房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應符合哪些條件才能進行商品房銷售？

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根據(jù)相關法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件為：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為商品房銷售的出賣人，應當是獨立的企業(yè)法人，并且符合法律的規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十九條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備下列條件：一、有自己的名稱和組織機構；二、有固定的經(jīng)營場所；三、有符合國務院規(guī)定的注冊資本；四、有足夠的專業(yè)技術人員；五、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五條規(guī)定，設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備：一、有100萬元以上的注冊資本；二、有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員?？梢?，個體工商戶、個人合伙等主體是不能進行商品房銷售的，只能由企業(yè)法人進行，其必須擁有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照并進行登記備案，而且在注冊資本、專業(yè)技術人員上還有特定的要求。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須已經(jīng)取得合法的土地使用權。銷售商品房時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當已經(jīng)取得合法的土地使用權，要證明這一點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備一定的證件?！渡唐贩夸N售管理辦法》第7條規(guī)定，商品房銷售，應當取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件。使用土地的批準文件包括劃撥土地的批準文件和已經(jīng)交付全部土地使用權出讓金的證明文件。沒有這些文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不能進行商品房銷售的。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須有《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書》?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當經(jīng)過資質(zhì)等級核定?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第3條規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。因此，持有《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書》也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的必備條件之一。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具有《建設工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》。進行商品房銷售，應當保證商品房是辦理了各種手續(xù)而建設開發(fā)的合法建筑?！督ㄖā返?條規(guī)定，建筑開工前，施工單位應當領取《施工許可證》。《城市規(guī)劃法》規(guī)定，建設項目在申請開工之前，應當取得《建設工程規(guī)劃許可證》。如果沒有這兩種證件，那么其商品房就是違反法律規(guī)定進行開發(fā)建設的，當然不能向社會公眾進行銷售。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有符合以上4個條件，才能保證自己是合格的出賣人，才能保證其銷售是合法開發(fā)建造的商品房。

消費者購買商品房時，一方面要注意出賣人是否是合格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是不是企業(yè)法人，有沒有足夠的注冊資金和專業(yè)技術人員，另一方面要看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的證件是否齊全，以免上當受騙。

商品房現(xiàn)售，是指銷售已經(jīng)建成竣工的商品房。在商品房銷售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購買者通常將商品房現(xiàn)售稱為現(xiàn)房買賣?，F(xiàn)房是指已經(jīng)經(jīng)過工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗收，并且已經(jīng)取得質(zhì)理合格證明文件，可以交付使用的商品房。簡單地說，商品房現(xiàn)售就是銷售現(xiàn)房，銷售能立即使用的商品房。購買者購買了現(xiàn)房以后，能夠馬上居住、營業(yè)或者從事其他活動。

那么商品房現(xiàn)售需要具備哪些條件呢？《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

在這七個條件中，前三個條件都是對商品房現(xiàn)售的賣方的要求，要求賣方即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備一定的資格，擁有一定的證明文件。具體包括企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、土地使用權證書或者使用土地的批準文件、建設工程規(guī)劃許可證以及施工許可證等。而后面四個條件主要是為了保證商品房質(zhì)量，維護相關人的合法權益，也是商品房現(xiàn)售的重要條件，缺少這些條件容易導致糾紛的產(chǎn)生或者損害購房者的利益。