú)異“飲鴆止渴”，未來(lái)恐將遭遇更加兇險(xiǎn)的狀態(tài)，這點(diǎn)無(wú)論中央與地方都不能不有所防范!

限購(gòu)不會(huì)退出歷史舞臺(tái)

事實(shí)上，早在今年第一季度就已經(jīng)有部分城市以“只做不說(shuō)”、“口耳相傳”的方式微調(diào)限購(gòu)，那么現(xiàn)在為什么還以書面形式公布呢?原因在我看來(lái)很簡(jiǎn)單，一方面是“偷偷摸摸”不夠光明磊落，一方面則是靠口碑傳遞速度，已不足以彌補(bǔ)需求缺口，必須大張旗鼓的“廣而告之”。唯我始終認(rèn)為一味放松限購(gòu)，并不能有效地解決問(wèn)題，政府應(yīng)該相應(yīng)采取其他配套措施，以力保房地產(chǎn)“軟著陸”。

另外，有專家認(rèn)為，隨著愈來(lái)愈多的城市取消限購(gòu)，此政策將永遠(yuǎn)退出中國(guó)房地產(chǎn)的歷史舞臺(tái)，我倒不作如是觀。雖然取消限購(gòu)是“市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”的大勢(shì)所趨，唯“更好的發(fā)揮政府作用”，則說(shuō)明“只要市場(chǎng)與政府需要，限購(gòu)隨時(shí)可以重新上馬”。