樓市新政出臺 房價會否重演2009年的“瘋狂”

3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯合發(fā)布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，將二套房首付比例下限下調至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日，財政部和國稅總局也發(fā)布《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》，將普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為二年。

業(yè)內人士認為，四部委聯手打出“金融+財稅”的政策組合拳與2008年末出臺的樓市政策似曾相識。2008年10月，中央出臺《關于個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》等措施，規(guī)定個人住房轉讓營業(yè)稅“五改二”,首套房和二套房最低首付款比例下調至20%。隨著信貸、稅收等多重政策疊加，房地產市場迅速轉向，當年銷售面積突破9億平方米，同比增幅超過50%;銷售額高達4.4萬億元，同比增長83%。

此次新政出臺，會否導致房價重演2009年的瘋狂上漲?專家普遍認為，在我國經濟增速放緩、結構調整的“新常態(tài)”下，盡管本輪新政將在短期內刺激樓市復蘇，但由于影響樓市的諸多因素已經發(fā)生改變，“量增價穩(wěn)”將成為2015樓市新特征。

1 供需格局 悄然生變

據中原地產研究咨詢部數據，全國商品住宅待售面積自2010年起迅速攀升，尤其二三線城市存量增長明顯，中國房地產供求格局已經發(fā)生深刻變化。

2009年，樓市的回暖是以首次購房為主的剛性需求最早撬動了一線城市樓市的堅冰，形成市場復蘇的“第一推動力”。此后，更多的改善性需求、投資性需求開始進場，并一度成為購買主力。

一位上海開發(fā)商回憶說，當時在有些城市，開發(fā)商不知如何定價，只好跟著周邊漲價的樓盤把價格往上調;有些城市，均價5萬元/平方米的豪宅，一天之內銷售額達40億元……此外，至第四季度，一些熱門樓盤的買家中投資者已占八九成。

瑞銀首席經濟學家汪濤認為：“事實上，中國住房的內在供求格局已發(fā)生變化——當前的住宅建設量已超過城鎮(zhèn)人口增長和住房改善帶來的需求。由于房價下降以及理財產品和海外資產等其他投資渠道的興起，支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。”

瑞銀發(fā)布的研報顯示，根據2010年第六次全國人口普查數據，目前中國居民的自有住房占比達85%-88%，而在城鎮(zhèn)地區(qū)該比例約為75%-78%。城鎮(zhèn)住房建筑面積達179億平方米，農村達206億平方米。這表明，在不考慮住房質量的前提下，2010年時城鎮(zhèn)和農村戶均已擁有約1套住房。

上海中原地產研究總監(jiān)宋會雍說，對比2009年樓市政策出臺的節(jié)點，此次新政出臺的市場背景有明顯不同。“首先在供求關系上，當前樓市供求比達到1.3:1,而2009年供求比才1.1:1,當前供大于求的情況明顯嚴重;其次，當前市場還是靠剛需或者改善型需求的購買力在支撐，而2009年由于沒有限購政策，政策轉向可以更充分地吸納投資客入市;但現在市場上投資客相對減少，因為政策轉向不足以讓投資客相信存量可以一夜消除。”

2 信貸政策 松緊不同

業(yè)內人士認為，自2010年起，中國樓市的信貸環(huán)境也由松趨緊。貨幣供應量增速趨緩使得樓市“蓄水池”效應弱化。

安信證券首席經濟學家高善文認為，2009年的貨幣環(huán)境十分寬松，加之經濟高速發(fā)展，居民收入提高快，“這時候老百姓買房，也是非常理性的選擇。”

世邦魏理仕中國區(qū)研究主管陳仲偉指出，2009年12月末，廣義貨幣供應量同比增長27.68%，而2015年的增速目標為12%。“樓市在某種程度上是一個蓄水池，可以吸納超發(fā)的貨幣。房價也會隨蓄水池的水位上漲。”

高善文表示，“2009年，在4萬億的財政刺激和10萬億的貨幣刺激下，中國的房地產價格創(chuàng)出歷史新高，無論是一線城市還是二線城市，甚至包括縣一級的地方都創(chuàng)了歷史新高。”而在當前，中國房地產市場總體上正處于去泡沫和去存貨的進程中。在此背景下，市場正在消化過去幾年形成的大量過剩的供應。“這種供應過剩主要出現在二三線城市。”

一位銀行人士告訴記者，2009年，銀行有大量的信貸額度，當時房貸屬于優(yōu)質貸款品種，為增加房貸配給，7折利率屢見不鮮。而現在在整體房價下行、房地產市場持續(xù)低迷的情況下，銀行甚至連首套房購買者都不愿意給予優(yōu)惠利率。

3 理財渠道 逐漸多樣

　“為什么大家愿意買房子?因為房價漲得猛，過去二十年炒股賠得多、賺得少，而買房子是肯定賺的，由于缺乏投資渠道，因此樓市的投資性需求比較高。”上海易居房地產研究員嚴躍進說，過去三年，理財產品的崛起，讓中國居民的金融資產發(fā)生了轉移。

汪濤認為，住房市場存在兩種需求，一是改善性需求，另一個則是投資性需求。去年以來，由于房價增長顯現出停滯狀態(tài)，許多城市的投資性買房需求發(fā)生了逆轉。“這是因為投資性買房就是看漲，如果房價漲幅不大或者下跌，那么在大部分城市投資買房的收益其實是負的。我國住房租金收益率非常低，而理財產品一般收益率在4%-5%。”

根據瑞銀證券統(tǒng)計，2014年，居民金融資產約有16%投放于理財產品，股市投資則占到居民財富的19%。“相比2009年，中國投資者有了比房地產更好的投資渠道，加之隨著人民幣國際化和資本賬戶管制的逐漸放松，投資海外資產也比以前更加容易了。”

4 經濟步入 “新常態(tài)”

旭輝地產總裁林峰表示，“房價增速跟GDP的增長是正相關關系。”

在2009年，中國的經濟增速依然保持在“兩位數”。而目前我國GDP增長已進入中高速發(fā)展期。“中高速發(fā)展讓房地產市場不像過去十年那么火熱，房價上漲速度也會慢下來。”林峰表示。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，我國房地產市場已從總體偏緊進入到階段性的總體偏松、部分區(qū)域過剩的狀態(tài)。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從三部門聯合下發(fā)的通知核心內容看，本次新政重點利好的是已經擁有一套住房、亟須改善但同時購買力相對欠缺的合理改善型人群。“新政表明政府已經依據我國樓市現階段的市場特征，把鼓勵政策從首次置業(yè)人群調整為改善型人群。在我國經濟增速放緩、結構調整的‘新常態(tài)’下，盡管本輪新政會刺激樓市在二季度持續(xù)復蘇，但未來樓市像過去幾年那樣‘量價齊升’的情況將不會再出現。”胡景暉說。