房屋工程管理實(shí)務(wù)復(fù)習(xí)資料（六）

　　建設(shè)工程合同管理實(shí)務(wù)

　　工程項(xiàng)目招投標(biāo)

　　建設(shè)工程招投標(biāo)中，要約邀請(qǐng)是招標(biāo)人的招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；要約是投標(biāo)人提交的投標(biāo)文件；承諾是招標(biāo)人發(fā)出的中標(biāo)通知書(shū)。

　　招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。

　　依法招標(biāo)的條件：招標(biāo)人已經(jīng)依法成立；初步設(shè)計(jì)及概算應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準(zhǔn)；招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式等應(yīng)當(dāng)履行核準(zhǔn)手續(xù)的，已經(jīng)核準(zhǔn)；有相應(yīng)資金或資金來(lái)源已經(jīng)落實(shí)；有招標(biāo)所需的設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)資料。（《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》）

　　建設(shè)單位自行招標(biāo)應(yīng)具備的條件：①建設(shè)單位必須是法人或依法成立的其他組織；②有與招標(biāo)工程相適應(yīng)的工程技術(shù)、管理人員；③有組織編制招標(biāo)文件的能力；④有審查投標(biāo)單位資質(zhì)的能力；⑤有組織評(píng)標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、定標(biāo)的能力。

　　招標(biāo)程序：①組織招標(biāo)機(jī)構(gòu)；②確定招標(biāo)方式和發(fā)布招標(biāo)信息；③投標(biāo)申請(qǐng)人資格審查；④招標(biāo)文件編制與發(fā)放；⑤編制標(biāo)底；⑥踏勘現(xiàn)場(chǎng)與答疑；⑦接收投標(biāo)文件；⑧開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)；⑨發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)；⑩簽訂合同。

　　資格預(yù)審的內(nèi)容：招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行資格預(yù)審應(yīng)包括以下內(nèi)容：①投標(biāo)單位組織與機(jī)構(gòu)和企業(yè)概況；②近3年完成工程情況；③目前正在履行的合同情況；④資源方面如財(cái)務(wù)狀況、管理人員情況、勞動(dòng)力和施工機(jī)械設(shè)備方面的情況；⑤其他方面的情況（如受獎(jiǎng)或處罰）。

　　資格預(yù)審審查投標(biāo)人是否符合以下條件：①具有獨(dú)立簽訂合同的能力；②具有圓滿履行合同的能力（技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、人員、資源等）；③以往有承擔(dān)類似工程的業(yè)績(jī)；④沒(méi)有被責(zé)令停業(yè)，財(cái)產(chǎn)接管、凍結(jié)、破產(chǎn)狀態(tài)；⑤最近3年沒(méi)有騙標(biāo)和嚴(yán)重違法、違約被處罰的行為。

　　招標(biāo)文件的內(nèi)容：投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)（或招標(biāo)公告）；投標(biāo)須知；設(shè)計(jì)文件（設(shè)計(jì)圖紙）與技術(shù)條件（條款）；采用工程量清單招標(biāo)的提供工程量清單；投標(biāo)函（文件）的格式與附錄；擬簽訂合同的主要條款；要求投標(biāo)申請(qǐng)人提交的其他資料。

　　招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)內(nèi)容：招標(biāo)人的名稱和地址；招標(biāo)項(xiàng)目的內(nèi)容、規(guī)模、資金來(lái)源；招標(biāo)項(xiàng)目的實(shí)施地點(diǎn)和工期；獲取招標(biāo)文件或者資格預(yù)審文件的地點(diǎn)和時(shí)間；對(duì)招標(biāo)文件或者資格預(yù)審文件收取的費(fèi)用；對(duì)投標(biāo)人的資質(zhì)等級(jí)的要求。

　　投標(biāo)須知內(nèi)容：工程概況，招標(biāo)范圍；資格審查條件；工程資金來(lái)源或落實(shí)情況（銀行證明）；標(biāo)段劃分；工期要求；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；現(xiàn)場(chǎng)踏戡和答疑安排；投標(biāo)文件編制、提交、修改、撤回的要求；投標(biāo)報(bào)價(jià)要求；投標(biāo)有效期；開(kāi)標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)；評(píng)標(biāo)方法和標(biāo)準(zhǔn)等。

　　必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目：①大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目；②全部或者部分使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目；③使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。

　　公開(kāi)招標(biāo)的項(xiàng)目：①國(guó)務(wù)院發(fā)展計(jì)劃部門(mén)確定的國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目和②各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，以及③全部使用國(guó)有資金投資或者國(guó)有資金投資占控股或者主導(dǎo)地位的工程建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)公開(kāi)招標(biāo)。（《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》發(fā)改委2003年30號(hào)文件）

　　邀請(qǐng)招標(biāo)的條件：有下列情形，經(jīng)批準(zhǔn)可以邀請(qǐng)招標(biāo)：①項(xiàng)目技術(shù)復(fù)雜或有特殊要求，只有少量幾家潛在投標(biāo)人可以選擇的。②受自然地域或環(huán)境條件限制的。③涉及國(guó)家安全、國(guó)家秘密或者搶險(xiǎn)救災(zāi)，適宜招標(biāo)但不宜公開(kāi)招標(biāo)的。④擬公開(kāi)招標(biāo)的費(fèi)用與項(xiàng)目?jī)r(jià)值相比不值得的。⑤法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開(kāi)招標(biāo)的。

　　可以不進(jìn)行施工招標(biāo)的條件：①涉及國(guó)家安全、國(guó)家秘密或者搶險(xiǎn)救災(zāi)而不適宜招標(biāo)的；②屬于利用扶貧資金實(shí)行以工代賑需要使用農(nóng)民工的；③施工主要技術(shù)采用特定的專利或者專有技術(shù)的；④施工企業(yè)自建自用的工程，且該施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)符合工程要求的；⑤在建工程追加的附屬小型工程或者主體加層工程，原中標(biāo)人仍具備承包能力的；⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　投標(biāo)決策的內(nèi)容：①針對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目決定是否投標(biāo)；②若投標(biāo)，投什么性質(zhì)的標(biāo)（如投風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)、保險(xiǎn)標(biāo)、盈利標(biāo)、保本標(biāo)還是虧損標(biāo)）；③投標(biāo)的策略與技巧（如投標(biāo)報(bào)價(jià)的方法）。

　　投標(biāo)技巧：通常有①不平衡報(bào)價(jià)。工程項(xiàng)目中子項(xiàng)目的報(bào)價(jià)之間調(diào)整，不影響總報(bào)價(jià)的方法，為實(shí)現(xiàn)以后工程量變更得利。②零星用工的稍高報(bào)價(jià)。③多方案報(bào)價(jià)（增加建議方案法），采取吸引業(yè)主修改合同、修改原設(shè)計(jì)方案的多方案報(bào)價(jià)。④突然降價(jià)法（突然襲擊法）。用于對(duì)付投標(biāo)對(duì)手。⑤低投標(biāo)報(bào)價(jià)奪標(biāo)法。⑥聯(lián)合保證投標(biāo)法（實(shí)力不足時(shí)使用）。

　　投標(biāo)報(bào)價(jià)常用的方法：①擴(kuò)大標(biāo)價(jià)法；②開(kāi)口升級(jí)報(bào)價(jià)法；③多方案報(bào)價(jià)法；④突然襲擊法。

　　投標(biāo)文件編制步驟：①組織投標(biāo)班子，確定投標(biāo)文件編制人員。②仔細(xì)閱讀投票須知、投標(biāo)書(shū)附件等各個(gè)投標(biāo)文件。③結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)踏勘和投標(biāo)預(yù)備會(huì)的結(jié)果，進(jìn)一步分析招標(biāo)文件。④校核招標(biāo)文件中的工程量清單。⑤根據(jù)工程類型編制施工規(guī)劃或施工組織設(shè)計(jì)。⑥根據(jù)工程價(jià)格構(gòu)成進(jìn)行工程估價(jià)，確定利潤(rùn)方針，計(jì)算和確定報(bào)價(jià)。⑦形成投標(biāo)文件，進(jìn)行投標(biāo)擔(dān)保。

　　投標(biāo)文件的內(nèi)容：投標(biāo)函、投標(biāo)報(bào)價(jià)、施工組織設(shè)計(jì)、商務(wù)和技術(shù)偏差表。（投標(biāo)函、經(jīng)濟(jì)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)、商務(wù)標(biāo)。）

　　施工項(xiàng)目招標(biāo)的程序：略

　　中標(biāo)條件：①能夠最大限度滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；②在能夠滿足招標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性要求的條件下，經(jīng)評(píng)審?fù)稑?biāo)報(bào)價(jià)最低（低于成本除外）。

　　評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（投標(biāo)單位對(duì)比）主要內(nèi)容：①投標(biāo)報(bào)價(jià)合理；②建設(shè)工期適當(dāng)；③施工方案先進(jìn)可行；④企業(yè)質(zhì)量業(yè)績(jī)充分，社會(huì)信譽(yù)良好。

　　廢標(biāo)的條件：①逾期送達(dá)或未送達(dá)指定地點(diǎn)的。②未按招標(biāo)文件要求密封的。③無(wú)單位蓋章并無(wú)法定代表人簽字或蓋章的。④未按規(guī)定格式填寫(xiě)，內(nèi)容不全或關(guān)鍵字跡模糊、無(wú)法辨認(rèn)的。⑤投標(biāo)人遞交兩份或多份投標(biāo)文件，或在一份投標(biāo)文件中對(duì)同一招標(biāo)項(xiàng)目報(bào)有兩個(gè)或多個(gè)報(bào)價(jià)，且未聲明哪一個(gè)有效的（按招標(biāo)文件提供備選標(biāo)的除外）。⑥投標(biāo)人名稱或組織機(jī)構(gòu)與資格預(yù)審不一致的。⑦未按招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)保證金的。⑧聯(lián)合體投標(biāo)未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議的。

　　招標(biāo)人與投標(biāo)人串通的行為一般有以下：①招標(biāo)人在開(kāi)標(biāo)前開(kāi)啟投標(biāo)文件，并將投標(biāo)情況告訴其他投標(biāo)人或者協(xié)助投標(biāo)人撤換投標(biāo)文件，更改標(biāo)價(jià)的。②招標(biāo)人向投標(biāo)人泄露標(biāo)底的。③招標(biāo)人與投標(biāo)人商定，投標(biāo)時(shí)壓低或抬高標(biāo)價(jià)，中標(biāo)后再給投標(biāo)人或招標(biāo)人額外補(bǔ)償?shù)?。④招?biāo)人預(yù)先內(nèi)定中標(biāo)人的。⑤其他串通投標(biāo)的行為。

　　建筑工程施工合同（必須閱讀示范文本）

　　合同管理的中心任務(wù)：利用合同的正當(dāng)手段防范風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)自身的正當(dāng)利益，并獲得盡可能多的利潤(rùn)。

　　施工合同的類型：固定價(jià)格合同、可調(diào)價(jià)格合同、成本加酬金合同三種。

　　合同爭(zhēng)議解決的途徑：協(xié)商和解；有關(guān)部門(mén)調(diào)解；按合同約定的仲裁條款申請(qǐng)仲裁；向有管轄權(quán)的法院起訴。

　　變更合同價(jià)款的調(diào)整原則與方法：①合同中已有適用于變更工程單位的，按已有的單價(jià)計(jì)算變更合同價(jià)款；②合同中只有類似于變更工程單價(jià)的，可以參照來(lái)確定變更合同價(jià)款；③沒(méi)有上述單價(jià)的，由承包方提出相應(yīng)價(jià)格，由監(jiān)理工程師確認(rèn)后執(zhí)行。

　　確定變更價(jià)款的程序：2個(gè)14天。（提出報(bào)告、確認(rèn)。）

　　施工索賠成立的條件：合同當(dāng)事人一方向另一方提出索賠時(shí)，要有正當(dāng)?shù)乃髻r理由，且有索賠事件發(fā)生時(shí)的證據(jù)。

　　承包商的索賠要求成立的4個(gè)條件：①與合同相比較，已造成了實(shí)際的額外費(fèi)用或工期損失；②造成費(fèi)用增加或工期損失的原因不屬于承包商的行為責(zé)任；③造成費(fèi)用增加或工期損失不屬于承包商應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)；④承包商在事件發(fā)生后規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交了索賠意向通知書(shū)和索賠報(bào)告。（注意3個(gè)28天?。?/p>

　　承包商索賠文件：索賠信（索賠通知）（致業(yè)主的索賠信函，提出的索賠要求）、索賠報(bào)告（提出索賠事實(shí)的內(nèi)容，引用文件說(shuō)明索賠的合理與合法性，提出索賠費(fèi)用計(jì)算根據(jù)及要求賠償金額）、詳細(xì)計(jì)算式與證據(jù)（索賠費(fèi)用計(jì)算書(shū)及索賠證據(jù)復(fù)制件）。

　　索賠依據(jù)：①合同文件；②法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)；③索賠的證據(jù)。

　　索賠證據(jù)：可做為索賠證據(jù)的內(nèi)容很多，一般如：招標(biāo)文件、合同文件、工程變更文件、設(shè)計(jì)與變更文件、工程簽證、工程付款證據(jù)、往來(lái)信函、會(huì)議記要、施工方案、施工記錄、干擾事件證據(jù)、意外事件證據(jù)、工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告與鑒定報(bào)告、核算資料、現(xiàn)場(chǎng)照片或錄像證據(jù)、國(guó)家規(guī)定等。

　　索賠費(fèi)用的計(jì)算方法：①實(shí)際費(fèi)用法；②總費(fèi)用法；③修正總費(fèi)用法。

　　關(guān)于施工合同中工程變更（2個(gè)14天）、索賠（3個(gè)28天）內(nèi)容詳見(jiàn)示范文本。

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