房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”臨近 稅率11%可能性最大

日前，國(guó)稅總局新聞發(fā)言人郭曉林表示，2015年稅務(wù)部門將力爭(zhēng)將“營(yíng)改增”范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)等四行業(yè)。“營(yíng)改增”箭在弦上，房企未雨綢繆。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過采訪房企人士、行業(yè)專家，從稅率、稅負(fù)、稅收籌劃等方面就“營(yíng)改增”實(shí)施后對(duì)地產(chǎn)行業(yè)和房企帶來的利弊予以解讀。

1月底，國(guó)稅總局新聞通報(bào)會(huì)上，發(fā)言人郭曉林表示，2015年稅務(wù)部門將繼續(xù)推進(jìn)“營(yíng)改增”擴(kuò)圍，力爭(zhēng)將“營(yíng)改增”范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)等四個(gè)行業(yè)。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從江蘇、上海稅務(wù)系統(tǒng)的多名內(nèi)部人士處了解到，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”將在2015年正式開展，有關(guān)政策的制定有可能在今年啟動(dòng)。地方稅務(wù)部門的表態(tài)，意味著不動(dòng)產(chǎn)“營(yíng)改增”今年落地的可能性進(jìn)一步增大。

一名業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前還未進(jìn)行“營(yíng)改增”的四個(gè)行業(yè)，都是推進(jìn)難度較大的行業(yè)，這些行業(yè)要么牽扯關(guān)聯(lián)方眾多，要么可抵扣進(jìn)項(xiàng)少，對(duì)企業(yè)稅負(fù)造成的影響較大。

杭州一家稅務(wù)師事務(wù)所高級(jí)合伙人表示，由于房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”還存在諸多困難，完整的抵扣鏈條難以形成，今年能順利形成草案已殊為不易。

稅率：11%可能性最大

稅率作為房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”的核心環(huán)節(jié)，成為各利益關(guān)聯(lián)方關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”的稅率設(shè)計(jì)，必須統(tǒng)籌規(guī)劃，綜合考慮各關(guān)聯(lián)方的利益。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者為此進(jìn)行了多方求證。從現(xiàn)有反饋來看，稅率為11%的可能性較大。

據(jù)《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》報(bào)道，在地價(jià)不能抵扣的情況下，如果建筑業(yè)執(zhí)行11%的稅率，則房地產(chǎn)業(yè)增值稅平均稅率下限邊界為8.95%，其中最高稅率為14.83%、最低稅率為6.39%。按照這一測(cè)算結(jié)果，房地產(chǎn)業(yè)執(zhí)行11%的稅率恰好位于合理區(qū)間內(nèi)，與已經(jīng)完成“營(yíng)改增”的交通運(yùn)輸業(yè)等執(zhí)行同檔稅率。

但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，11%的稅率仍偏高。上述稅務(wù)師事務(wù)所高級(jí)合伙人向記者表示，由于進(jìn)項(xiàng)稅額目前還難以完全確定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從原來5%的營(yíng)業(yè)稅一下子變成要繳11%的增值稅，可能會(huì)增加稅負(fù)，8%的稅率或許更為合理。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理管理學(xué)院朱為群教授則表示，11%的稅率設(shè)計(jì)偏離了稅制改革的初衷，只有實(shí)行單一稅率才更符合稅收中性原則。根據(jù)對(duì)韓國(guó)、日本等多個(gè)亞太地區(qū)國(guó)家增值稅稅率的測(cè)算，我國(guó)的增值稅稅率定在12%較為合理。

稅率設(shè)計(jì)作為房地產(chǎn)“營(yíng)改增”的核心環(huán)節(jié)，業(yè)界和學(xué)術(shù)界對(duì)此存在很大爭(zhēng)議。一位房地產(chǎn)公司的稅務(wù)總監(jiān)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅率是企業(yè)非常關(guān)心的問題，這直接關(guān)系到企業(yè)稅負(fù)水平的變化，如果最終實(shí)行11%的稅率，房企稅負(fù)將會(huì)加重。

爭(zhēng)議：土地成本能否抵扣

據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)成本主要來自土地成本、建筑安裝成本和財(cái)務(wù)成本三部分。近年來，一線城市“地王”頻現(xiàn)，不斷刷新拍地紀(jì)錄。土地出讓作為地方政府主要收入來源，成了地方政府的“生命線”，地價(jià)短時(shí)間內(nèi)不太可能下滑。

高昂的土地成本成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的沉重負(fù)擔(dān)，一般而言，土地成本占據(jù)總成本的50%以上。“營(yíng)改增”之后房企的土地購(gòu)置成本能否抵扣、比例如何，成為決定房企稅負(fù)的關(guān)鍵。

由于土地是企業(yè)從政府手中購(gòu)進(jìn)的，但是地方政府并不是納稅人，無(wú)法開具增值稅專用發(fā)票，也就無(wú)法形成完整的抵扣鏈條。但上海新閔律師事務(wù)所高級(jí)合伙人劉福元對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，土地出讓金應(yīng)當(dāng)作為進(jìn)項(xiàng)進(jìn)行抵扣，政府可以允許房企憑財(cái)政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，有點(diǎn)類似企業(yè)購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品可以抵扣13%的進(jìn)項(xiàng)稅額，如果無(wú)法抵扣，房企稅收負(fù)擔(dān)將會(huì)大幅上升。

但朱為群認(rèn)為，土地作為純粹的自然資源，其中并不含有增值稅額，不應(yīng)當(dāng)作為進(jìn)項(xiàng)進(jìn)行抵扣，僅僅為了降低房企稅負(fù)而允許抵扣有悖于增值稅原理。

由于土地來源具有多樣性，房企除了招拍掛獲取土地外，地方政府無(wú)償劃轉(zhuǎn)、與村集體合作、股權(quán)收購(gòu)等方式也幾乎不可能取得依法允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票。這些問題如何解決，土地成本到底能否作為進(jìn)項(xiàng)進(jìn)行抵扣，只有待政策出爐后才能見分曉。