物業(yè)管理招投標方式淺析

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　　從90年代后期起，中國的物業(yè)管理開始進入市場運作階段，為了使新興的物業(yè)管理市場逐步規(guī)范成熟起來，必須盡快引入競爭機制，物業(yè)管理項目的招標則是促進良性競爭的有效手段。

　　1996年12月，深圳市率先嘗試了由行業(yè)主管部門組織的公開物業(yè)管理招投標，鹿丹村小區(qū)通過公開招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的成功創(chuàng)全國之先河，物業(yè)管理開始走出“誰開發(fā)、誰管理”的初級發(fā)展階段，由于全國各地的物業(yè)管理市場發(fā)展參差不齊，直到3年后的1999年，物業(yè)管理招投標的試點工作才在全國各大城市興起，成為本行業(yè)的一大熱點話題。

　　物業(yè)管理招投標從1999年下半年開始出現(xiàn)的這一個小高潮并非出于偶然。其中一個因素自然是1999年5月23-24日全國物業(yè)管理工作會議在深圳召開，建設部副部長宋春華在會上明確指出：“各地要在調(diào)查研究的基礎上，制定物業(yè)管理招投標規(guī)則，努力創(chuàng)造公開、公平、公正的市場環(huán)境，精心組織招投標工作”。并希望“在以后的工作中，必須徹底改變‘誰開發(fā)、誰管理’的壟斷經(jīng)營局面。

　　凡是10萬平方米以上的新建商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理，開發(fā)企業(yè)應當在主管部門的指導與監(jiān)督下，在商品房預售前面向社會招標?！倍覀冋J為物業(yè)管理公開招投標的推出是行業(yè)自身發(fā)展到一定階段后的必然產(chǎn)物。通過投標，物業(yè)管理企業(yè)可以在平等競爭的前提下開拓業(yè)務，擴大市場份額，實現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，提高管理水平，樹立企業(yè)形象。因此隨著物業(yè)管理企業(yè)參與招投標活動的積極性的提高，物管市場的競爭也越發(fā)激烈。

　　雖然所說目前全國各地物業(yè)管理公開招投標仍舊處于起步和嘗試階段，但其之所以引起業(yè)內(nèi)人士的廣泛關注，是因為大家對于打破壟斷、真正推進物業(yè)管理市場化的期待已經(jīng)太久了。

　　一、物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展需要推行招投標

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理招標方的逐步成熟。

　　招標方包括房地產(chǎn)開發(fā)建設單位和物業(yè)業(yè)主，前者往往是政府投資部門、事業(yè)單位和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般具有招標的經(jīng)驗和能力。后者則往往面臨缺乏經(jīng)驗、無完善的操作規(guī)范可以依據(jù)的問題，因此，業(yè)主委員會需要有一個提高自律意識、努力掌握招投標相關政策、規(guī)則和學習成功經(jīng)驗的過程。

　　總體來看，物業(yè)管理招投標方正在逐步走向成熟。房地產(chǎn)開發(fā)商意識到，本著對今后管理負責的態(tài)度，打破地區(qū)界限，放眼社會，一步到位選聘社會上有實力、有經(jīng)驗、有品牌的專業(yè)物業(yè)管理公司，負責起物業(yè)售后服務工作，既符合社會分工的專業(yè)要求，順應物業(yè)管理市場競爭的發(fā)展潮流，也擺脫了自己做管理又不懂管理，以致被投訴甚至被炒“魷魚”的窘境，使業(yè)主們一開始就享受到高水平的管理服務，與管理公司建立起信任合作的關系。

　　業(yè)主對物業(yè)管理公司的取舍支配著競爭的走向。業(yè)主們對物業(yè)管理公司的判斷逐漸擺脫“費用決定論，”即并不是誰報價低就選擇誰，而是依據(jù)投標企業(yè)的管理水平、管理業(yè)績、管理風格等因素綜合考慮。

　　（二）物業(yè)管理投標方的逐步成熟。

　　投標企業(yè)一般均具有公平競爭的意識，試圖通過投標，搶占市場份額，擴大企業(yè)影響，走規(guī)?；?jīng)營道路。特別是一些跨區(qū)投標的物業(yè)管理公司，往往具有良好的資質(zhì)，較為豐富的管理經(jīng)驗和專業(yè)知識，以優(yōu)質(zhì)的服務在物業(yè)管理市場上取得了一定的信譽，無論是硬件還是軟件方面，均有一定的優(yōu)勢。

　　在投標過程中，投標企業(yè)越發(fā)注重前期的市場調(diào)研，對招標物業(yè)的市場狀況，有關的政策、法規(guī)，居民對物業(yè)管理的認知程度等展開全面了解，精心準備，做到有備而來。

　　通過競爭，投標企業(yè)認識到，不僅要善于理財，為業(yè)主精打細算，更要憑借全新的理念和舉措，突出自身的管理風格和品牌形象，贏得物業(yè)管理權。

　　目前，也還存在個別投標企業(yè)采取非正當競爭性手段，鉆政策、法規(guī)的空子，干擾招投標活動的現(xiàn)象。有的投標企業(yè)脫離實際，作出種種過高承諾，也影響到評標工作的順利進行。

　?。ㄈ┪飿I(yè)管理招投標應打破誰開發(fā)、誰壟斷的陳舊模式，使物業(yè)開發(fā)和物業(yè)管理分離。

　　在物業(yè)管理自身作為一個行業(yè)存在的初期，發(fā)展商別無選擇地自組物業(yè)管理公司，但是隨著行業(yè)自身的發(fā)展需要，物業(yè)開發(fā)和管理不進行分離，會造成許多難以調(diào)和的矛盾。尤其在各種法令法規(guī)及其配套措施還不夠完善的今天，發(fā)展商自己直接組建和領導物業(yè)管理公司，若缺乏自律意識，或在自身經(jīng)營中發(fā)生困難的前提下，將最終損害業(yè)主（客戶）的切身利益。舉一個最簡單的例子：發(fā)展商拖欠、挪用或不按規(guī)定金額繳納維修基金并不是個別現(xiàn)象，相當一部分就發(fā)生在開發(fā)和管理為同一家公司的情況下。一旦發(fā)展商資金運作困難，直接導致的結(jié)果就是業(yè)主委員會成立之后不能獲得足額的維修基金，甚至失去大部分基金，包括業(yè)主（客戶）自己所繳納的部分。物業(yè)管理招投標工作的開展將促使物業(yè)開發(fā)和物業(yè)管理分離，最大程度上保障業(yè)主（客戶）的利益不受侵害。同時也只有開發(fā)和管理的分離，才能促使越來越多的物業(yè)管理企業(yè)不斷自我壯大、獨立成長，保證物業(yè)管理作為一個獨立的行業(yè)按照其自身的規(guī)律健康發(fā)展下去。

　?。ㄋ模┩菩形飿I(yè)管理招投標，通過競爭機制，加速推進全行業(yè)市場化進程。

　　經(jīng)過幾年的發(fā)展，全國各地目前已形成了許多有較強市場意識的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)，迫切希望擴大市場占有率，行業(yè)競爭日趨激烈。如果不能保證這種競爭始終處于有序、公平的狀態(tài)，就有可能造成不正當競爭的蔓延，發(fā)生暗箱操作，最終將不利于行業(yè)的健康發(fā)展。只有在公開、公平、公正的競爭機制影響下，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規(guī)模大、機制活的物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中憑借自身的優(yōu)勢脫穎而出。與其它行業(yè)一樣，物業(yè)管理的發(fā)展也需要一批優(yōu)秀的企業(yè)盡快崛起，他們通過企業(yè)的不斷自我完善和創(chuàng)新，通過相互間的競爭和交流，最終將帶領行業(yè)內(nèi)其它企業(yè)的共同進步和提高。而物業(yè)管理招投標的推行正為本行業(yè)內(nèi)領導型企業(yè)的迅速成長提供了便利條件。

　　（五）確立起一種同時保障發(fā)展商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主（客戶）三者利益的規(guī)范機制。

　　不少物業(yè)管理企業(yè)在參與物業(yè)管理招投標過程中都會遇到這樣一些問題：發(fā)展商希望物業(yè)企業(yè)吸納一些自身難以消化的人員；減免空房管理費；為了促銷，盡量降低物業(yè)管理費收費標準等等。而物業(yè)管理企業(yè)出于承接物業(yè)的渴望常常處于進退兩難的境地。這些問題看似發(fā)展商與物業(yè)管理企業(yè)作為合同雙方的權利義務問題，實際暴露出的是發(fā)展商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主（客戶）三者之間的權利義務沒有得到相應的保障。

　　以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)就可以解決這些問題。招投標的評審權和決定權授權交給了專家評審小組，有利于作出最正確的選擇。同時，整個招投標過程是公開、透明的，交易條件也公平、明示的，最大程度上杜絕了不合理條件，有利于物業(yè)管理企業(yè)輕裝上陣，最終有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

　　二、招投標過程中急需解決的一些問題由于物業(yè)管理招投標尚處于起步和嘗試階段，不可避免地存在著一些不盡如人意的問題。我們就招標過程中尚需完善之處談幾點看法。

　　（一）規(guī)則有待完善物業(yè)管理招投標活動涉及諸多的權利義務關系，包括物業(yè)的開發(fā)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)之間，也包括業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司、與全體業(yè)主之間以及全體業(yè)主與物業(yè)管理公司之間等，需要相應的法律依據(jù)做為保障。

　　政府部門積極倡導物業(yè)管理項目的公開招標制度，同時對參與競爭的物業(yè)管理公司提出資質(zhì)要求，提高參賽者的標準，都有利于物業(yè)管理招投標市場的發(fā)展。

　?。ǘσ欢l件下的物業(yè)必須實行招投標。

　　現(xiàn)在發(fā)展商和業(yè)委會在選擇物業(yè)管理公司的過程中，可以自主決定選擇的方式。以“公開、公平、公正”原則為前提的招投標方式無疑是最合理的選聘方式，政府部門應當采取一些強制措施。如對于新建物業(yè)，達到一定的規(guī)模的，發(fā)展商必須采用招投標方式。而業(yè)委會選聘物業(yè)公司更是必須堅持招投標。

　?。ㄈ┰O立非官方的、權威的物業(yè)管理招投標機構。

　　目前許多招投標因缺少監(jiān)管而偏離了正確的軌道，未達到滿意的結(jié)果。因此建議設立非官方的、權威的物業(yè)管理招投標機構。有以下幾點建議可供參考：

　　1、設立權威的物業(yè)管理招投標機構，專門負責指導和監(jiān)督物業(yè)管理招投標的工作。但不宜由政府主管部門直接參與，把政府行為與市場行為連在一起不合理。

　　2、物業(yè)管理招投標事先必須到專門機構備案，取得專門機構的認可方可進行。

　　3、專門機構應就個案指定專人負責，并幫助招標方制定招投標的方案，編寫招標書，推薦合格的物業(yè)管理公司參加招投標。

　　4、專門機構應協(xié)助招標方分析投標公司的標書，選擇最適合該物業(yè)的管理方案?；蛘呖捎晌飿I(yè)管理專家組成評審小組受業(yè)委會委托進行標書的評審工作。

　　5、招投標的開標和決標等重大事件的進行必須由專門機構的參與，并受到其監(jiān)督，以維護“公開、公平、公正”和誠實信用的原則。

　　關于評審小組的人員組成問題?！吨腥A人民共和國招投標法》第三十七條規(guī)定：“依法必須進行招標的項目，其評標委員會由招標人代表和有關技術、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為五人以上單數(shù)，其中技術、經(jīng)濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之一”。

　　雖然目前物業(yè)管理非“依法必須進行招標的項目”，但亦可參照此條款執(zhí)行。各地招投標機構可考慮認定一批物業(yè)管理專家，建立一個專家名冊或?qū)＜規(guī)?，主要參與本地的物業(yè)管理招投標的評標工作。某個物業(yè)管理招投標項目在確定評標委員會專家的數(shù)量后，在確保專家與投標企業(yè)無任何利害關系的前提下，可由招投標機構從專家名冊中隨機抽取專家進入評標委員會，以體現(xiàn)“公開、公平、公正”的原則。同時，發(fā)展商代表在評標委員會中的比例不宜過多，一般以一至兩人為宜，既可保證發(fā)展商參與選聘物業(yè)企業(yè)的權利，又能避免發(fā)展商的意志左右最終評標結(jié)果，以確保為了打破壟斷經(jīng)營而進行招投標的初衷。

　　（四）設定招投標市場的準入條件。

　　為了減少對投標人的初審工作量，對于有較高管理要求的物業(yè)項目（可通過物業(yè)類型或面積加以限定）應限定只有達到一定資質(zhì)等級的企業(yè)才能參與招投標。目前深圳有40余家甲級資質(zhì)企業(yè)，可以代表深圳物業(yè)管理行業(yè)的最高水平。建設部也即將評選全國一級資質(zhì)企業(yè)的才具備投標資格，以引導市場資源向優(yōu)勢企業(yè)集中。

　?。ㄎ澹┦袌鲂畔⒕W(wǎng)絡還不通暢。

　　由于物業(yè)管理行業(yè)在我國還是較為新興的行業(yè)，市場信息網(wǎng)絡的建立還不夠完善。一方面，招標方對投標企業(yè)的情況，如資質(zhì)狀況，經(jīng)營業(yè)績、企業(yè)實力等，缺乏可靠、完整的信息來源；另一方面，想?yún)⑴c競爭的物業(yè)管理企業(yè)對市場信息的獲取渠道較少，特別是要跨區(qū)參與投標，及時掌握有關信息更難。市場信息網(wǎng)絡的不完善，一定程度上制約了招標活動公平競爭的開展。

　　物業(yè)管理招投標的推行是行業(yè)自身發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是行業(yè)自身運行規(guī)律的體現(xiàn)。它標志著發(fā)展商和業(yè)主（客戶）物業(yè)管理意識的提高，標志著物業(yè)管理企業(yè)市場競爭意識的增強，標志著物業(yè)管理將真正作為一個相對獨立的行業(yè)而存在，并將更具活力、更加健康地發(fā)展下去。