2015房地產估價師知識點整理：土地權屬法律制度相關知識

　　關于土地權屬及管理的法律規(guī)范的總稱。具體包括土地所有權、土地使用權等內容。 土地所有權 土地所有權人依法對自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權利。它是土地所有制的法律表現(xiàn)。我國現(xiàn)時實行社會主義土地公有制，即國家土地所有制和勞動群眾集體土地所有制，從而形成了兩種土地所有權——國有土地所有權和農民集體土地所有權。

　　土地所有權在法律上具有以下三方面的特征：

　?。?）土地所有權是一項專有權利，其權利主體是特定的，而義務主體是不特定的。即國家所有的土地的所有權只能由國務院代表國家行使，農村集體所有的土地所有權只能由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會行使。其他任何主體都無權行使土地所有權。

　?。?）對土地所有權的行使實行嚴格限制。

　?。?）土地所有權的四項權能一般與土地所有權人緊密結合，但也可以分離。 土地使用權 土地使用者依法取得的、在法律規(guī)定的范圍內對土地享有的占有、使用、收益和在特定條件下依法處分的權利。它是我國土地使用制度在法律上的表現(xiàn)，是我國地權制度的重要組成部分。在我國，土地使用權是作為一種獨立的權利類型存在和發(fā)展的，并已得到法律的確認。

　　土地使用權作為一種獨立的權利類型，主要具有以下特征：

　　（1）土地使用權具有派生性。

　?。?）土地使用權具有物權性質。

　?。?）土地使用權通常具有明確的極限。 土地使用權劃撥 縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該付土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權，是國有土地出讓方式以外的另一種取得國有土地使用權方式。

　　土地使用權劃撥具有以下四方面的特征：

　?。?）劃撥土地使用權的標的限于國有土地。

　　（2）土地使用權劃撥是一種具體的行政行為。

　　（3）土地使用權劃撥是一種無償?shù)男袨椤?/p>

　?。?）土地使用權可以是有使用期限的，也可以是無期限的。

　?。?）劃撥的土地使用權不可以轉讓、出租、抵押。

　?。?）劃撥土地的用途有特定性，法律對土地劃撥使用權的適用范圍設有嚴格限制。

　　（7）土地劃撥使用權的使用者因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地時，市、縣人民政府有權無償收回其土地使用權。 土地使用權出讓 即國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內讓渡給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權的出讓金的行為。這是一種雙方的法律行為。也是國有土地有償使用的第一種方式。它改變了無償、無限期使用土地的方式。

　　土地使用權出讓具有以下三方面的法律特征：

　?。?）土地使用權出讓是一種特殊的民事法律行為。

　?。?）土地使用權出讓附有期限限制，即表現(xiàn)為權利的有期性。

　?。?）土地使用權出讓具有限制性。出讓土地使用權范圍，僅限于城市規(guī)劃區(qū)內的國有土地。城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉為國有土地后，該國有土地的使用權方可有償出讓。農村集體土地使用權不得直接出讓。土地使用權出讓方式有協(xié)議出讓、招標出讓、拍賣出讓和掛牌交易幾種方式。 土地使用權轉讓土地使用權人在其權利年限有效范圍內，將其受讓的土地使用權依法轉移給他人的民事法律行為。國有土地使用權轉讓的方式主要有：出售、交換、贈與、繼承。

　　土地使用權轉讓應遵循以下幾項原則：

　　（1）權利義務同時移轉原則，又稱為“認地不認人”原則。

　?。?）產權一致原則。

　　（3）效益不可損原則。土地承包經(jīng)營權 又稱農地使用權，是指農村經(jīng)營者在集體經(jīng)濟組織所有或者國家所有的有集體經(jīng)濟組織長期使用土地上進行耕作、養(yǎng)殖和畜牧等農業(yè)活動的權利。土地承包經(jīng)營權的取得主要由雙方締結土地承包合同為根據(jù)，權利人具有限定性，即一般是該集體組織成員。發(fā)包方也可以將土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包，但是應當事先經(jīng)過本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。

　　農村集體土地承包經(jīng)營權主要包括以下內容：

　?。?）占有權，即農村集體土地承包經(jīng)營權人對所承包的集體所有的土地享有直接控制并支配的權利。

　?。?）使用權，即農村集體土地承包經(jīng)營權人可以按照承包土地的自然屬性、約定用途進行農業(yè)經(jīng)營使用。

　?。?）收益權，即農村集體土地承包經(jīng)營權人可以在地上種植、養(yǎng)殖、畜牧而取得相關農作物、水產品和畜牧禽類等的所有權。承包人將農村集體土地承包經(jīng)營權流轉的，可以獲得流轉收益。

　　（4）出租權，即指農村集體土地承包經(jīng)營權人將土地承包經(jīng)營權充足以便取得租金的權利。

　?。?）轉讓權，即農村集體土地承包經(jīng)營權人可以將土地承包經(jīng)營權轉讓給他人，但是若是以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權，轉讓時需要經(jīng)發(fā)包方同意。

　?。?）轉包權，即指農村集體土地承包經(jīng)營權人以承包方式將農業(yè)用地交與他人經(jīng)營的權利。

　?。?）入股權，即農村集體土地承包經(jīng)營權人可以依法將土地承包經(jīng)營權入股投資從事農業(yè)合作生產或者其他合作經(jīng)營活動。

　?。?）互換權，即農村集體土地承包經(jīng)營權人之間為了方便耕種或者各自需要，可以對屬于同一集體經(jīng)濟組織的土地的土地承包經(jīng)營權進行互換。

　?。?）抵押權，即農村集體土地承包經(jīng)營權人通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的農村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權證等證書的，其農村集體土地承包經(jīng)營權可以依法抵押。

　?。?0）鄰地利用權，即農村集體土地承包經(jīng)營權人可以為自己使用土地的便利而利用他人的相鄰土地。

　?。?1）物上請求權，即為了排除他人妨害自己實現(xiàn)土地承包經(jīng)營權，農村集體土地承包經(jīng)營權人可以對發(fā)包人、第三人或者所有人等行使物上請求權，包括停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還占有、恢復原狀等等。

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