棚改去庫存化解行業(yè)風(fēng)險

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　　棚戶區(qū)改造政策暖風(fēng)頻吹

　　棚戶區(qū)改造是目前各類型保障房中占比最大的一種， 2014 年以來李克強總理在多個場合提到棚戶區(qū)改造的重要性，關(guān)于棚改的政策暖風(fēng)頻吹，棚改將在未來較長一段時間內(nèi)形成房地產(chǎn)市場的重要需求。

　　棚改新政三大看點

　　看點一：規(guī)則之變：棚改安置房原則上不再新建，棚改創(chuàng)造剛性住房需求，從實物安置到貨幣化安置。 棚戶區(qū)改造貨幣化，既完成了安置，又消化了庫存，對于盤活資金和活躍經(jīng)濟都有積極作用。

　　看點二：規(guī)模之巨：從商品房投資拉動到棚戶區(qū)改造投資拉動。 我國棚戶區(qū)改造計劃數(shù)量由 2009 年的 80 萬戶增長到 2014 年的 470 萬戶，增速較快。 2015 年計劃棚改數(shù)量繼續(xù)增加至 580 萬戶，按每戶 70 平米計算，建筑面積可達 4 億平米。2016 年至 2020 年，我國將再改造各類棚戶區(qū) 2500萬戶，拆除住房面積 17.5 億平方米。

　　看點三：機構(gòu)之變：國開行住宅金融事業(yè)部助 力棚改，央行再貸款向市場注入資金。 國開行住宅金融事業(yè)部獲得銀監(jiān)會批準建立，為全國棚改提速提供成本適當(dāng)、長期穩(wěn)定的建設(shè)資金。 2014 年二季度國開行住宅金融事業(yè)部獲央行 1 萬億元再貸款，主要用于發(fā)放支持棚戶區(qū)改造的貸款。還款來源是國開行住宅金融事業(yè)部未來在銀行間債市發(fā)行的住宅金融專項債券。今年棚改貨幣化安置所需資金 也將主要來自于國開行的支持。這實際上相當(dāng)于向市場上變相放水，拉動房地產(chǎn)需求的同時增加貨幣供應(yīng)量，提振經(jīng)濟抵抗通縮。

　　2015 年商品房銷量將超預(yù)期，庫存風(fēng)險釋放，新開工面積繼續(xù)下滑

　　極端假設(shè)下，今年在無棚改貨幣化安置政策下，住宅銷量下跌 10%，在 580 萬戶棚改安置任務(wù)分別完成 30%和 50%的情況下，全年商品房銷量同比增速分別為 1.41%和 8.13%，而實際銷量或遠超此增速。庫存風(fēng)險將逐漸釋放，而新開工面積仍然保持同比下滑，投資增速還將向下。

　　維持行業(yè)“推薦”評級，重點關(guān)注棚改新政落實比例高的區(qū)域公司

　　2015 年銷量的繁榮將超預(yù)期，高庫存得以緩解，地產(chǎn)風(fēng)險釋放，行業(yè)發(fā)展更加健康，估值將得到進一步修復(fù)。維持地產(chǎn)行業(yè)“推薦”評級?？紤]到一線城市拆遷難度更 大，二三線城市棚改貨幣化安置的落實比例應(yīng)更高，建議關(guān)注二三線城市項目為主的中南建設(shè)，榮盛發(fā)展，及棚改新政落實比例較高區(qū)域的公司，如福星股份等。