余豐慧：中國版“住房銀行”步伐應(yīng)再大點

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中國版“住房銀行”獲批籌建。6月26日，銀監(jiān)會宣布已批復(fù)同意國家開發(fā)銀行籌建住宅金融事業(yè)部。

國開行住宅金融事業(yè)部的定位在，專門支持棚戶區(qū)改造，把城市、礦區(qū)職工從水深火熱、不遮風(fēng)不擋雨、不保暖不御寒的棚戶區(qū)中“解救”出來。這是健全住房保障和住房供應(yīng)體系、促進實現(xiàn)住有所居目標的重要組成部分。

李克強總理訪英時曾說過，中國還有3億人在城市的棚戶區(qū)里生活。解決3億人的居住問題，是最重要的民生工程，同時也是一個發(fā)展工程。加大棚戶區(qū)改造投資，不僅解決了幾億人的居住民生問題，而且對當(dāng)前穩(wěn)增長有重要意義。

一個現(xiàn)實問題是，棚戶區(qū)改造、公租房等保障型住房建設(shè)項目是一個投入大、周期長、風(fēng)險高、保本微利項目。投入大，決定了僅僅依靠政府財政很難滿足資金需求。地方政府捉襟見肘的財政收入也很難承擔(dān)起。必須借助其他融資方式，特別是借力信貸資金扶持。而周期長、風(fēng)險大、保本微利又制約了以利潤最大化為目標的商業(yè)銀行信貸資金支持保障型住房建設(shè)的積極性。

其實，不僅是一個棚戶區(qū)改造、廉租房等保障型住房建設(shè)的信貸資金需求問題，而且，城市夾心階層購買首套房所需的信貸扶持也已經(jīng)越來越困難了。問題仍然出在首套房執(zhí)行折扣利率或者基準利率的話，商業(yè)銀行根本不賺錢甚至虧本。這就使得商業(yè)銀行普遍消極對待首套房貸款，不是提高利率，就是拖延放寬時間。一句話，想盡辦法、絞盡腦汁不給貸款。直接造成百姓首套房剛需被嚴重抑制和打壓。

城鎮(zhèn)化的發(fā)展，棚戶區(qū)改造，廉租房等保障型住房建設(shè)以及城市夾心階層的首套房剛需都是必走之路、必須解決好的問題。這種背景下，急需擔(dān)負著政策義務(wù)的“住房銀行”的誕生。

十八屆三中全會《決定》要求“研究建立住宅政策性金融機構(gòu)”，以解決城市低收入者、進城農(nóng)民工和中產(chǎn)夾心階層購房資金不足問題。而銀監(jiān)會批復(fù)同意國家開發(fā)銀行籌建住宅金融事業(yè)部，僅僅定位在支持棚戶區(qū)改造所需的信貸資金上。而公租房建設(shè)和城市低收入者、進城農(nóng)民工、中產(chǎn)夾心階層購房資金不足問題仍然沒有金融機構(gòu)能夠自愿支持。

因此，國開行籌建“住宅金融事業(yè)部”只是一小步，中國版“住宅銀行”的步伐應(yīng)該再邁大一些。筆者認為，應(yīng)該迅速組建全國性的住宅保障金融機構(gòu)。

基本思路是將現(xiàn)在的住房公積金規(guī)模和商業(yè)銀行首套房優(yōu)惠貸款資源整合在一起，成立中國特色的、專司住房保障金融支持功能的政策性或者準政策性住宅金融機構(gòu)或者叫做住房保障銀行。類似于美國政府資助的房利美、房地美公司。不同之處是，美國“兩房”是在住房抵押債券市場給房貸機構(gòu)提供流動性支持，而不是直接發(fā)放住房貸款。當(dāng)然，未來的住房保障銀行發(fā)展到一定規(guī)模后，也可以從事住房債券化業(yè)務(wù)，通過購買商業(yè)銀行等貸款機構(gòu)的住房債券產(chǎn)品給其提供流動性支持。

將職工繳存的住房公積金作為“住房保障銀行”的特殊股金，不但享受存款利息收益，而且分享年度經(jīng)營紅利分紅。為了確保“住房保障銀行”的低成本資金來源，不妨從中央到地方所有預(yù)算內(nèi)外財政資金一律存在“住房保障銀行”里，由其負責(zé)匯劃撥付結(jié)算。中央和地方每年財政資金合計在10幾萬億元，足以保障“住房保障銀行”的低成本資金來源，從而能夠保障保障型住房建設(shè)和城市低收入者、進城農(nóng)民工、中產(chǎn)夾心階層購房的低利率貸款需求。同時，也規(guī)范了各級財政資金亂開戶亂象。

總之，中國版“住房保障銀行”的步伐應(yīng)該再邁大一點。

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