發(fā)達地區(qū)商業(yè)郊區(qū)化的發(fā)展機制

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　1.人口、住宅郊區(qū)化

　　從購買力因素而言，由于人口向城市外圍（城鄉(xiāng)結合部和郊區(qū)）擴散的趨勢，商業(yè)設施向城市外圍（城鄉(xiāng)結合部和郊區(qū)）擴散也是必然的結構。

　　由于人口政策的改變、80年代以來的住房制度的改革（住房商品化）、城市土地使用制度改革（城市土地由無償使用變?yōu)橛袃斒褂茫┖涂臻g產業(yè)結構的調整等因素的作用下，我國的區(qū)域基礎設施水平有了很大的提高，城市開始沿著區(qū)域基礎設施向外擴展，人口和住宅隨之發(fā)生了郊區(qū)化的趨勢。

　　商業(yè)設施（特別是零售業(yè)）必須跟著消費者，并且使得消費者獲得滿意。連鎖店郊區(qū)化最主要的因素自然是人們開始在郊區(qū)集中居住。在美國居民近年來紛紛搬出城市的浪潮中，多數(shù)連鎖店也跟著消費者來到郊區(qū)。在美國，除了紐約等個別大城市外，大型的百貨店幾乎都搬到人口居住密集的衛(wèi)星城周圍。試圖通過改善中心區(qū)交通、服務質量、增加商品花樣、使商店現(xiàn)代化等等措施把顧客從城鄉(xiāng)結合部和郊區(qū)拉回來選購一般商品幾乎是不可能的。

　　2.“社區(qū)”和“社區(qū)商業(yè)”的概念日益強化

　　商業(yè)的離心化并不等于商業(yè)開發(fā)的無序化。城市邊緣、近郊的城市住宅區(qū)成片建設，規(guī)模增大，為城區(qū)人口的遷移提供了物質基礎，也推動了郊區(qū)的開發(fā)與繁榮。但是在中國，人口和住宅的郊區(qū)化從整體上而言并不象美國等一些國家出現(xiàn)“無序蔓延”。無論是城郊結合部、郊區(qū)中以前人口的分布，還是現(xiàn)在舊城改造造成的房地產開發(fā)區(qū)域都在一定地域上有所集聚。尤其是在人口、住宅的郊區(qū)化進程中，“社區(qū)”和“社區(qū)商業(yè)”的概念正被越來越重視，商業(yè)是人們生活中的大事。無論是老社區(qū)，還是新建成和規(guī)劃中的社區(qū)建設中都強調了“以人為本”為原則的社區(qū)商業(yè)建設思想，建立了集購物、休閑、服務等眾多功能于一體的新型社區(qū)商業(yè)構架并逐漸將其發(fā)展成為成熟社區(qū)的商業(yè)規(guī)劃模式。

　　3.新的消費傾向

　　隨著生活水平的提高，人們的消費行為也發(fā)生深刻變化。這表現(xiàn)為自選、方便的消費形式已成為普遍的消費形式。

　　首先，由于經濟收入的提高，使日用消費品一次購足、大量購買成為可能。“一站購物”是中國零售業(yè)發(fā)展的必然趨勢，已成為絕大多數(shù)消費者的需要。傳統(tǒng)的零售渠道是不能滿足人們這種購物需求的，但是現(xiàn)在的大賣場和超市正逐步使其變成現(xiàn)實。

　　人們對于日用品、一般的銷售品的就近購物心理也是導致超市、購物中心產生的原因之一。對于這一類商品人們不愿意付出過多的時間去搜集相關的信息和挑選、評估。如果在居民區(qū)附近建立主要以提供該類商品為主的零售店，人們會選擇去那里消費。

　　其次，另外由于生活水平的提高和生活節(jié)奏的加快，選擇性消費的商品范圍大大縮小，人們很少為買一件衣服而跑遍全上海，甚至像彩電、冰箱、空調這樣的耐用消費品也就近在一般超市購買。消費的隨機性大大增加，專向性、計劃性減弱，購物動機往往不是因為專門需要而特意去購買，而是在旅游中或休閑活動中偶然感興趣而買。隨機形購物成為現(xiàn)在消費者的新的購物傾向。

　　隨著居民收入的增加，消費層次大大提高，住房、教育是兩項最大的消費，旅游消費增長勢頭強勁，汽車消費雖尚不成大勢，但近年來增長速度很快。在一般性商品消費上，趨向高級化、時尚化。居民購物注重價格的意識有所減弱，注重品牌的意識大有增強。高級化表現(xiàn)為貴重商品消費增加、耐用消費品增加。高級家電、高級家具、電腦、摩托車、高檔服裝、高檔化妝品、高級藝術品消費增加。時尚化表現(xiàn)為追逐潮流的消費增加，炫耀身份的商品增加，商品更替的周期縮短，頻率加快。

　　最后，在經濟發(fā)展較快的地區(qū)，人們的消費觀念和偏好會逐漸向高等級倒金字塔消費轉變，消費結構也發(fā)生深刻變化。人們在以方便實惠為基礎上，追求家庭幸福、追求個性、體現(xiàn)自我價值勝于享樂。人們逛街絕不僅僅為了購物。非物質消費性支出大幅增長，如度假、娛樂、國內外旅游等方面比重增強；另一方面，服務消費、知識消費的增長速度也有了超越實物消費的增長速度，從而實現(xiàn)商品消費、服務消費與教育消費并重的格局。因此，只有在商業(yè)中心增加了娛樂、休閑、餐飲的比重，提供全方位的服務才能激發(fā)人們越來越多的綜合消費能力。

　　4.零售業(yè)態(tài)的多樣化

　　傳統(tǒng)的零售業(yè)態(tài)（百貨業(yè)）已經不再風光獨秀，獨霸天下。超市、連鎖店、倉儲店、折扣店、專業(yè)店、專賣店等新的零售業(yè)態(tài)紛紛介入零售業(yè)戰(zhàn)場。傳統(tǒng)業(yè)態(tài)市場定位呈現(xiàn)多元化。中國雖然全社會消費品零售額處于增長階段，但百貨零售企業(yè)的毛利率整體呈下降態(tài)勢，企業(yè)的效益增長遠低于銷售額的增長，減虧效果也不甚理想。自1994年開始，中國連鎖超市業(yè)的平均增長速度在70%以上，其中2000年比1999年增長53%.上海連鎖業(yè)“三巨頭”——聯(lián)華、華聯(lián)和農工商超市分列全國零售業(yè)10強的第一、第五和第八位。連鎖超市將超過百貨店成為零售業(yè)的第一主力。

　　同時，無店鋪銷售又悄然襲來。它通過電話營銷、電視營銷、網絡營銷、電子化營銷等通訊營銷方式，進一步打破了城市與郊區(qū)生活的界限，還打破了國際界線，形成全新的營銷體系，被譽為零售業(yè)的“第四次革命”。

　　5.零售商業(yè)業(yè)態(tài)的空間表現(xiàn)

　　企業(yè)動力和消費者動力使得零售業(yè)態(tài)的發(fā)展了變化。企業(yè)動力是指企業(yè)通過采取各種降低成本和增加收入的方式而獲得更多的利潤。激烈的競爭使百貨公司不得不想方設法壓低成本，加大自己商品的價格優(yōu)勢，如以自選的方式可以減輕雇傭員工的成本。由于人們的消費習慣發(fā)生了變化，現(xiàn)在為了滿足顧客吃、穿、用、玩各方面的需求，許多零售企業(yè)必須增加他們所提供的貨物和服務的種類，超級市場、購物中心就應運而生。對于大型超市和購物中心，由于占地面積大，需要大量的土地，對于地租較高的市中心地段，需要付出非常高的代價，而郊區(qū)廣大的土地、低廉的租金，成為大型超市和購物中心生長的熱土。

　　6.城市交通對商業(yè)郊區(qū)化的推動

　　城市交通的變革使城市得以從中心區(qū)向外圍發(fā)展，在交通便捷的地方帶動了居住區(qū)、產業(yè)的發(fā)展，進而生成城市新的發(fā)展中心。眾所周知，小汽車對西方城市郊區(qū)化的推動影響是巨大的，使人們活動的足跡幾乎可以遍布郊區(qū)的任何一個地方。同樣，地鐵和輕軌等交通工具速度快，客運量大，不受其他交通工具的干擾，使得城市中心區(qū)以外的地區(qū)通達習性大大加強。環(huán)城高速公路對人口和經濟活動的離心發(fā)展也有很大的刺激，美國聯(lián)邦高速公路管理局的一項研究指出，有環(huán)城高速公路的都市區(qū)的郊區(qū)化速度比沒有環(huán)城高速公路的要快。中國，環(huán)線的建設也推動了商業(yè)的離心發(fā)展。如北京1996年二環(huán)路以內（中心城區(qū)）食品、飲料、煙草和家庭日用品批發(fā)業(yè)、零售業(yè)和餐飲業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員數(shù)和二環(huán)到三環(huán)間以及三環(huán)和四環(huán)之間相比較可以看出當時單位數(shù)和從業(yè)人數(shù)都是二環(huán)內占優(yōu)。