降息對(duì)樓市止跌回升起重要作用 融資成本有望降低

無論是2008年還是2012年的降息周期，每一輪連續(xù)降息均對(duì)樓市止跌回升產(chǎn)生了重要作用，且在隨后一年發(fā)生大逆轉(zhuǎn)。本輪樓市調(diào)整所面臨的供求關(guān)系更嚴(yán)峻，兩次降息所帶來的支持作用有限，上半年樓市預(yù)計(jì)難有起色。

房價(jià)回升獲支撐

去年11月21日，央行在時(shí)隔28個(gè)月后再度宣布降息，帶動(dòng)樓市出現(xiàn)止跌回升，并在12月出現(xiàn)明顯翹尾行情?？硕鸨O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，去年12月全國23個(gè)重點(diǎn)一、二線城市成交量達(dá)到2143萬平方米，環(huán)比漲幅超10%，成交面積創(chuàng)年內(nèi)新高。自2008年次貸危機(jī)以來，每一輪降息周期均能對(duì)樓市止跌回升帶來重要支撐作用。2008年9月起，央行在不足4個(gè)月內(nèi)連續(xù)5次降息，一年期存貸款基準(zhǔn)利率累計(jì)下調(diào)2.16%。房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年一季度成功觸底，并展開一場(chǎng)波瀾狀況的漲勢(shì)。

2012年央行在6月與7月兩度降息，新開工面積增速在當(dāng)年8月首度轉(zhuǎn)正，房地產(chǎn)市場(chǎng)自下半年起也逐步回升，2013年全國樓市更呈現(xiàn)量價(jià)齊漲的走勢(shì)，下半年市場(chǎng)走勢(shì)取決于后續(xù)貨幣寬松力度。

樓市恐難有根本起色

 進(jìn)入2015年以來，樓市回暖勢(shì)頭戛然而止?？硕鸨O(jiān)測(cè)的54個(gè)城市數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年1月份商品住宅成交建筑面積1870萬平方米，環(huán)比跌幅達(dá)31%。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷表示，與以往兩輪調(diào)整不同的是，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的根本原因是供求關(guān)系，一方面，去年以來地方政府過量供應(yīng)土地導(dǎo)致庫存量居高不下，如果加上在建面積與土地儲(chǔ)備，僅僅是存量消化便需6年時(shí)間；另一方面，城鎮(zhèn)化的速度在明顯放緩，大多數(shù)城市常住人口凈增長量在減少，因此兩次降息對(duì)市場(chǎng)的刺激作用相當(dāng)有限。“考慮到供求關(guān)系并沒有發(fā)生明顯逆轉(zhuǎn)，上半年房價(jià)走勢(shì)難有起色”，越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨表示，下半年市場(chǎng)走勢(shì)取決于后續(xù)貨幣寬松力度，如果央行繼續(xù)大力度降準(zhǔn)降息，不排除房價(jià)出現(xiàn)全面回升的可能。

降息的另一個(gè)作用在于緩解房企的資金壓力，但這并不意味著每家房企都能從中獲益?？硕鹧芯恐行姆治鰩煑羁苽ケ硎荆捎阢y行整體的攬儲(chǔ)成本幾乎不變，銀行按下降后的基準(zhǔn)利率放貸意愿并不高，銀行開發(fā)貸成本沒有降低，甚至可能不降反升。由于降息利好股市，大型上市房企受益于股市融資更為便利，未來融資成本勢(shì)必會(huì)有所降低。

“在降息后由于銀行利差收窄，信貸資源將進(jìn)一步向穩(wěn)健的大型房企傾斜，”歐陽捷也認(rèn)為，對(duì)于大多數(shù)中小型房企而言，它們本來就難以從銀行獲得貸款，只能通過信托、基金等高成本融資渠道獲取資金，這些融資渠道對(duì)于降息的受益程度較低，因此對(duì)中小型房企的幫助相當(dāng)有限。