房屋工程管理實務(wù)復(fù)習(xí)資料（五）

　　工程造價控制實務(wù)

　　引進(jìn)設(shè)備和技術(shù)的抵岸價  包括貨價；從屬費用（含國外運輸費、國外運輸保險費、關(guān)稅、增殖稅、外貿(mào)手續(xù)費、銀行財務(wù)費）。全部投資還包括設(shè)備運雜費。

　　工料單價法計價程序  工料單價法是以分項分部工程量乘以單價后的合計為直接工程費，直接工程費以人工、材料、機械的消耗量及其相應(yīng)的價格確定；直接工程費匯總后，另加間接費、利潤、稅金生成建筑工程或安裝工程造價。其間接費、利潤可以選擇以全部直接費、人工費和機械費、人工費為計算基礎(chǔ)。

　　綜合單價法計價程序  綜合單價法的分部分項工程單價為全費用單價，全費用單價經(jīng)綜合計算后生成，其內(nèi)容包括直接工程費、間接費、利潤和風(fēng)險因素（措施費也可按此方法生成全費用價格）；分部分項費用乘以綜合單價的合價匯總后，再加計規(guī)費和稅金，便可生成建筑或安裝工程造價。（全費用單價生成時，間接費、利潤可以選擇以全部直接費、人工費和機械費、人工費為計算基礎(chǔ)）。

　　工程預(yù)付款

　　工程預(yù)付款的規(guī)定：建設(shè)部令107號《建筑工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法》：工程預(yù)付款的具體事宜由發(fā)承包雙方根據(jù)建設(shè)行政主管部門的規(guī)定，結(jié)合工程款、建設(shè)工期和包工包料情況在合同中約定?！督ㄔO(shè)工程施工合同（示范文本）》通用條款規(guī)定：“實行工程預(yù)付款的，雙方應(yīng)在專用條款中約定發(fā)包人向承包人預(yù)付工程款的時間和數(shù)額，開工后，按約定的時間和比例逐次扣回。預(yù)付時間應(yīng)不遲于開工前7天。發(fā)包人不按約定預(yù)付，承包人在約定預(yù)付時間7天后向發(fā)包人發(fā)出預(yù)付要求通知，發(fā)包人在收到通知后仍不能按要求預(yù)付的，承包人可在發(fā)出通知后7天停止施工，發(fā)包人應(yīng)從約定應(yīng)付之日起向承包人支付應(yīng)付款的貨款利息，并承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

　　工程預(yù)付款的作用：工程預(yù)付款額度是為保證施工所需材料和構(gòu)件的正常儲備。數(shù)額太少，備料不足，可能造成生產(chǎn)停工待料；數(shù)額太多，影響投資的有效利用。

　　工程預(yù)付款額度的確定：一般是根據(jù)施工工期、建安工作量、主要材料和構(gòu)件占建安工作量的比例以及材料儲備周期等因素確定。主要百分比法和數(shù)學(xué)計算法。百分比法：按年度工作量的一定比例預(yù)付備料款額度的一種方法，各地區(qū)各部門根據(jù)各自的條件從實際出發(fā)分別制訂了地方、部門的預(yù)付備料款比例。數(shù)學(xué)計算法：是根據(jù)主要材料構(gòu)件占年度承包工程總價的比重、材料儲備定額天數(shù)和年度施工天數(shù)等因素，通過數(shù)學(xué)公式計算預(yù)付備料款額度的一種方法。計算公式是：

　　工程備料款數(shù)額=工程總價×材料比重（%）×材料儲備定額天數(shù)/年度施工天數(shù)

　　工程備料款額度=（預(yù)收備料款數(shù)額/工程總價）×100%

　　工程預(yù)付款（預(yù)付備料款）的扣回：一般由發(fā)包人和承包人通過洽商用合同的形式予以確定，還可根據(jù)實際情況進(jìn)行具體處理。國際上一般為當(dāng)工程進(jìn)度款累計金額超過合同價格的10～20%時開始起扣，每月從進(jìn)度款中按一定比例扣回。也可計算起扣點：

　　起扣點=承包工程價款總額—（預(yù)付備料款/主要材料所占比重）

　　工程進(jìn)度款

　　工程進(jìn)度款的規(guī)定：建設(shè)部令107號規(guī)定：“建設(shè)工程發(fā)承包雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定定期或者按工程進(jìn)度分階段進(jìn)行工程款結(jié)算”?！督ㄔO(shè)工程施工合同（示范文本）》通用條款中關(guān)于進(jìn)度款的規(guī)定：“在確認(rèn)計量結(jié)果后14天內(nèi)，發(fā)包人應(yīng)向承包人支付工程（進(jìn)度）款”：“發(fā)包人超過約定的支付時間不支付工程款，承包人可向發(fā)包人發(fā)出要求付款的通知，發(fā)包人接到承包人的通知后仍不能按要求付款，可與承包人協(xié)商簽訂延期付款協(xié)議，經(jīng)承包人同意后可以延期支付。協(xié)議應(yīng)明確延期支付的時間和從計量結(jié)果確認(rèn)后第15天起計算應(yīng)付款利息”?！鞍l(fā)包人不按合同約定支付工程進(jìn)度款，雙方又未達(dá)成延期付款協(xié)議，導(dǎo)致施工無法進(jìn)行，承包人可以停止施工，由發(fā)包人承擔(dān)違約責(zé)任”。

　　工程進(jìn)度款的計算：工程進(jìn)度款計算包括兩方面：一是工程量的核實確認(rèn)；二是單價的計算方法。工程量的核實確認(rèn)：承包人按承包協(xié)議條款約定的時間，向發(fā)包人代表提交已完工程量報告或清單。《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》中規(guī)定：“發(fā)包人代表接到工程量報告或清單后7天內(nèi)按設(shè)計圖紙核實已完工程量，經(jīng)確認(rèn)的計量結(jié)果，作為工程價款的結(jié)算依據(jù)。發(fā)包人代表收到已完工程量報告或清單后7天內(nèi)未進(jìn)行計量，從第8天起承包人報告中開列的工程量即視為確認(rèn)，可作為工程價款支付的依據(jù)”。工程進(jìn)度款單價的計算方法，按發(fā)包人和承包人的事先約定的計算方法決定，分為工料單價法和綜合單價法兩種方法。工料單價法指單位工程分項分部工程量的單價為直接成本單價，按現(xiàn)行計價定額的人工、材料、機械的消耗量及其預(yù)算價格確定，措施費、間接費、利潤、稅金等按現(xiàn)行計算方法計算。綜合單價法指單位分項分部工程量的單價為全費用單價，既包括直接成本，也包括間接成本、利潤（酬金）等費用。二者選用時，既可采用可調(diào)價格方式，也可采用固定價格方式。一般工程款計算中常用的是可調(diào)工料單價法和固定綜合單價法。

　　工程款動態(tài)結(jié)算的方法：①實際價格法；②主材計算價差；③（竣工）調(diào)價系數(shù)法；④調(diào)值公式法（動態(tài)結(jié)算公式法）。

　　可調(diào)工料單價法工程款的計算程序（過程）：①根據(jù)所完工程量的項目名稱，配上分項編號、工程量、單價，得出合價；②將本月所完全部項目合價相加，得出直接費小計；③按規(guī)定計算措施費、間接費、利潤；④按規(guī)定計算主材差價或差價系數(shù)；⑤按規(guī)定計算稅金；⑥累計本月應(yīng)收工程款。（本條可用表來表示，但措施費、間接費、利潤計算時注意三種計算基礎(chǔ)的方法。）

　　動態(tài)結(jié)算的調(diào)值公式：

　　P=P0×（a0＋∑ai×Ai/Ai0）

　　式中：P—調(diào)值后合同價款或工程實際結(jié)算款。

　　P0—為合同價格計算的工程進(jìn)度款。

　　a0—為合同規(guī)定不能調(diào)整價格的部分。

　　ai—為i項目的調(diào)值系數(shù)，為各項變動費用（如人工、材料等費用）在合同總價中所占的比例（ a0+∑ai＝1）；

　　Ai0—為i項目費用的基期價格或價格指數(shù)。

　　Ai —為i項目費用的工程結(jié)算期價格或價格指數(shù)

　　工程進(jìn)度款的支付：工程進(jìn)度款的支付是工程施工過程中的經(jīng)常性工作，其具體的支付時間、方式都應(yīng)在合同中作出規(guī)定。①時間和總額控制。如具體的計量與支付時間、保修金的扣留、預(yù)付款的扣回等；②操作程序：每月終了時，承包人應(yīng)根據(jù)當(dāng)月實際完成的工程量以及單價、費用標(biāo)準(zhǔn)，計算已完工程價值，編制特制的“工程價款結(jié)算帳單”和“已完工程量月報表”，送發(fā)包人代表或工程師審查（7天內(nèi)）確認(rèn)后辦理結(jié)算；③付款方式：承包人收取工程款，可以按規(guī)定在不同的付款方式和結(jié)算方式選擇，由雙方商定。④關(guān)于總包和分包付款：通常發(fā)包人只辦理總包付款事項；由發(fā)包人指定分包的，發(fā)包人人可以單獨辦理對分包的付款，但應(yīng)征得總包方的同意，在總包合同中約定清楚。

　　應(yīng)簽證的工程款=工程量計算的價款—預(yù)留的保修金

　　簽發(fā)付款憑證的金額=應(yīng)簽證的工程款－應(yīng)扣回的工程預(yù)付款－發(fā)包人購料款

　　*（應(yīng)扣回的工程預(yù)付款=工程量計算的價款×扣回比例）

　　竣工結(jié)算的原則：①任何工程的竣工結(jié)算，必須在工程全部完工、經(jīng)提交驗收并提出竣工驗收報告以后方能進(jìn)行。②工程竣工結(jié)算的各方，應(yīng)共同遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策方針和各項規(guī)定，嚴(yán)禁高估冒算，嚴(yán)禁套用國家和集體資金，嚴(yán)禁在結(jié)算時挪用資金和謀取私利。③堅持事實求是，針對具體情況處理遇到的復(fù)雜問題。④強調(diào)合同的嚴(yán)肅性，依據(jù)合同約定進(jìn)行結(jié)算。⑤辦理竣工結(jié)算，必須依據(jù)充分，基礎(chǔ)資料齊全。

　　竣工結(jié)算的程序：①對確定作為結(jié)算的工程項目進(jìn)行全面的清點，備齊結(jié)算依據(jù)和資料。②以單位工程為基礎(chǔ)對施工圖預(yù)算、報價內(nèi)容進(jìn)行檢查核對。③以發(fā)包人要求擴大的施工范圍和由于設(shè)計修改、工程變更、現(xiàn)場簽證引起的增減預(yù)算進(jìn)行檢查、核對，如無誤，則分別歸入相應(yīng)的單位工程結(jié)算書中。④將單位工程結(jié)算書匯總成單項工程竣工結(jié)算書。⑤將單項工程竣工結(jié)算書匯總成整個建設(shè)項目的竣工結(jié)算書。⑥編寫竣工結(jié)算說明，內(nèi)容主要為結(jié)算書的工程范圍、結(jié)算內(nèi)容、存在的問題、其他必須說明的問題。⑦復(fù)寫、打印竣工結(jié)算書，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后，送發(fā)包人審查簽認(rèn)。

　　施工成本控制方法

　　施工成本控制的原則：①開源與節(jié)流相結(jié)合的原則。②全面控制的原則（包括全員控制和全過程控制）。③中間控制（即動態(tài)控制）的原則。④目標(biāo)管理的原則。⑤節(jié)約降耗的原則。⑥例外管理的原則。⑦責(zé)、權(quán)、得相結(jié)合的原則。

　　施工成本控制的依據(jù)：①施工合同；②施工成本計劃；③工程進(jìn)度報告；④工程變更；⑤施工組織設(shè)計。

　　施工成本分析的依據(jù)：會計核算、業(yè)務(wù)核算、統(tǒng)計核算。

　　施工成本控制的步驟：比較、分析、預(yù)測、糾偏、檢查。

　　價值工程法用于成本控制：

　　價值工程原理與提高價值、降低成本的關(guān)系：通過價值工程的公式V=F/C的分析，可以得出5條提高價值的途徑。

　　價值分析對象的選擇：①設(shè)計方面：設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)過高、設(shè)計內(nèi)容中有無必要的功能。②施工方面：分析施工方法、流水作業(yè)、機械設(shè)備等有無不必要的功能（不切實際的過高要求），尋找實現(xiàn)設(shè)計要求的最佳施工方案。③成本方面：選擇價值量大（成本高）的工程進(jìn)行重點分析，尋找在滿足質(zhì)量前提下降低成本的途徑。

　　價值工程的工作程序：①收集資料。②功能分析：對項目實體進(jìn)行系統(tǒng)的功能分析，進(jìn)行功能評分，確定功能系數(shù)。③功能評價：依據(jù)對各項功能評價系數(shù)和成本系數(shù)，計算其價值系數(shù)。④方案創(chuàng)新和方案評價。⑤實施與驗收。

　　量本利方法進(jìn)行成本控制：

　　量本利分析：是即產(chǎn)量成本利潤分析，主要用于研究價格、單位成本和固定成本總額等因素之間的關(guān)系，為決策做出依據(jù)。是不確定性分析的方法之一。

　　量本利分析的數(shù)學(xué)模型：

　　y=a＋bx

　　根據(jù)已經(jīng)獲得的歷史數(shù)據(jù)資料，可以利用回歸方法求出其回歸系數(shù)a、b.

　　b=（Σxy－nXY）/（Σx2－nX2）

　　a=Y＋bX

　　式中x、y為每一組值，X、Y為平均值。

　　盈虧平衡點的確定：在座標(biāo)上作y=a＋bx的圖象，并作輔助方程y=px的圖象，其交點即為盈虧平衡點。

　　**《案例》中是借用量本利分析方法，用預(yù)算成本代替產(chǎn)量來進(jìn)行實際成本利潤預(yù)測分析的。

　　量本利方法的利潤計算：

　　E=px－bx－a=（p－b）x－a

　　式中：E為利潤；

　　x為產(chǎn)量；

　　p為單位產(chǎn)品銷售收入（等于銷售成本）；

　　b為單位產(chǎn)品變動成本；

　　a為全部固定成本。

　　p－b為單位產(chǎn)品邊際收益。

　　掙值法成本控制：

　　掙值法的基本理論：掙值法是通過分析項目目標(biāo)實施與項目目標(biāo)期望值之間的差異，從而判斷項目實施的費用、進(jìn)度績效的一種方法。掙值法主要運用已完工程預(yù)算費用、計劃完成工作預(yù)算費用和已完工作實際費用這三個費用值進(jìn)行分析。

　　①已完工程預(yù)算費用（BCWP）：BCWP=已完工程量×預(yù)算單價，是業(yè)主應(yīng)支付的價款，也是承包商獲得（掙得）的金額，故稱掙（得）值。也是以費用計算的工程實際進(jìn)度。

　?、谟媱澩瓿晒ぷ黝A(yù)算費用（BCWS）：BCWS=計劃工程量×預(yù)算單價，也是以費用計算的工程計劃進(jìn)度。

　?、垡淹旯こ虒嶋H費用（ACWP）：已完工程的實際成本總額。

　　掙值法的四個評價指標(biāo)：

　?、儋M用偏差CV：CV= BCWP—ACWP

　?、谶M(jìn)度偏差SV：SV= BCWP—BCWS

　　③費用績效指數(shù)CPI：CPI= BCWP/ACWP

　?、苓M(jìn)度績效指數(shù)SPI：SPI= BCWP/BCWS

　　成本分析方法

　　成本分析的方法是：進(jìn)行預(yù)算成本、目標(biāo)成本和實際成本的“三算”對比，分別計算實際偏差和目標(biāo)偏差，分析偏差產(chǎn)生的原因，為工程成本降低尋求途徑。成本分析的資料來源：預(yù)算成本來自投標(biāo)報價；目標(biāo)成本來自施工預(yù)算；實際成本來自工程（實際）成本核算。具體的分析方法有：

　　對比法：本年實際數(shù)與本年目標(biāo)數(shù)、上年實際數(shù)、企業(yè)先進(jìn)水平數(shù)對比。

　　因素分析法（又稱連鎖置換法或連環(huán)替代法）：（方法略，注意看一下程序要求）其實就是用連環(huán)計算的方法，分析各成本因素對成本的影響，然后找出主要矛盾。

　　差額分析法：預(yù)算成本、成本降低率、成本降低額的直接比較，計算預(yù)算成本和成本降低率對成本降低額的影響。

　　比率法：相關(guān)比率法、構(gòu)成比率法、動態(tài)比率法。

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