房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的全過(guò)程控制

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制貫穿于項(xiàng)目動(dòng)作的全過(guò)程。即項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工招標(biāo)及合同簽約階段、施工階段、結(jié)算及后評(píng)等階段都關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的總的成本；費(fèi)用、利潤(rùn)；要全面有效地對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目形成的各個(gè)階段的工程造價(jià)進(jìn)行控制并及時(shí)對(duì)各階段的偏差進(jìn)行糾正和調(diào)整，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益、社會(huì)效益的最優(yōu)化，對(duì)影響項(xiàng)目造價(jià)的各個(gè)階段進(jìn)行全過(guò)程、全面地控制。

　　1、 決策階段

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)的控制起著決定性的作用。一個(gè)城市中的不同區(qū)位和地點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的形成起著重要的影響作用：決策過(guò)程中發(fā)布根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)的規(guī)劃功能，公共配套設(shè)施，居住人群的密集情況、流動(dòng)性、職業(yè)特點(diǎn)來(lái)確定該項(xiàng)目的開以類型，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的檔次，以及項(xiàng)目容積率、綠化率的確定，項(xiàng)目主要設(shè)備的選用等；而這些都關(guān)系到工程造價(jià)的高低。

　　據(jù)相關(guān)資料顯示，項(xiàng)目決策階段的產(chǎn)出是決策的結(jié)果，這個(gè)階段的產(chǎn)出對(duì)總投資影響經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般為70%左右。這表明項(xiàng)目決策階段對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程造價(jià)具有決定性影響。如在聲調(diào)中心區(qū)建設(shè)住宅小區(qū)項(xiàng)目，就宜按高檔樓盤來(lái)開發(fā)；而在城鄉(xiāng)結(jié)合部一般將項(xiàng)目定位為普通商住小區(qū)進(jìn)行開發(fā)。同時(shí)，在進(jìn)行投資估算的時(shí)候，對(duì)同類地區(qū)相鄰項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查、研究、對(duì)比、并根據(jù)項(xiàng)目之間的不同點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目投資估算成本的替換，以例題的確定投資估算。在進(jìn)行投資方案的決策時(shí)，進(jìn)行多方案比較，分析影響投資的風(fēng)險(xiǎn)因素，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)量，對(duì)影響項(xiàng)目的造價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)性因素進(jìn)行重點(diǎn)控制。

　　2、 設(shè)計(jì)階段

　　擬建項(xiàng)目一經(jīng)決策，設(shè)計(jì)就成了工程項(xiàng)目建設(shè)和造價(jià)控制的關(guān)鍵：設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣、設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞都直接影響著工程項(xiàng)目的造價(jià)、進(jìn)度和質(zhì)量。抓住設(shè)計(jì)這個(gè)重要階段，未雨綢繆，以取得事倍功半的效果。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的產(chǎn)出對(duì)總投資的影響經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般為 25%左右，表明項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目造價(jià)具有重要影響。

　　在滿足項(xiàng)目使用功能的前提下，合理的設(shè)計(jì)將使工程造價(jià)大幅度降低；充分挖掘設(shè)計(jì)潛力將是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵所在。為此，要用好以下幾方面的工作：

　　2.1房地產(chǎn)商在開發(fā)項(xiàng)目定位以后，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的功能定位充分分析，在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分調(diào)查的基礎(chǔ)上按照價(jià)值工程的原理對(duì)項(xiàng)目的功能進(jìn)行分析、評(píng)審、決策。

　　2.2房地產(chǎn)商應(yīng)向設(shè)計(jì)師充分表達(dá)建設(shè)意圖、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)進(jìn)度的要求，做好設(shè)計(jì)任務(wù)書的編寫工作。

　　2．3進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)商應(yīng)將項(xiàng)目造價(jià)目標(biāo)按專業(yè)構(gòu)成進(jìn)行逐層分解，要求設(shè)計(jì)人員在建筑平面、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)備、材料選用等方面在分配的投資額度內(nèi)最大限度地滿足和提高使用功能。

　　2．4加強(qiáng)設(shè)計(jì)過(guò)程控制，及時(shí)與設(shè)計(jì)方進(jìn)行溝通和配合，減少設(shè)計(jì)中的錯(cuò)、漏、碰、缺等現(xiàn)象，從而最大限度地減少施工中的洽商、變更。

　　2．5設(shè)計(jì)總體方案應(yīng)重點(diǎn)研究。整個(gè)項(xiàng)目的建筑品質(zhì)，小區(qū)的綜合平面布置、中水處理、智能化布線，園林、綠化、交通組織、配套設(shè)施及小品等都要做細(xì)致研究；并注意征求各方的意見(jiàn)，以避免因項(xiàng)目總體規(guī)劃的失策導(dǎo)致施工過(guò)程中設(shè)計(jì)發(fā)生重大的變動(dòng)，甚至重新設(shè)計(jì)的情況發(fā)生。

　　2．6實(shí)施設(shè)計(jì)獎(jiǎng)罰制度。在設(shè)計(jì)合同中增加優(yōu)化設(shè)計(jì)、節(jié)約造價(jià)以及因設(shè)計(jì)錯(cuò)漏或不合理設(shè)計(jì)造成工程造價(jià)增加的獎(jiǎng)罰條款，激勵(lì)設(shè)計(jì)人員深挖設(shè)計(jì)潛力、重視設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性。

　　3、施工招標(biāo)及簽約階段

　　合同作為雙方當(dāng)事人履行權(quán)利和義務(wù)，相互索賠的依據(jù)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，認(rèn)真編制招標(biāo)文件有簽訂工程合同尤為重要。房地產(chǎn)商必須對(duì)以下有關(guān)合同問(wèn)題進(jìn)行策劃和決策：

　　3．1確定簽約的承包商的數(shù)量和發(fā)包方式。在合同簽約階段房地產(chǎn)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目大小、專業(yè)復(fù)雜程度、自身管理能力、管理的風(fēng)險(xiǎn)等因素來(lái)確定；力求即有利于業(yè)主控制造價(jià)又回避風(fēng)險(xiǎn)。

　　3．2招標(biāo)方式的確定。招標(biāo)方式有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)等，各種招標(biāo)方式有其特點(diǎn)及適用范圍，一般要根據(jù)承包形式、合同類型、工程緊迫程度和業(yè)主期望控制工程建設(shè)和程度等決定；一般采用公開招標(biāo)。實(shí)踐中，房地產(chǎn)商選擇以往信譽(yù)、施工業(yè)績(jī)好的企業(yè)作為合作對(duì)象，不失為回避風(fēng)險(xiǎn)的良策之一。

　　3．3合同價(jià)格形式。不同種類的合同價(jià)格形式，有著不同的應(yīng)用條件、責(zé)任與權(quán)利以及對(duì)合同雙方有不同的風(fēng)險(xiǎn)。目前多選擇固定合同總價(jià)的形式，這樣業(yè)主能夠盡早地控制投資：但采用些形式時(shí)要特別注意風(fēng)險(xiǎn)包干范圍的確定。

　　3．4保函或保證金的應(yīng)用。保函或保證金是為了保證投票人能夠認(rèn)其投標(biāo)和忠實(shí)履行合同而設(shè)置的保證措施，房地產(chǎn)商應(yīng)該很好地加以利用，比較常用的有投標(biāo)保函（或保證金）等。使用過(guò)程中要注意它們的使用時(shí)段以及相互銜接關(guān)系。

　　3．5選擇報(bào)價(jià)形式。在我國(guó)現(xiàn)階段通常采用兩種報(bào)價(jià)形式，即工程量清單和施工圖報(bào)價(jià)。按照有關(guān)規(guī)定，目前較多采用清單報(bào)價(jià)的方式，而施工圖報(bào)價(jià)這種報(bào)價(jià)形式主義以往應(yīng)用于得比較多。無(wú)論采用哪一種報(bào)價(jià)形式，都應(yīng)特別注意在招標(biāo)文件中一定要規(guī)定投檔人必須填寫材料（設(shè)備）明細(xì)匯總表，并在表中詳細(xì)列出所采用材料（設(shè)備）的名稱、品牌、規(guī)格型號(hào)、生產(chǎn)廠家、質(zhì)量等級(jí)、數(shù)量、單價(jià)及合價(jià)，以便于評(píng)標(biāo)時(shí)對(duì)比分析以及簽約后的質(zhì)量控制。

　　3．6重要合同條款的確定。關(guān)于工期、質(zhì)量、造價(jià)這三個(gè)方面的合同條款，是施工合同最重要的內(nèi)容。實(shí)踐中關(guān)于開竣工日期的界定；參加驗(yàn)收的單位、人員，采用的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、程序及產(chǎn)生質(zhì)量爭(zhēng)議的處理；對(duì)價(jià)款調(diào)整的范圍、程序、計(jì)算依據(jù)和設(shè)計(jì)變更，現(xiàn)場(chǎng)簽證、材料價(jià)格的簽發(fā)、確認(rèn)；對(duì)工程進(jìn)度款和竣工結(jié)算所需要的文件、程序和效力進(jìn)行等上述問(wèn)題必須進(jìn)行明確具體的規(guī)定。

　　另外，《通用條款》對(duì)于災(zāi)害（風(fēng)、雨、雪、洪、震）等達(dá)到什么程度才能被認(rèn)定為不可抗力未明確，雙方當(dāng)事人在合同中應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)、雨、雪、洪、震等自然災(zāi)害的程度應(yīng)予量化。如幾級(jí)以上的大風(fēng)，幾級(jí)以上的地震，持續(xù)多少天達(dá)到多少毫米的降水等才能認(rèn)定為不可抗力，以免引起不必要的糾紛。

　　4、施工階段的造價(jià)控制

　　在工程施工階段，由于工程設(shè)計(jì)及招投標(biāo)階段業(yè)已婚完成，其工程量已完全具體化。在些階段影響工程造價(jià)的可能性相比其它相對(duì)少一些，但是真正形成工實(shí)體主要是在這一階段；若控制不好，也會(huì)使投資失控，做好施工階段的造價(jià)控制需要從以下幾個(gè)方面著手：

　　4．1工程項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目管理方式的策劃。項(xiàng)目管理方式的合理選擇是控制工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資三大目標(biāo)的主要保證。

　　4．2審查優(yōu)化施工方案及施工須序。審查及優(yōu)化施工方案是控制投資最有效的手段之一。

　　4．3嚴(yán)格控制工程變更。施工前，要組織施工人員到現(xiàn)場(chǎng)踏勘，并對(duì)圖紙進(jìn)行會(huì)審、技術(shù)交底，避免施工中出現(xiàn)不應(yīng)有的返工，特別是那種涉及費(fèi)用較高的設(shè)計(jì)變更，必須經(jīng)設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位現(xiàn)場(chǎng)代表、監(jiān)理公司、施工單位等幾方現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)并進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)比較，盡量減少合同外費(fèi)用。

　　4．4嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。及時(shí)做好施工現(xiàn)場(chǎng)記錄：制定現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理程序；加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理，工程簽證隨做隨簽，避免“一攬子”及日后簽證。

　　4．5制定索賠程序，妥善處理各種事項(xiàng)，準(zhǔn)確及時(shí)處理工程索賠和事件。

　　4．6做好材料、設(shè)備的定貨、采購(gòu)、供應(yīng)工作，嚴(yán)把材料設(shè)備價(jià)格關(guān)。

　　5、竣工結(jié)算與后評(píng)價(jià)階段

　　工程竣工結(jié)算是建設(shè)工程造價(jià)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是合理確定單位工程造價(jià)和竣工決算的前提和保障；做好工程結(jié)算的審查，筆者認(rèn)為應(yīng)著重把握以下幾個(gè)主要環(huán)節(jié)：

　　5．1認(rèn)真熟悉圖紙，分析竣工資料、核實(shí)工程數(shù)量，對(duì)于未完工程或未做的工作內(nèi)容在結(jié)算時(shí)應(yīng)予扣除。

　　5．2審查現(xiàn)場(chǎng)簽證的真實(shí)、合理性。審查簽證單上的內(nèi)容與設(shè)計(jì)圖紙、定額中所包含的內(nèi)容是否重復(fù)，對(duì)于重復(fù)的項(xiàng)目及內(nèi)容必須

　　5．3嚴(yán)格審查施工合同，正確處理結(jié)算糾紛。審查施工合同及有關(guān)文件的工作為：核準(zhǔn)工程結(jié)算范圍；確定施工工期，正確進(jìn)行索賠；確定施工承包方式；審查合同其它條款的落實(shí)情況。

　　5．4審查定額使用，政策調(diào)整的合理性、準(zhǔn)確性：審查是否按規(guī)定的工程量計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量。

　　5．5認(rèn)真做好工程材料價(jià)款的結(jié)算審查。審查糾正單純靠材料購(gòu)貨發(fā)票做為材料調(diào)價(jià)依據(jù)的作法；審查是否按規(guī)定計(jì)算材料差價(jià)；審查是否存在施工單位將建設(shè)單位購(gòu)買的材料列入工程結(jié)算。

　　5．6審查各項(xiàng)取費(fèi)是否符合規(guī)定、合理和準(zhǔn)確。審查取費(fèi)基數(shù)是否正確，審查是否提高取費(fèi)等級(jí)的情況，審查是否存在變通裝飾工程按專業(yè)裝飾工程取費(fèi)的情況。

　　5．7在結(jié)算審查過(guò)程中，正確處理審查方與被審查方的關(guān)系，保證工程結(jié)算工作須利開展。

　　后評(píng)價(jià)是對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的一次性綜合性評(píng)價(jià)，也是對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的總結(jié)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)商應(yīng)做好三個(gè)方面的工作：一是對(duì)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行整理、分析和歸類，分析影響工程造價(jià)的各項(xiàng)因素并建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)，為下次項(xiàng)目的控制提供參考；二是總結(jié)造價(jià)控制如何在各環(huán)節(jié)得到有效銜接；如何有效防范價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，由被動(dòng)向主動(dòng)控制轉(zhuǎn)化的經(jīng)驗(yàn)；三是分析自身在全過(guò)程控制造價(jià)方面的不足及欠缺，找出其因素并中以克服?？傊?，通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)會(huì)使我們的造價(jià)管理水平不斷得到提高、工作方法不斷創(chuàng)新。

　　對(duì)工程造價(jià)全過(guò)程全面地控制是確保房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)的保證，有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員發(fā)揮主觀能動(dòng)性，變被動(dòng)為主動(dòng)控制，針對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行早各階段的造價(jià)控制特點(diǎn)，采用不同方法和手段進(jìn)行全過(guò)程、全方位的控制，才能確保工程造價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

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